珠海三灶炒地崩盤房價(jià)跌至500 百萬富翁炒地成清潔工

　　房地產(chǎn)業(yè)過熱導(dǎo)致

　　城鎮(zhèn)化停滯不前

　　1988年，廣東深圳、東莞、佛山等城市的工業(yè)化熱潮已經(jīng)如火如荼，城鎮(zhèn)建設(shè)風(fēng)生水起，現(xiàn)代廠房和高樓大廈取代了昔日的莊稼地和舊平房，漁村變城市的傳奇幾乎每個(gè)月都在上演，但珠海第一次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化這一年才剛剛從三灶鎮(zhèn)啟動(dòng)。

　　總面積約9 6平方公里的三灶鎮(zhèn)，交通閉塞、孤懸海上，連到珠海市區(qū)都要靠擺渡，工業(yè)基礎(chǔ)近乎為零，城鎮(zhèn)化開發(fā)起步又晚，缺乏資金，決策者們只能另辟蹊徑，開始了用土地來運(yùn)作資本，繼而完善基礎(chǔ)設(shè)施，再引入工業(yè)。第一輪房地產(chǎn)熱悄無聲息地來了，但很快又因宏觀調(diào)控戛然而止。

　　三灶鎮(zhèn)的第一次開發(fā)，也是珠海第一次大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)之路，雖然迂回、曲折甚至充滿迷惑與爭議，但不少當(dāng)?shù)馗刹繌?qiáng)調(diào)，這一時(shí)期珠海所建設(shè)的大交通、大機(jī)場、大港口大格局奠定了未來幾十年的發(fā)展基礎(chǔ)。得益于此，三灶鎮(zhèn)在十幾年后破繭成蝶，于2 0 0 6年一般預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入突破一個(gè)億，位居珠海15鎮(zhèn)之首。

　　珠海三灶孤懸海上

　　上世紀(jì)80年代中期的三灶，只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島，當(dāng)時(shí)沒有大橋連接，只有一天一班的渡輪，島上的1.2萬村民極少與外界往來。就是這樣的一座小島，時(shí)任珠海市委書記梁廣大決定大開發(fā)，1988年12月三灶管理區(qū)成立，動(dòng)手要建大機(jī)場、大港口，還有連通市區(qū)的大橋。

　　上世紀(jì)八十年中到九十年代初這段珠海第一波西區(qū)大開發(fā)時(shí)期，到珠海投資后遭遇調(diào)控，顆粒無收債務(wù)纏身的眾多投資人中，李鐵生是一個(gè)典型。她后來始終沒能恢復(fù)元?dú)猓硕銈荛L一段時(shí)間都在珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部當(dāng)清潔工，給學(xué)生刷洗衣物。“這都是生活所迫，沒辦法。”李鐵生說，80年代當(dāng)很多人連彩電都看不上，她已經(jīng)全身名牌，出入豪車了，當(dāng)初沒想到會(huì)這么快就淪落下來，除了她隨身攜帶的老照片，人們已經(jīng)從她身上看不出她曾經(jīng)是中國最早一批富起來的百萬富翁。2007年，政府終于償還了一百多萬工程款，她的生活才好轉(zhuǎn)起來。

　　故事從1988年說起。

　　1988年之前，總面積約1700平方公里的珠海，絕大部分仍保持碧草連天、炊煙裊裊的田園景象，城市幾乎只限于16.8平方公里的特區(qū)范圍內(nèi)。以至于事隔多年，原珠海三灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)委副書記、現(xiàn)年58歲的梁關(guān)好回憶1986年1月21日第一次踏上珠海三灶鎮(zhèn)時(shí)，心中的那份震驚至今仍揮之不去。

　　“當(dāng)時(shí)真的連死的心都有了。”梁關(guān)好不無幽默地說，當(dāng)時(shí)他剛退伍，被分配到三灶鎮(zhèn)，那時(shí)三灶還是區(qū)公所，只是隸屬于香洲區(qū)的一座小島，由于珠海大橋尚未建成，他輾轉(zhuǎn)珠海橫琴，乘一艘小渡船上島，一天只有一班船，由于交通不便，島上約1.2萬村民與外界少有往來，幾乎都以種田和捕魚為生，“環(huán)境很差，我也是珠海人，但之前都從未到過三灶，聽說分到了三灶，心里當(dāng)時(shí)很不情愿”。

