國務院再"救"開發(fā)商 地產或成A股"突擊隊"

對于A股市值排名第二的房地產行業(yè)來說，降低項目資本金比例無疑是一個重大利好，房地產行業(yè)可能已經渡過最困難的時期，而隨著樓市回暖信號的漸次增強，房地產板塊可能再次"騰飛"，進而帶動整個A股市場。對A股的行情而言，開發(fā)商提前渡過寒冬的信號，早已為部分嗅覺靈敏的資金所捕獲，社保、基金等機構投資者從去年底放松35%的紅線意味著什么？

　　●實際上，作為一個高杠桿、低自有資金投入的產業(yè)，資本金的比例意味著開發(fā)商究竟能采用多高的杠桿率，或者說，能取得銀行多大的信貸支持力度。

　　在前幾年，為了控制房地產開發(fā)風險和抑制房價過快上漲，商品住房的資本金比例一直是政府對行業(yè)調節(jié)的手段之一。

　　2004年5月，國務院發(fā)出通知，決定將房地產開發(fā)固定資產投資項目的資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

　　2006年3月27日，國務院為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，又規(guī)定對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　　● 政府開始"擔心"房地產供應不足？

　　選擇在此時松綁35%的資本金紅線，政府的目標無疑指向了一季度"悲觀"的房地產開發(fā)數(shù)據。雖然09年前3月樓市交易出現(xiàn)了"小陽春"，但此間房地產的開發(fā)規(guī)模卻不盡人意。

　　數(shù)據顯示，2009年一季度，全國完成房地產開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，比去年同期回落28.2個百分點，其中，商品住宅完成投資3422億元，同比增長僅3.2%，比去年同期回落31.5個百分點。

　　伴隨著樓市交易的回暖，如果房地產開發(fā)的步伐不能盡快跟上，一則無法體現(xiàn)房地產業(yè)對投資的拉動作用，另一方向，房地產供應量的減少，對于房價飆升也是一個潛在威脅。

　　開發(fā)商剛渡"生死難關"，又獲"政策輸血"

　　全球金融危機的惡化，卻成為地產商們渡過"生死劫"的一個天賜良機。隨著商業(yè)銀行加大信貸投放的力度，我們注意到，一季度房地產企業(yè)的經營性現(xiàn)金流明顯改善，依賴于資金鏈生存的地產商們獲得了喘息的機會。而此際政府放松對商品房項目資本金的限制，相當于給剛剛渡過"生死難關"的地產企業(yè)及時"輸血補氣"：

　　● 短期而言，降低資本金比例將使開發(fā)商徹底渡過資金困境，并有助于穩(wěn)定房價--隨著開發(fā)商資金緊張得到緩解，降價動力也會大大減弱，而項目熱銷又會進一步穩(wěn)定市場價格預期，刺激改善型和投資型住房需求入市；

　　● 長期來看，此政策將增加房地產開發(fā)的杠桿乘數(shù)，提升開發(fā)商的盈利能力--自2004年政府提高房地產項目資本金比例以來，房地產行業(yè)的杠桿率一直呈現(xiàn)下降趨勢，而房地產本身是一個高杠桿、低自有資金投入的行業(yè)，提高杠桿率實際上降低了開發(fā)商資金長期占用的風險，提高了盈利水平。

　　博覽研究員注意到，從4月30日的盤面走勢來看，部分地產股已受到明顯的刺激，金地集團、保利地產漲幅都在8%以上，但考慮節(jié)前最后一日，市場可能對此消息有所忽略，我們認為地產股的表現(xiàn)并未充分消化此利好作用。

　　隨著未來樓市交易的持續(xù)回暖，以及開發(fā)商恢復拿地行為，樓市復蘇的預期將更加強烈，而房地產股作為此行業(yè)的代表企業(yè)，將受到更多主力資金的關照。開始大幅加倉地產股，而今年以來，地產板塊的總體漲幅達到74.45%，成為A股市場亮眼的明星