保障房緣何“曬太陽”

　　保障房頻演“空城計”

　　　日前，多省2012年審計工作報告密集公布，僅山東、海南、廣東和云南四省保障房項目初期供盤后，有5.64萬套房屋空置。

　　一邊是有人沒房住，一邊是有房沒人?。灰贿吺琴Y金捉襟見肘，一邊又是房屋資源閑置——保障房“曬太陽”現(xiàn)象再次引發(fā)社會關(guān)注。

　　“誰愿住離單位40公里遠的地方？”

　　——地址偏僻環(huán)境差，申請人“寧要城里一張床”

　　在北京南六環(huán)馬駒橋的一片荒草地里，宏仁家園小區(qū)作為唯一的高層建筑十分顯眼。這個兩限房項目距離北京市中心30多公里，去年10月底開始入住。小區(qū)居民稱，小區(qū)北邊的1至4號樓，主要是西城區(qū)定向分配的房源，目前空置率超過一半，而且入住的多數(shù)也并非房主自己，而是轉(zhuǎn)租給附近村民。

　　記者在早高峰體驗了從宏仁小區(qū)到西城區(qū)上班的路途。小區(qū)唯一的公交車723路發(fā)車間隔在15分鐘以上，從小區(qū)到亦莊地鐵昌榮東街站車程約15分鐘，下車后還要步行20分鐘左右才能完成換乘。換言之，在不提重物的情況下，乘公交車從小區(qū)到地鐵站需耗時近1小時。而如果從小區(qū)抵達西城區(qū)半徑內(nèi)，無論坐公共汽車還是地鐵，都需要兩至三小時。

　　“誰愿意住在離單位40公里遠的地方？”家住南六環(huán)張各莊的李大爺，目前租住在宏仁小區(qū)，房東就是西城人。“這地方是西城區(qū)定向分配的兩限房。人家要是住西城，在海淀上班，那搬到這，一天要花五六個小時上下班，一個人一天醒著的時間才幾個小時啊？”

　　地址偏遠又定向分配，成為保障房空置的首要原因。由于財政投入有限，不少地方把保障房建設任務安排在市郊，甚至縣里。在北京，2012年投入市場的各類保障房項目中約77%選址在五環(huán)及以外，且這其中一半尚未開通地鐵。在南京，今年初投入市場的岱山與龍?zhí)侗Ｕ戏宽椖糠謩e在城區(qū)20公里、35公里外，導致6000多套保障房只有幾百人提出申請。

　　選址偏遠，保障房所在地的交通等配套設施常常不健全，醫(yī)院、學校等公共服務也多有缺失，很多申請人“寧要城里一張床，不要城郊一套房”。去年云南空置的2.3萬套保障性住房，主要就是房子建好了，道路卻沒有完全修通，電、氣等配套設施也沒有全部完成。一些地方的保障房項目，周邊一兩公里范圍內(nèi)都找不到超市、菜市、藥店和公交車站。

　　城市郊區(qū)多建有城市垃圾處理廠、廢水處理廠、工業(yè)園區(qū)，以及高壓輸變電站等城市配套服務設施，而不少保障房項目恰好處于這些設施周邊。例如，宏仁家園北邊緊鄰大型收割機生產(chǎn)廠，加工生產(chǎn)以及倒車檢驗的噪音很大，金屬撞擊聲不絕于耳。廣州的歸龍城、深圳龍崗以及北京常營的保障房都因毗鄰垃圾焚燒廠而一度頗受爭議。

　　“外地人想租不給租、想買不讓買”

　　——分配與戶籍、社保掛鉤，造成結(jié)構(gòu)性供需不匹配

　　今年8月初，深圳最大的保障房項目龍悅居進入分配階段。該公租房基準月租為每平方米16.5元，一套40平方米的房子月租僅約660元，僅是周邊同等標準商品房月租的1/3，可首批入圍申請人看房后，約45%的家庭還是選擇放棄。