　　1988年，同為特區(qū)的深圳等城市發(fā)展均一日千里，速度之快、規(guī)模之大震撼世界，時(shí)任珠海市委書記梁廣大決定開發(fā)珠海西部地區(qū)(特區(qū)位于珠海東部)，把這片沉睡的土地喚醒，于同年12月成立了三灶管理區(qū)，下轄三灶、紅旗、平沙、南水四個(gè)鎮(zhèn)，總陸地面積約447平方公里，是原珠海特區(qū)面積的幾十倍。

　　此前因在珠海斗門白藤湖開發(fā)出中國第一個(gè)農(nóng)民度假村的鐘華生被梁廣大相中，擔(dān)任三灶管理區(qū)書記兼區(qū)長。盡管比梁關(guān)好晚來三灶兩年，但鐘華生多年后向南都記者回憶，當(dāng)時(shí)三灶依然十分荒涼、交通閉塞，發(fā)展滯后，并無起色。

　　不過，因?yàn)閹缀鯖]有任何工業(yè)和交通基礎(chǔ)，當(dāng)時(shí)幾乎沒有人看好這次大開發(fā)。鐘華生說，還沒上任，很多人就跑出來反對，說市區(qū)還沒搞完，西區(qū)怎么建，很多親戚朋友也勸鐘華生不要來三灶管理區(qū)，接這個(gè)爛攤子，而當(dāng)時(shí)珠海財(cái)政吃力，市里面只給了三灶管理區(qū)40萬元的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，而且拖了四個(gè)月才下?lián)?，開發(fā)資金都需要自籌，如此大的開發(fā)怎么啟動(dòng)，還要建大機(jī)場、大港口，錢從哪里來？

　　“梁廣大也問怎么辦，我說不怕，只要你放權(quán)，就可以調(diào)錢。”鐘華生回憶。

　　空手套錢

　　初創(chuàng)的三灶管理區(qū)一窮二白，玩起了土地的資本運(yùn)作，面向全國“賣地”籌款，當(dāng)年全國不少報(bào)刊上都刊登過“今日借你一杯水，明日還君一桶油”的廣告，來買地建房的投資者趨之若鶩，“大家就是拼了命去買地皮，炒地皮，建房子，當(dāng)時(shí)根本沒想過這些房子究竟賣給誰，給誰住？”過來人回憶當(dāng)年，認(rèn)為當(dāng)時(shí)盲目樂觀，都覺得政府搞的項(xiàng)目不可能垮。三灶鎮(zhèn)在房地產(chǎn)熱下迅速籌集了10億元啟動(dòng)資金，以至于后來連梁廣大都自我解嘲：“西區(qū)玩的是空手道”。

　　沒人想到，珠海歷史上第一輪大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮是從三灶鎮(zhèn)的幾間簡陋茅棚開始的。這股熱潮后來席卷全國，改變了許多人的命運(yùn)。

　　作為西區(qū)大開發(fā)的樞紐，三灶管理區(qū)辦公室設(shè)在三灶鎮(zhèn)，但因?yàn)檗k公經(jīng)費(fèi)遲遲沒有下?lián)?，沒有辦公場所，鐘華生于是先向紅旗和平沙兩個(gè)農(nóng)場借了十萬元，在三灶鎮(zhèn)金海岸建了幾間茅棚辦公，并一直用到了1999年。

　　由于基礎(chǔ)條件太差，缺水、缺電，加上交通太過閉塞，當(dāng)時(shí)從三灶出去要先走泥路，再走水道，花上大半天時(shí)間，工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)不來。珠海西區(qū)大開發(fā)注定無法復(fù)制深圳、東莞的模式，先引入工業(yè)項(xiàng)目，聚集大量工人，然后大規(guī)模建房，依靠土地開發(fā)，循序漸進(jìn)發(fā)展城鎮(zhèn)化。

　　外無借鑒，內(nèi)無糧草，一窮二白的三灶管理區(qū)另辟蹊徑，玩起了土地的資本運(yùn)作，在三灶圍海造地4平方公里，連同金海岸一同推向市場，面向全國“賣地”，來籌集修路、修大港口的巨額資金。作為“領(lǐng)頭羊”的鐘華生此時(shí)也將媒體利用到了極致，在全國報(bào)刊上喊出了“今日借你一杯水，明日還君一桶油”的口號，來買地建房的投資者頓時(shí)趨之若鶩。

