蔡穗聲：全國(guó)樓市已周期性調(diào)整 房?jī)r(jià)波動(dòng)難免

廣州：房?jī)r(jià)低迷制度改革正當(dāng)時(shí)

　　廣州是我國(guó)實(shí)行改革開放后內(nèi)地最早恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市。1979年引進(jìn)港資建設(shè)、并在穗港兩地銷售的東湖新村，是內(nèi)地最早的商品住宅小區(qū)。經(jīng)歷了30年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)風(fēng)雨雨，廣州為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了許多經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。

　　2004~2005年間，廣州房?jī)r(jià)回升較上海等長(zhǎng)三角城市為緩，被媒體美譽(yù)為“成熟市場(chǎng)的理性”;2006~2007年間，廣州與深圳一起領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià);2008年至今又進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)整。這些都引起業(yè)界及媒體的高度關(guān)注。分析近年廣州房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因，預(yù)測(cè)今后走勢(shì)，對(duì)于思考政府政策取向，大有裨益。

　　廣州近年房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　2001年以來，廣州房?jī)r(jià)經(jīng)歷了下跌、回升、高漲、增速回緩幾個(gè)階段。

　　市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅分新建的商品住宅(一手房)和存量住宅(二手房)。2001?2004年間新建住宅每平方米均價(jià)(總銷售金額除以總銷售面積。以下房?jī)r(jià)均為“每平方米均價(jià)”)在3900?4600元之間，其中2002、2003兩年負(fù)增長(zhǎng)。2004年增長(zhǎng)19%，看似幅度大，實(shí)際是上年數(shù)值跌破4000元之故，如與2001年比則增長(zhǎng)9%。2005年進(jìn)入5000元臺(tái)階，隨后兩年大步跨入6000元和接近8000元臺(tái)階，漲幅分別為20%和30%。2008年達(dá)到8502元，同比增幅6%，如與2007年底的價(jià)格頂點(diǎn)比則下降20%?？紤]到2008年新建住宅多是全裝修房，銷售時(shí)往往附加贈(zèng)送家電等優(yōu)惠，與2007年銷售的新建住宅并非同質(zhì)，實(shí)際上2008年新建住宅價(jià)格同比可能略有下降。

　　存量住宅價(jià)格2001?2004年間在2600?2800元之間，其中2002、2003兩年也是負(fù)增長(zhǎng)。2005年接近3000元，2006?2007年進(jìn)入3000元臺(tái)階，增幅為15%和13%。2008年跨進(jìn)4000元臺(tái)階，增幅回落至11%。

　　為總體考察廣州房?jī)r(jià)水平，試按新建住宅與存量住宅的銷售面積權(quán)重計(jì)算，整理出“綜合房?jī)r(jià)”。2001~2004年間在3000元臺(tái)階，其中2002、2003兩年負(fù)增長(zhǎng)。2004年增幅13%，但與2001年比，增幅不到2%。2005年進(jìn)入4000元臺(tái)階，增幅8%。2006~2007年接近5000元和跨進(jìn)6000元臺(tái)階，漲幅分別為16%和23%。2008年是6756元，增幅回落至10%。

　　廣州房?jī)r(jià)是否合理？

　　廣州房?jī)r(jià)水平過高抑或適中，一直是爭(zhēng)論不休的話題。

　　房?jī)r(jià)水平是個(gè)相對(duì)概念，在比較中衡量。試將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與廣州同期經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)比較。

　　2002?2008年間廣州新建住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)10.52%，綜合房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)8.25%，同期廣州GDP年均增長(zhǎng)16.38%，固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)11.87%。以綜合房?jī)r(jià)計(jì)算，其年均增長(zhǎng)低于GDP與固定資產(chǎn)投資增速8.1和3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　試與居民經(jīng)濟(jì)生活指標(biāo)比較。2002?2007年間廣州城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款年均增長(zhǎng)11.33%，與同期綜合房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)7.90%相比，高3.4個(gè)百分點(diǎn)。2002?2008年間廣州城鎮(zhèn)居民收入年均增長(zhǎng)8.08%，略低于同期綜合房?jī)r(jià)增速0.17個(gè)百分點(diǎn)。