　　“真是飽漢不知餓漢饑。公租房、經(jīng)適房多劃算??！我們這些外地人想租還不給租，想買還不讓買呢！”23歲的江蘇人王倩，大專畢業(yè)后南下深圳打工。房租約占王倩月收入的一多半，而公租房卻是她可望而不可即的福利。“申請深圳的公租房需要戶口，還要至少繳納三年的社保，我們這種人是沒希望被餡餅砸到的。”

　　分配與戶籍掛鉤，使大量像王倩這樣的流動人口被擋在了保障房的門外。在上海，申請經(jīng)濟適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，現(xiàn)戶口在提出申請的所在區(qū)連續(xù)滿5年；在北京，申請公租房、經(jīng)濟適用房、限價房，都需要持有北京戶口；在杭州，申請家庭成員至少有一人具有本市市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口5年以上。這意味著大量流動人口，以及畢業(yè)后獲得戶口不足一定年限的大學生都被排斥在外，而這部分人恰恰是住房困難群體的重要組成。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，保障對象范圍狹窄、結(jié)構(gòu)性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特別是像北京這樣的大城市，除了極少數(shù)低收入群體外，本地戶籍的大部分家庭都是有房產(chǎn)的。這些人更期待位置合適的保障房。因此如果有100個人需要保障房，但70人是流動人口，30個本地人又對保障房要求較高，那么就會出現(xiàn)一邊是棄購、棄選導致保障房空置率較高，另一邊卻是流動人口想購購不得、想住住不進。

　　結(jié)構(gòu)性供需不匹配導致的空置，在公租房上表現(xiàn)得最為明顯。今年年初，北京最大的公租房項目——京原家園就遭遇了三成家庭棄選，棄選家庭就表示希望等待購買有產(chǎn)權(quán)的限價房。在深圳、杭州、武漢等城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了候選家庭棄租公租房的行為，有的城市棄選比例甚至接近五成。

“不努力買不起保障房，一努力工作又超標了”

　　——尷尬的價格與收入定位，使限價房、經(jīng)適房等出售型保障房喪失競爭力

　　定價不合理，是保障房遭棄的一個原因。日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年山東省9個市40個縣的1.29萬套保障性住房處于閑置狀態(tài)，其中4個市、22個縣的4870套保障性住房因未及時分配而空置6個月以上。價格優(yōu)勢不明顯是主因。例如，去年底青島城陽白沙灣片區(qū)的1848套限價房，僅收到申請143戶。不少申請者表示，與周邊商品房相比，限價房便宜1000多元，但戶型設計與物業(yè)景觀差得多，且今后出售也面臨諸多限制，價格優(yōu)勢就不明顯了。

　　建設標準不合理，也使保障房失去競爭力。例如，淄博的部分新建經(jīng)濟適用房面積大多設定在60平方米，套內(nèi)面積約45平方米，而當?shù)氐淖》坷щy標準是人均居住面積在15平方米及以下。如果三口之家搬入經(jīng)濟適用房，等于多花了銀子還是沒有解困。

　　申請保障房的準入條件苛刻，更是爭議的焦點。據(jù)介紹，不少地方政府一是害怕輿論壓力，怕被扣上“補貼富人”的帽子；二是財力有限，擔憂供應不足，于是把保障房的覆蓋面縮得極小，把申請保障房的家庭收入線定得較低，有些地方甚至僅把保障房供應對象鎖定在低保家庭。2012年北京申請經(jīng)濟適用房的兩口之家，家庭年收入就應不足36300元。這意味著人均月收入不足1513元的家庭才有資格申請經(jīng)適房，而當年北京市最低工資標準都在1260元。這一方面決定了具有購買資格的家庭購買力十分有限，另一方面又導致部分低收入家庭被申請保障房的收入門檻絆住。