　　一位已退任的三灶管理區(qū)工作人員表示，當(dāng)時(shí)來買地的人全國各地，幾乎哪一個(gè)省份都有，有的是看到報(bào)紙來投資的，有的是親戚朋友介紹的，大家排著隊(duì)來交錢，蔚為壯觀。梁關(guān)好回憶，原來三灶鎮(zhèn)只有一條幾百米長的舊街，但到了1992年左右，就變成了好幾條街城區(qū)范圍擴(kuò)大了好幾十倍，政府提供的商住用地供不應(yīng)求，很多投資者就找到村民，由前者出錢、村民出地一起合作建房，房屋建成后，兩層留給村民，五層給投資者。

　　投資熱催生了房地產(chǎn)熱。鐘華生說，當(dāng)時(shí)西區(qū)云集了來自全國各地的建筑大軍5萬多人，處處都是建房的工地。這一數(shù)字比三灶鎮(zhèn)當(dāng)時(shí)的原住民多出近4倍

　　珠海建筑商王燕也是1990年代被吸引到三灶炒房、炒地皮的投資者之一?；貞洰?dāng)年，她最大的感受是“瘋狂”。“當(dāng)時(shí)三灶明明沒有什么工業(yè)，也沒有幾個(gè)人，但大家就是拼了命去買地皮，炒地皮，建房子，當(dāng)時(shí)根本沒想過這些房子究竟賣給誰，給誰住？”王燕說，現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)改革開放不久，大家都沒有風(fēng)險(xiǎn)意識，以為政府搞的項(xiàng)目不可能垮，盲目樂觀。

　　梁關(guān)好介紹，當(dāng)時(shí)就看到大家都忙著建房，一棟棟房子建好，可幾乎都沒人住，都空置在那里。

　　到了1992年，三灶的房地產(chǎn)熱達(dá)到了瘋狂的地步。一塊地原來政府賣出去一兩萬，經(jīng)過層層倒手，可以賣到十幾萬，房價(jià)隨之飆升，這一年，三灶的房價(jià)超過了2500元，而當(dāng)時(shí)國人的工資普遍只有兩三百塊錢，一年的收入才能買到一平米房子。房價(jià)與收入比接近10比1，即便過去21年，三灶鎮(zhèn)目前的房價(jià)也大多在7000元/平米左右，而對比珠海在崗職工2012年4041元的平均工資，房價(jià)與收入比為1.7：1，仍遠(yuǎn)不及當(dāng)年。

　　改革開放后，中國第一波房地產(chǎn)熱就這樣洶涌而至，如滔天巨浪席卷了包括珠海三灶在內(nèi)的沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)。一夜炒房致富的故事通過報(bào)紙以及人們的口口相傳如同瘟疫般迅速擴(kuò)散，越來越多的人被感染，也加入到炒房者的行列。

　　王燕說，炒一塊地皮能掙十幾萬，一夜間就能成萬元戶，當(dāng)時(shí)不少內(nèi)地縣城的校長、政府機(jī)構(gòu)都眼紅不已，截留教師工資或是政府資金，來三灶炒房、炒地皮，很多人沒空實(shí)地查看，在規(guī)劃圖紙上挑一塊地，第二天就把錢打入賬戶，然后等著地皮上漲倒手賣掉，很多人多年后才知道，自己買的那塊地還是一片汪洋大海，“當(dāng)時(shí)不少銀行礙于政策規(guī)定，不能直接投資，還找到我，求著我從他們那貸款炒房，好從中獲利”。

　　依靠土地的運(yùn)作，在那個(gè)物資仍然十分貧乏，萬元戶就足以自傲的年代里，三灶鎮(zhèn)在很短的時(shí)間內(nèi)就籌集了10億元的啟動(dòng)資金。以至于后來連梁廣大都自我解嘲：“西區(qū)玩的是空手道”。

　　燒錢建設(shè)

