房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強 房價上漲后勁不足

    雖然未來三個月到半年間房價回落的可能性較小，但考慮到流動性狀況已發(fā)生變化、房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強、改善性住房需求增長放緩，未來房價持續(xù)明顯上漲的后勁將略顯不足，不排除未來樓市將出現(xiàn)突發(fā)性調(diào)整的可能性。

　　延續(xù)去年第四季度以來的運行態(tài)勢，當(dāng)前房價上漲壓力不減。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份70個大中城市中，新建住宅價格同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個。

　　目前看，雖然未來三個月到半年間房價回落的可能性較小，但考慮到流動性狀況已發(fā)生變化、房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強、改善性住房需求增長放緩，未來房價持續(xù)明顯上漲的后勁將略顯不足，不排除未來樓市將出現(xiàn)突發(fā)性調(diào)整的可能性。

　　首先，流動性穩(wěn)中趨緊，將削弱房價上漲的基礎(chǔ)。

　　繼6月份“錢荒”后，8月19日銀行間市場利率再次出現(xiàn)上行，其中，隔夜和7天同業(yè)拆借利率上漲幅度相對較小，但14天質(zhì)押式回購利率大幅跳升150個基點。

　　總體看，為防范和化解金融風(fēng)險，逐步稀釋高達百萬億元以上的貨幣供應(yīng)量，努力提升貨幣資金配置效率，我國繼續(xù)通過大規(guī)模信貸擴張刺激經(jīng)濟增長的可能性幾乎為零，金融市場流動性運行將穩(wěn)中趨緊。近期，金融機構(gòu)大幅收縮同業(yè)業(yè)務(wù)和表外業(yè)務(wù)規(guī)模，也在一定程度上影響到金融市場的流動性狀況。

　　綜合來看，金融市場流動性收縮，將通過融資渠道傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟，進而影響到房地產(chǎn)市場，削弱了房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)。

　　其次，房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期增強，將影響到房地產(chǎn)市場預(yù)期。

　　近期，關(guān)于國家將出臺房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的討論很熱烈，主要集中在全國范圍推廣房產(chǎn)稅的可能性上。無論房地產(chǎn)調(diào)控政策何時出臺，調(diào)控內(nèi)容如何變化，不斷提高房屋持有成本的房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，應(yīng)該說，已經(jīng)得到社會各界的基本認(rèn)同。

　　這種社會輿論層面的討論，對房地產(chǎn)市場預(yù)期影響很大，進而可能誘發(fā)拋售行為。據(jù)報道，最近一段時間北京市高端住宅掛牌銷售量明顯增加，或許這也是部分人士擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控升級的正常反應(yīng)。

　　第三，改善性住房需求增長緩慢，房地產(chǎn)市場需求或?qū)②呌谖s。

　　新國五條實施前后，房地產(chǎn)市場成交量得到集中釋放。考慮到當(dāng)前房價，特別是一線城市房價，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通工薪階層的支付能力，剛性住房需求已經(jīng)讓位于改善性住房需求，而后者則成為房地產(chǎn)市場需求的主體。

　　改善性住房需求雖然對價格不如剛性住房需求敏感，但相當(dāng)部分改善性住房需求以出售原住房回籠資金為前提，增加了交易的成本與難度，未來增長空間也非常有限。

　　據(jù)統(tǒng)計，8月第二周，北京二手房市場交易量環(huán)比下跌6.5%，成交量后繼無力，成交漲勢明顯不如前幾個月。1—7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1—6月份回落2.9個百分點。

　　綜合來看，需要切實采取有效措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性，加大保障性住房建設(shè)工作力度，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策實施手段與工具，加強對各地落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策的檢查與督導(dǎo)，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，鼓勵理性住房消費與投資，綜合采用差異性稅收政策以大幅增加投資投機性住房需求的持有成本，降低投資投機性住房需求的利潤空間，保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行。