　　近年以房?jī)r(jià)收入比衡量房?jī)r(jià)是否合理成為流行，所謂“4?6倍國(guó)際慣例、國(guó)際警戒線”大行其道，被奉為圭臬，成為政府制訂政策的依據(jù)。必須指出，這是完全沒有文獻(xiàn)依據(jù)的繆誤。

　　房?jī)r(jià)收入比是研究房?jī)r(jià)的諸多方法之一，迄今為止的文獻(xiàn)資料并未證明其存在“合理區(qū)間”。

　　試計(jì)算廣州房?jī)r(jià)收入比。“房?jī)r(jià)”是一套合理面積的住宅價(jià)格。暫定90平方米建筑面積為合理面積，按2007年廣州戶均3.14人計(jì)算，即人均28.66平方米，與該年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積約28平方米相當(dāng)。單價(jià)以綜合房?jī)r(jià)為主，同時(shí)參照新建住宅均價(jià)、存量住宅均價(jià)。“收入”取戶均可支配年收入。經(jīng)計(jì)算，2001?2008年間廣州房?jī)r(jià)收入比在6.73?8.03區(qū)間，低端是2003?2005年間，高端是2002和2007年。中位數(shù)7.43,平均值7.34。

　　精確的研究，應(yīng)該是不同類別住宅價(jià)格與不同收入群體的比較。對(duì)于低收入群體而言，套均90平方米指標(biāo)顯然偏高。

　　房?jī)r(jià)收入比數(shù)值是否合理與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)等諸因素有關(guān)。大城市、繁華都市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與小城市不同，其居住、交通費(fèi)用比例高于小城市。

　　廣州房?jī)r(jià)收入比是否合理？需要更多的橫向、縱向比較研究。

　　市場(chǎng)調(diào)整期的政策取向

　　房?jī)r(jià)是住宅市場(chǎng)供求雙方博弈的結(jié)果。住宅市場(chǎng)背后還有一個(gè)重要的利益主體參與博弈：土地供應(yīng)方，即城市政府。

　　2008年廣州房?jī)r(jià)漲勢(shì)回緩，實(shí)際房?jī)r(jià)可能負(fù)增長(zhǎng)。但是，畢竟是歷史性地攀上8500元高位。在不景氣的市場(chǎng)氣氛下，購(gòu)房方企望房?jī)r(jià)進(jìn)一步回調(diào)，最好能夠回到2006年的6000元臺(tái)階。開發(fā)商認(rèn)為經(jīng)過一年調(diào)整，繼續(xù)下調(diào)的空間不大。許多開發(fā)商不愿意進(jìn)一步降價(jià)緣于對(duì)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期預(yù)期尚好，自身土地儲(chǔ)備不多，資金尚能支撐;而且，也需要避免降價(jià)激發(fā)的負(fù)作用。供求雙方對(duì)房?jī)r(jià)未能達(dá)成共識(shí)，反映在市場(chǎng)上是銷量大幅度下降。2008年廣州新建住宅銷售面積同比下降27%，減少銷售348萬平方米;二手房銷售面積下降38%，減少銷售406萬平方米。面對(duì)銷量下降，開發(fā)商的本能反應(yīng)是收縮投資。2008年住宅新開工面積同比下降34.8%，減少新開工面積404萬平方米，回到2005年水平;同時(shí)降低對(duì)土地的需求，去年購(gòu)置土地面積同比下降1/3,致使政府出讓的土地有些流拍，能夠成功出讓的也是底價(jià)出讓或略高于底價(jià)出讓，土地出讓金收入比較2007年減少100多億元。

　　市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)失靈。任由市場(chǎng)持續(xù)僵局，經(jīng)濟(jì)社會(huì)代價(jià)極大。