　　近乎失控的炒房熱并非政府的初衷，頂多只是城鎮(zhèn)化的一個(gè)副產(chǎn)品。原三灶管理區(qū)一名工作人員說，當(dāng)時(shí)通過土地運(yùn)作，只是為了籌集城鎮(zhèn)化開發(fā)所需要的龐大建設(shè)資金，修大港口、大機(jī)場、把路建好，通過創(chuàng)造“五星級投資環(huán)境”，進(jìn)而引進(jìn)大項(xiàng)目、大企業(yè)。該名工作人員介紹，此前，政府也下過大力氣去招商引資，辦廠創(chuàng)收，很多投資者高高興興來了，結(jié)果一看三灶只有羊腸小道的爛土路、喝的是咸水、經(jīng)常停電，都敗興而歸。果不其然，在通過土地資本運(yùn)作籌得啟動(dòng)基金并投入到基礎(chǔ)建設(shè)中后，三灶也受到了投資者青睞并有一波工業(yè)大發(fā)展，1993年，三灶鎮(zhèn)年產(chǎn)值突破了一億元。

　　為解決三灶長期交通閉塞，懸于海上，往返珠海市區(qū)都要乘船的問題，1991年2月11日，珠海在工商部門注冊成立了珠海市珠海大橋建設(shè)有限公司，開工建設(shè)橫跨磨刀門水域、全長3125米的珠海史上最長橋梁，至1993年1月建成，將珠海市區(qū)到三灶的時(shí)間從原來的大半天縮短至了一個(gè)小時(shí)。

　　1992年，三灶鎮(zhèn)海澄村傳來一聲驚天動(dòng)地的轟鳴，1300萬噸石頭組成的炮臺山定向爆破成功，拉開了珠海機(jī)場建設(shè)工作的序幕。同樣是在這一年，珠海還上馬修建了貫穿市區(qū)與西部地區(qū)的珠海大道。

　　這在當(dāng)時(shí)是一條震驚世人的超級大道，雙向8車道建設(shè)，并且在征地時(shí)預(yù)留了至少16個(gè)車道，路寬160米至200米，且不含中間的綠化帶和非機(jī)動(dòng)車道。梁廣大事后向南都記者回憶說，修建珠海大道時(shí)，西區(qū)尚未發(fā)展起來，人煙稀少，許多人持反對意見，但現(xiàn)在來看，珠海大道車流如織，已經(jīng)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，“如果當(dāng)初退縮了，小里小氣，不超前，推倒重來的代價(jià)就大了，時(shí)機(jī)失去了，以后也難有機(jī)會(huì)了”。

　　三灶通過土地運(yùn)作等方式籌集的資金也有不少投入到了當(dāng)時(shí)還是漁村的南水鎮(zhèn)(現(xiàn)為高欄港區(qū))，建設(shè)大港口項(xiàng)目。鐘華生說，高欄港地理?xiàng)l件優(yōu)越，又是天然的深水良港，發(fā)展?jié)摿薮?，但交通不便，高欄港與陸地不相連，一直發(fā)展不起來，珠海早就想在高欄港建連接陸地的連島大堤，還設(shè)立了建港指揮部，可兩年了因?yàn)闆]錢啟動(dòng)不了，梁廣大就把這個(gè)燙手山芋扔給了他，“這個(gè)堤原計(jì)劃投資1.2億，工期一年半，最終我們只用了6900萬元，9個(gè)月就全部完工”。

　　鐘華生介紹，至1992年，三灶管理區(qū)在沒有國家一分錢撥款的情況下，修通了從斗門區(qū)白藤湖直達(dá)三灶鎮(zhèn)金海灘的25公里柏油馬路，高欄港至市中心43公里高速公路路坯，開通了2000門直撥程控電話。

　　這些基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)都是燒錢的，但又是未來城市和工業(yè)發(fā)展必不可少的關(guān)鍵一環(huán)。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，三灶鎮(zhèn)多年停滯不前的工業(yè)發(fā)展終于有了起色。梁關(guān)好回憶，1990年，鎮(zhèn)里出地，與一個(gè)外商合作，開辦了一家名為奔騰的摩托車廠，建成投產(chǎn)后，生意紅火，1993年，三灶鎮(zhèn)年產(chǎn)值突破了一億元，而在此前，三灶幾乎只有一家化工廠和洗發(fā)液廠，年產(chǎn)值只有幾百萬。

　　梁關(guān)好說，當(dāng)時(shí)，鐘華生獎(jiǎng)勵(lì)了三灶鎮(zhèn)政府50萬元，這在當(dāng)時(shí)是一筆巨款，本意是獎(jiǎng)勵(lì)干部職工，可當(dāng)時(shí)沒人敢花，都用作辦公經(jīng)費(fèi)了。