　　“不努力，買不起房，可你努力工作了，就超標了，保障房大門關(guān)了。我就沒搞懂，政府花這么多錢蓋房子，究竟想不想讓人住進去？”家住北京西城的侯先生，兩口子前幾年的年收入不到36000元，與父母擠在40多平方米的房子里，本來符合北京市經(jīng)適房的申請條件?？蛇@兩年因工作努力，侯先生月薪增加了200元，一下子被踢出了申請隊伍。“要是讓我去馬駒橋、去大興，我就愿意。怎么就把我們這樣的拒之門外了呢？”

　　此外，保障房從竣工到消防、園林等驗收合格，需要一定周期；從驗收合格到分配入住還需要經(jīng)過申請、審核、搖號、公示、簽訂入住合同等一系列程序，也需要時間，因此客觀上講，保障房也確實存在一定的空置周期。

　　穩(wěn)定就業(yè)的外來人員將被納入保障范圍

　　——專家建議新建保障房讓位于更易實施的住房補貼政策，使保障對象選擇余地增加，最大程度減少尋租空間

　　目前，我國力爭建設3600萬套保障房的計劃已實施過半，通過完善制度，提高保障房使用的效率，已刻不容緩。

　　張大偉認為，通過完善配套設施來降低保障房空置率并不現(xiàn)實。由于用地性質(zhì)不同，且公共服務與商業(yè)服務項目都依靠規(guī)模效應，客觀上具有滯后性，因此無論是商品房，還是保障房，配套設施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率，還是要擴大保障人群范圍，并嚴格監(jiān)管體系。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人表示，將進一步做好住房需求調(diào)查，2013年底前，地級以上城市要把穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

　　不少一線城市也已相繼出臺相關(guān)政策措施，加強監(jiān)管，將保障房的空置率與開工率一并納入政績考核。其中廣州推行“扣分法”，將“房源空置情況”作為對區(qū)住房保障工作績效考核的內(nèi)容之一；對于空置超過3個月以上的房屋，會調(diào)整分配方案，避免保障房閑置。

　　在加強監(jiān)管力度的同時，不少專家認為，保障房制度設計本身也亟待進行調(diào)整。在中國社會科學院社會學所研究員唐鈞看來，政府應更多地通過盤活市區(qū)內(nèi)的存量房來實現(xiàn)住房保障。

　　“從城市管理的角度看，人為地將低收入群體聚集到一起居住，并不理想。”唐鈞認為，廉租房常常被規(guī)劃在市郊偏遠位置，治安情況也相對較差，淪為“貧民區(qū)”的可能性增大。另外，由于多數(shù)保障房地址偏遠，服務業(yè)不發(fā)達，提供的就業(yè)崗位有限，容易形成“睡城”。“目前國外城市類似新建保障房的政策已經(jīng)讓位于更易實施的住房補貼政策。”

　　根據(jù)國務院發(fā)展研究中心房地產(chǎn)基礎領域課題組測算：到2015年我國城鎮(zhèn)常住人口將實現(xiàn)戶均1.08套房，將會出現(xiàn)數(shù)量更加充足、租金更加穩(wěn)定的租賃房源，從而使政府具備從實物性建設為主向租金補貼為主轉(zhuǎn)變的物質(zhì)基礎。

　　“政府可以通過中介組織，利用各種優(yōu)惠政策，盤活城里空置的二手商品房，組織起廉租及公租房市場。政府再以專項補貼的辦法保證低收入家庭能如期交房租。”唐鈞說。實行貨幣補貼后，保障對象選擇余地大大增加，在保障方式上比實物型住房更加公平，不僅保障對象更容易退出，也可以最大程度減少尋租空間和政府的管理成本。

　　對于那些已經(jīng)定下的保障房建設計劃，唐鈞也提議不妨換個規(guī)劃方式。“空置率高低從另一個側(cè)面反映了保障房規(guī)劃是否合理。城市的本質(zhì)是市民的生活，城市規(guī)劃實際上是規(guī)劃城市社會，而不是單純地規(guī)劃房子、道路。我們的規(guī)劃在做經(jīng)濟論證、環(huán)境論證之前，其實更應該做社會論證，去保障房對象中調(diào)研，讓他們告訴決策者應該規(guī)劃什么樣的社區(qū)。”