　　有人認(rèn)為，癥結(jié)在開發(fā)商不肯降價(jià)，只要房?jī)r(jià)降下來，銷量就會(huì)上升;有人建議以收緊銀行信貸的手段迫使開發(fā)商降價(jià)。其實(shí)，與房?jī)r(jià)上漲時(shí)往往被過度推高同理，房?jī)r(jià)回調(diào)時(shí)也往往被過分壓低。姑且不論房?jī)r(jià)持續(xù)下降是否會(huì)刺激銷量，就房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、對(duì)金融體系安危等方面的影響而言，大幅度下跌絕不是好消息，也不應(yīng)該成為經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期政府的應(yīng)對(duì)措施。相反地，遏制房?jī)r(jià)過度下跌、保持市場(chǎng)穩(wěn)定、促進(jìn)銷量回升，進(jìn)而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是應(yīng)對(duì)不景氣的明智舉措。如此，才能理解美國(guó)政府何以撥巨款挽救“房利美”、“房地美”，而并非任其自生自滅。房?jī)r(jià)“崩盤”，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退硬著陸、宏觀經(jīng)濟(jì)衰退硬著陸。

　　有人擔(dān)心，在房?jī)r(jià)未大幅度下降時(shí)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)激發(fā)投機(jī)熱潮，助長(zhǎng)新一輪的房?jī)r(jià)高漲。這些擔(dān)心來源于對(duì)房?jī)r(jià)漲跌全無規(guī)律性的認(rèn)識(shí)，把客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象歸咎于人們的主觀意圖與動(dòng)機(jī)。他們對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因的理解是開發(fā)商囤房囤地加上投資者貪婪，把房?jī)r(jià)下跌動(dòng)因歸功于政策調(diào)控的結(jié)果。

　　筆者認(rèn)為，廣州及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整，這一輪周期性調(diào)整與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、世界金融危機(jī)同步，其結(jié)束有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在此期間，房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)不可避免，大漲幾無可能。是否出現(xiàn)大跌，取決于政府政策應(yīng)對(duì)是否得當(dāng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，一頭牽動(dòng)著投資，一頭緊連著消費(fèi)，關(guān)乎許多人的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能復(fù)蘇，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不可能復(fù)蘇。這是考慮政策取向的基本出發(fā)點(diǎn)。

　　政策取向的著眼點(diǎn)與歸結(jié)點(diǎn)是刺激市場(chǎng)消費(fèi)，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費(fèi)與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費(fèi)層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴(kuò)大內(nèi)需的重要構(gòu)成。近年宏觀調(diào)控出臺(tái)了許多限制住宅消費(fèi)的政策，如二套房貸政策、二手房交易稅收政策、境外人士購(gòu)房限制政策，等等，都應(yīng)予以撤銷，還要考慮新的鼓勵(lì)消費(fèi)政策。在維持開發(fā)投資規(guī)模層面，須盡快撤銷近年為防止投資過熱加于行業(yè)的種種束縛，加大信貸支持力度（查看地圖），精簡(jiǎn)行政審批程序，裁減行政事業(yè)性收費(fèi)，寬松繳稅期限，取消“90/70”規(guī)劃限制，嚴(yán)格限定保障性住房的受惠面等等。

　　政策取向的可持續(xù)性在于改革。當(dāng)前實(shí)施的房地產(chǎn)法律及整套制度規(guī)章，包括土地出讓制度、房地產(chǎn)開發(fā)融資制度、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、稅費(fèi)制度、商品房預(yù)售制度等等，形成于上世紀(jì)80?90年代，是改革開放以來借鑒香港經(jīng)驗(yàn)的成果。隨著時(shí)間的推移，其局限性逐步顯現(xiàn)，這些局限性成了房地產(chǎn)市場(chǎng)弊端的內(nèi)在根源，實(shí)在有改革的必要。以往因“維穩(wěn)怕亂”已經(jīng)流失了不少改革良機(jī)。從產(chǎn)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景看，政府行政管理體制、宏觀調(diào)控思路與措施、城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、壟斷行業(yè)斂財(cái)手段，都深刻地影響著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè)。處于目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)大環(huán)境中，很難想象房地產(chǎn)業(yè)能夠獨(dú)自完成其增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，百業(yè)之中一枝獨(dú)秀。