　　這一時(shí)期，卡拉O K、酒吧這些代表當(dāng)時(shí)潮流尖端的時(shí)髦玩意也進(jìn)入了閉塞的三灶鎮(zhèn)。“以前在三灶唯一的娛樂場所就是一個(gè)臺球室，要不然就是一幫人坐在一起吹水聊天，有了卡拉O K，終于有了點(diǎn)現(xiàn)代的感覺”。一位本地村民回憶，過去有村民外出打工，說去過卡拉0K，大伙都羨慕不已，因此當(dāng)這些場所開業(yè)時(shí)，很多人都專門趕老遠(yuǎn)跑去圍觀。

　　驟成空城

　　驅(qū)動(dòng)三灶城鎮(zhèn)化的最大引擎和輸血管—房地產(chǎn)業(yè)在1993年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)崩盤，投資外撤，銀根收緊，城區(qū)住宅大多空置，到處可見爛尾樓。甚至到了今日，珠海市政府仍要每年分期償還當(dāng)初支持珠海西區(qū)大開發(fā)的投資者的投資款。

　　如果沒有1993年底的宏觀調(diào)控，已經(jīng)擁有大機(jī)場、大港口、大交通的珠海三灶和西區(qū)接下來會(huì)不會(huì)復(fù)制另一個(gè)深圳？然而，歷史沒有如果。

　　驅(qū)動(dòng)三灶城鎮(zhèn)化的最大引擎和輸血管—房地產(chǎn)因?yàn)?993年的宏觀調(diào)控出現(xiàn)崩盤，“原來房價(jià)最高峰賣3000多一平米，崩盤后就一落千丈，馬上跌到了500元，都沒人要。”早年在三灶炒房的李鐵生感慨說，自己80年代經(jīng)商，在湖南已經(jīng)有百萬身家，因?yàn)槿罱ǚ繜?，她跑來投資工程項(xiàng)目，全部資金都花在珠海，投資政府的三通一平工程，結(jié)果因?yàn)榉康禺a(chǎn)衰落，投資商都往外撤，銀行又緊縮銀根，貸不到款，政府也沒有錢給工程款，她一下子成了窮光蛋，過去十幾年天天被人追債。

　　不獨(dú)珠海，這一年，房地產(chǎn)泡沫還出現(xiàn)在北海、海南等地，因?yàn)槌捶刻濆X跳樓自殺的報(bào)道時(shí)常見諸報(bào)端。雖地域不同，卻都有一個(gè)相似點(diǎn)，一味賣地建房造城，沒有工業(yè)支撐。“在三灶，房子和地皮買來買去都是投資商，沒有幾個(gè)是要住的，銀根緊縮，投資商沒錢，又沒有剛需，房子就爛在那里”，王燕說。

　　三灶鎮(zhèn)有知情人統(tǒng)計(jì)，在1993年，該鎮(zhèn)閑置房屋和爛尾樓超過了數(shù)百棟，城區(qū)猶如鬼城，隨處可見爛尾樓。至有數(shù)據(jù)可查的2005年底，經(jīng)過12年的消化，三灶仍有爛尾樓83萬平米。

　　此時(shí)，回過神來的投資者才發(fā)現(xiàn)，自己購買的土地或房屋很多還停留在圖紙上，有關(guān)部門沒來得及建設(shè)，但錢已經(jīng)交了，而且都花在了基礎(chǔ)項(xiàng)目上。投資者之后開始不斷上訪，討要血汗錢，三灶管理區(qū)疲于應(yīng)付投訴，工業(yè)開發(fā)也隨著房地產(chǎn)一度沉寂下來。

　　由于當(dāng)年欠債太多，珠海市政府至今仍需要每年分期償還當(dāng)初支持珠海西區(qū)大開發(fā)的投資者的投資款。不少投資者已經(jīng)老死或病死，但別說掙錢了，終其一生都沒能拿回當(dāng)年的投資。

　　轟轟烈烈的珠海第一輪城鎮(zhèn)化的努力—西區(qū)大開發(fā)似乎生不逢時(shí)，從啟動(dòng)到落幕只持續(xù)了約5年時(shí)間就戛然而止，由于糾紛太多，至今仍飽受爭議。