“定價”關(guān)系公租房制度成敗

     在限價基礎(chǔ)上，以支付能力為基準(zhǔn)針對不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì)，也是國際上最普遍、最有效的定價模式。

　　不久前，北京啟動最大規(guī)模公租房配租。租金相當(dāng)于周邊小區(qū)房租的九成，并可申請租金補(bǔ)貼。公租房租金該如何定價，引發(fā)熱議。

　　公租房定價的科學(xué)與否，是這一社會保障制度成敗的關(guān)鍵。比如，上海、昆明一度出現(xiàn)租金高于市場價，導(dǎo)致公租房遇冷空置，使得前期投資收回?zé)o望，后續(xù)建設(shè)受到影響。再如，天津的“每平方米1元公租房”，過低定價引來對公平分配的質(zhì)疑，客觀上也加重了公共財(cái)政的負(fù)擔(dān)，不具有可持續(xù)性。

　　從國際經(jīng)驗(yàn)來看，公租房定價機(jī)制有章可循。一方面要遵循保障性原則，定價必須低于市場，保障對象可以承受；另一方面要考慮財(cái)政承受能力，除成本回收之外需留一定利潤回報(bào)社會資本，保證后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營管理。因此，公租房定價應(yīng)當(dāng)綜合考慮各種因素?；诖?，許多國家和地區(qū)對公租房定價采取“最高限價管制模型”，并根據(jù)申請家庭的收入、人口等情況，施行差別化定價。

　　從德國、新加坡和我國香港的實(shí)踐來看，大都按照不同收入群體的支付能力區(qū)別定價。例如，德國《住房金法》規(guī)定，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定，與實(shí)際交納租金發(fā)生的差額，由政府埋單，一般由聯(lián)邦和州政府各負(fù)擔(dān)50%。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔：月收入800新元以下的家庭，只需繳納月收入的10％左右作為房租；月收入在800—1500新元的，繳納總收入的30％左右。香港從2007年開始實(shí)施公屋租金調(diào)節(jié)機(jī)制，公租房定價兩年調(diào)整一次，依據(jù)市民收入指數(shù)變動而上下調(diào)整。

　　反觀國內(nèi)，目前主要有三種定價模式。一是“成本導(dǎo)向型”，以“成本+基本利潤+稅金”確定價格。這種方式比較常見，但弊端也很突出。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象，還會導(dǎo)致定價缺乏靈活性，難以反映市場供需變化。二是“市場導(dǎo)向型”。最大優(yōu)勢是與周邊租金建立聯(lián)系，一定程度上反映區(qū)位價值，避免兩種租金“倒掛”。但劣勢在于，當(dāng)市價偏高時，租金可能超出中低收入家庭支付能力，無法實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。三是“支付導(dǎo)向型”。如深圳，在略低于周邊租金基礎(chǔ)上，按租戶收入水平分六檔發(fā)放補(bǔ)助，使得不同群體匹配不同住房。然而，政府對建設(shè)成本和租戶進(jìn)行雙重補(bǔ)貼，將會加大財(cái)政壓力。

　　三種模式各有利弊，均在探索、完善之中。公租房定價合理與否，必須通盤平衡建設(shè)成本與財(cái)政負(fù)擔(dān)，考慮社會資本的基本利潤，還得顧及困難家庭的實(shí)際支付能力。因此，在限價基礎(chǔ)上，以支付能力為基準(zhǔn)針對不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì)，事實(shí)上也是國際上最普遍、最有效的定價模式。

　　“十二五”期間，我國將新增廉租房不低于400萬套，新增公租房不低于1000萬套。如此大規(guī)模的保障房建設(shè)，怎樣定價、怎樣補(bǔ)貼，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益。只有平衡定價側(cè)重共性，差別補(bǔ)貼瞄準(zhǔn)個體，保障性住房的公平與效率才會在“住有所居”的維度上統(tǒng)一起來。