商鋪投資如何規(guī)避風(fēng)險

商鋪投資，是一種比銀行利息回報率高，比金融投資風(fēng)險系數(shù)低，長線相對穩(wěn)定的投資渠道。商鋪作為房地產(chǎn)品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業(yè)的成功運營，加上土地的不可復(fù)制性，會使商業(yè)地產(chǎn)的價值隨著時間的積累而不斷升高。

商鋪是民間投資的重要渠道之一，民間早就流傳著“一鋪養(yǎng)三代”、“一間鋪，三代富”、“家有一間鋪，三代搖錢樹”等說法，可見商鋪的投資本身就有著悠久歷史和傳統(tǒng)。

隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，個人可支配的收入越來越多，居民理財觀念逐漸興起，股票、基金等投資已成為居民生活中不可缺少的一部分，其中商鋪更是吸引了越來越多的投資者。

商鋪投資的基本特點

商鋪，簡單的解釋，就是用來經(jīng)商做生意的鋪位。商鋪以“商”為先，就是說有商業(yè)經(jīng)營才有商鋪回報，“鋪”的價值是建立在“商”字的基礎(chǔ)上的，“商”是“鋪”的價值體現(xiàn)。

商鋪的分類

按照所處位置，商鋪可以分為街鋪和商場鋪。街鋪，就是臨街鋪位；商場鋪，就是商場內(nèi)的商鋪。

按照建筑形式，街鋪可細(xì)分為步行商業(yè)街、騎樓街鋪、復(fù)式商鋪；商場鋪可分為主題商城、購物廣場。

按照業(yè)態(tài)形式，街鋪可細(xì)分為社區(qū)商業(yè)街、數(shù)碼街、食街等，商場可細(xì)分為購物中心、百貨商場、超級市場等；有的商鋪是街鋪與商場的組合，如社區(qū)商業(yè)中心引進(jìn)主力店配合街鋪經(jīng)營。

按照批零性質(zhì)，商鋪可分為批發(fā)市場和零售市場，像江北的義烏小商品批發(fā)城、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心就屬于批發(fā)類市場，而天虹商場、人人樂超市等則屬于零售市場。

商鋪投資的特點

投資商鋪主要有兩個目的：其一是通過出租獲取長期租金回報，比如投資一間50萬元的商業(yè)店面，每年可以收取5萬元的租金，那么年回報率就是10%；其二是獲取升值回報，比如一套以50萬元購買的商鋪在5年后市價為100萬元，這套商鋪就增值了一倍，年回報率達(dá)20%。

商鋪投資回報率高：商鋪投資回報率高于住宅回報率，住宅投資年回報率一般為5～8%，商鋪的收租、增值綜合回報率基本在每年8%以上。

增值潛力與成長空間大：如惠州人人樂超市2000年進(jìn)駐國商大廈以來，帶動了附近的人氣和商業(yè)氛圍，使麥地—花邊嶺一帶的商鋪售價幾乎翻了2倍，當(dāng)初的投資者年收益率達(dá)到15%。

高回報與高風(fēng)險并存：風(fēng)險與收益向來是相輔相成的。投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風(fēng)險。尤其是目前商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，其開發(fā)水平相比住宅而言，還處在一個相當(dāng)初級的階段，這些更加大了商鋪投資風(fēng)險。

決定商鋪價格的三大因素

商鋪的價格由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風(fēng)險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要因素。

租金水平是影響商鋪定價的直接因素

影響商鋪價格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調(diào)查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的回報基本水平，決定能支撐什么樣的銷售價格。

對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其它區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關(guān)鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1～2個，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其它區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高。因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。

流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價格的關(guān)鍵因素

流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔饨鸷弯N售價格。浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么價格高？就是因為當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的規(guī)?；袌?，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區(qū)域，因為市場流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如深圳的華強北電子市場已形成亞洲的電子中心，其市場月租金達(dá)到2000元／平方米，通訊市場也輻射全國及東南亞地區(qū)，市場月租金同樣高企。

成長空間是決定商鋪價格的潛在因素

租金和流通都是確定商鋪價值現(xiàn)有的因素，而一個商業(yè)項目未來的成長空間是一個潛在的影響價格的因素。比如目前惠州江北中心區(qū)商鋪價格每平方米一般在13000～15000元之間，目前租金在100元／平方米以下，雖然年回報率低于通常8%的標(biāo)準(zhǔn)，但從長遠(yuǎn)來看，當(dāng)中心區(qū)渡過五年的市場開發(fā)、培育期之后，其商鋪價值可能翻番。

商鋪的價值是由現(xiàn)有的或潛在的有利于商業(yè)經(jīng)營的各種因素來確定的，現(xiàn)有的因素主要考評諸如商業(yè)氛圍、市場租金、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等，而潛在的因素則整合了土地資源的價值、市場發(fā)展空間等。

提高商鋪投資成功率

關(guān)注商業(yè)地段

無論市場怎樣變幻，地段永遠(yuǎn)是投資的要訣。要有周密的區(qū)位地段、商業(yè)環(huán)境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費是否具有持續(xù)支撐力，這是投資收益的最大利潤來源。而人流稠密、購買力強、處于政府重點規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地段永遠(yuǎn)是最具投資價值和升值潛力的地段。

比如根據(jù)2006年公布的 《惠州市城市總體規(guī)劃(2006～2010)》，花邊嶺商圈、江北商圈為市級商業(yè)中心、而陳江仲愷中心區(qū)、惠陽—大亞灣中心區(qū)兩大次市級商業(yè)中心，深惠沿線商業(yè)走廊，未來將形成惠州商業(yè)的核心區(qū)域，此類政府對商業(yè)的規(guī)劃，對投資者選擇什么地段的商業(yè)投資，具有重要的指導(dǎo)意義。

再如近年惠州社區(qū)商業(yè)中心 （如東湖花園片區(qū)、金寶花園片區(qū)、荷蘭水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街等）不斷興起，社區(qū)零售商業(yè)的份額，已占據(jù)零售業(yè)的四分之一，對于那些引進(jìn)超市百貨主力店、處于社區(qū)組團(tuán)中央的社區(qū)商業(yè)中心，無疑也具有社區(qū)商業(yè)地段上的優(yōu)勢。

好的商鋪地段因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，這種地段的價值提升空間將給予商鋪本身巨大附加值。從商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)來講，賣商鋪就是賣地段，區(qū)域地段的升值將直接拉動商業(yè)不動產(chǎn)的升值，這是投資收益的最大利潤來源。

關(guān)注經(jīng)營定位

隨著商業(yè)市場的不斷成熟，商業(yè)競爭日益激烈，商業(yè)經(jīng)營定位的空間也越來越小。投資場內(nèi)商鋪，首先必須考評這座商場在商圈中有哪些競爭對手，有哪些互補性定位，有哪些市場空白；其次場內(nèi)商鋪在產(chǎn)權(quán)分離之后，一般都以獨立收銀的模式經(jīng)營，其經(jīng)營定位必須回避統(tǒng)一收銀、促銷大戰(zhàn)不斷的連鎖百貨、購物中心經(jīng)營的業(yè)態(tài)，否則只能在競爭中處于劣勢地位。

商業(yè)經(jīng)營定位，是決定商鋪投資前景的第一環(huán)節(jié)，也是決定商鋪價值抗跌性的重要因素，作為商鋪投資者，不能只看商業(yè)地段、價格等表相，更要在商業(yè)業(yè)態(tài)上多加考評，才能把握商鋪投資的成敗。

關(guān)注銷售模式

前幾年市場上出現(xiàn)了不少長期包租回購的商鋪，一般都是引進(jìn)一個大商家，再將商鋪分割成“螞蟻鋪”，帶上十年、十五年租約銷售，事實上這種主力店經(jīng)營的開放式大賣場，投資者在商場內(nèi)根本找不到自己的鋪位。另外，還有一些商鋪采取直接硬性銷售，缺乏必要的經(jīng)營控制權(quán)，結(jié)果失去了對商場經(jīng)營定位、經(jīng)營管理的權(quán)力，業(yè)主各自為政，散亂經(jīng)營，導(dǎo)致項目經(jīng)營失敗。

對于銷售的商場，業(yè)主必須考評其銷售多少面積，如果全部銷售則意味著產(chǎn)權(quán)全部分離，投資風(fēng)險加大；其次要考評銷售模式，如果采取帶租約轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營若干年的方式，則基本能夠在產(chǎn)權(quán)分離的情況下實施統(tǒng)一定位和經(jīng)營。

關(guān)注經(jīng)營管理

住宅入伙之后，項目開發(fā)基本上就劃上了句號。但是，商場入伙，意味著商業(yè)運營還剛剛開始，商業(yè)項目的管理重在經(jīng)營，發(fā)展商必須成立專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊，實施有效的經(jīng)營推廣，商場才能經(jīng)營得下去。所以，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須做足經(jīng)營功夫。

從惠州近年一些商業(yè)地產(chǎn)失敗案例的發(fā)展過程來看，其中有相當(dāng)一部分原因是經(jīng)營管理不善造成的，因此，投資者在選擇商場投資時，要看清發(fā)展商在商場經(jīng)營管理隊伍方面的籌建、在經(jīng)營管理方面的投入。從某種意義上說，商業(yè)收益直接取決于項目經(jīng)營管理的專業(yè)水平。

總之，買鋪是一種很專業(yè)的投資，起初最重要的也許是膽量，而在市場逐漸成熟的過程中，則需要有全面、理性、有針對性地對風(fēng)險控制的技巧，只有這樣，才能提高商鋪投資的成功幾率。