北京商品住宅走向高端化 六環(huán)內(nèi)難覓2萬/平剛需盤

　　位于北三環(huán)的保利海德公園預(yù)計(jì)明年入市。2010年3月，該地塊以樓面價達(dá)30197元/平米成交，是當(dāng)時的地王。

　　進(jìn)入下半年，北京土地市場升溫明顯，一塊塊高價地層出不窮，不斷刷新北京樓面單價，豪賭北京房價上漲。而從北京樓市以往的經(jīng)驗(yàn)來看，即使再高價的地塊，也沒有企業(yè)虧本賣房。

　　為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤，以往的多塊高價地，都是按照高端房來操盤，有的則是推遲開發(fā)，等待房價上漲后再入市。于是，高價地催生出一批批高價房。隨著土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢越來越明顯，在此背景下，未來六環(huán)內(nèi)或難覓單價2萬元以下剛需盤。

　　昔日地王，今日房價標(biāo)桿

　　一線城市土地價格上漲輪番上演，且“劇情”都十分類似。

　　在北京上一輪土地牛市中，從2009年至2010年取得的“地王”項(xiàng)目，入市期集中在2011年至今。雖然中間經(jīng)歷了以限貸、限購為主的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，但隨著北京房價整體走勢的上升，高價地的成本被不斷上漲的房價所消解。如今，那批老地王也如愿解套，甚至不乏賺得盆滿缽滿的。

　　當(dāng)2008年金融海嘯襲來，地產(chǎn)界一片哀鳴之聲，此時蟄伏的孫宏斌以20億元逆市拿下北京海淀西北旺項(xiàng)目，成為當(dāng)時的地王。當(dāng)初7000元/平米的樓面價屬于高價，但由于融創(chuàng)自身定位高端，現(xiàn)在，該地塊上樓盤賣出了50000元/平米的高價。孫宏斌成功抄底。

　　而隨著樓市復(fù)蘇，2009年到2010年高價地不斷刷新，膽大拿地者越來越多。最為典型的當(dāng)屬遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿下亦莊新城地塊和大望京1號地塊。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地后便遭遇調(diào)控。當(dāng)時業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，以大望京地塊27529元/平米的土地成本，要賣到45000元/平米才賺錢，這意味著該項(xiàng)目只有高端化才能賣出高價，才能解套。最終，該項(xiàng)目在拿地兩年后入市，精裝修價格為58000元/平米，而目前其樓王產(chǎn)品價格已達(dá)70000元/平米。由于拿地成本過高以及受制入市時的房價水平，該項(xiàng)目并未能實(shí)現(xiàn)高利潤。對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明表示：“該項(xiàng)目毛利潤較低。”

　　也有地王項(xiàng)目“推遲入市”而迎來入市好時機(jī)。2010年3月，中國兵器集團(tuán)旗下世博宏業(yè)以30197元/平米的樓面價奪得北三環(huán)薊門橋地塊。一年半后，保利地產(chǎn)收購該項(xiàng)目。目前，這個命名為保利海德公園的項(xiàng)目，尚未入市。上周，南五環(huán)外的亦莊成交兩塊地，樓面價已經(jīng)奔向3萬元/平米，同時，四環(huán)內(nèi)多個項(xiàng)目售價達(dá)到10萬/平米。業(yè)內(nèi)人士表示：對比之下，保利海德公園3萬元/平米的樓面價是“撿了便宜”。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年二季度入市，對于開發(fā)節(jié)奏，保利不會人為地拖延，一般普宅會在拿地后一年至一年半后入市，而高端項(xiàng)目則周期很長，需要兩年左右才能入市。

　　新地王再涌現(xiàn)，豪賭明天

　　今年以來，土地市場再度升溫，不僅像南三環(huán)夏家胡同、朝陽孫河等地理位置優(yōu)勢明顯的地塊樓面價屢創(chuàng)新高，刷新北京土地成交紀(jì)錄，五六環(huán)的樓市新區(qū)域也出現(xiàn)了超高價土地，如亦莊新城樓面價奔向3萬元/平米，通州臺湖樓面地價接近2萬元/平米，“面粉”再次貴過“面包”。

　　7月23日，中糧地產(chǎn)拿下孫河HIJ地塊，將區(qū)域商品房地價推高到5萬元/平米的水平。而此前泰禾2.8萬/平米拿下孫河W地塊時，被認(rèn)為是區(qū)域樓面地王。如今，泰禾、龍湖等先期拿地價格則都顯得便宜了，新地王解救了老地王。任志強(qiáng)預(yù)測，“現(xiàn)在五萬樓面價，(房子)可能就得賣十萬了。”

　　區(qū)域價格屢創(chuàng)新高的事情還發(fā)生在大興亦莊新城、通州臺湖等新興崛起的區(qū)域。8月14日，融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩奪得亦莊新城-1街區(qū)B01R1-1地塊，商品房樓面價接近3萬元/平米，而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來該區(qū)域房價可能破5萬元/平米。

　　高策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，土地成本過高，開發(fā)商出于利潤考慮，高價地項(xiàng)目未來的入市定價也將更高，其是真高端還是偽高端，未來的風(fēng)險主要是產(chǎn)品是否被市場所接受。

■ 聲音

　　“高端的歸市場，低端的有保障”

　　高策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵：地價推高房價已經(jīng)毋庸置疑了。但不限制地價漲，卻在拿預(yù)售證時限制房價就有些不合理。實(shí)際上，政府通過市場手段賣地，條件好的地能賣高價，做高端房，這也是市場經(jīng)濟(jì)；政府再用賣地的錢建保障房，形成多個市場。高端的歸市場，低端的又有保障。

　　“開發(fā)商會考慮做附加值”

　　中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)主席陳順：北京土地資源稀缺，優(yōu)質(zhì)資源更稀缺，開發(fā)商通過重重競爭拿到一塊地不容易，如何把土地價值最大化，是不少開發(fā)商考慮的。目前有幾種做法，一種是深入研究產(chǎn)品，多增加附加值；其次是把毛坯房做成精裝修，從精裝修中獲得更多利潤。

　　如今不少地塊“面粉”貴過“面包”，肯定對“面包”會有影響。每個地區(qū)都有價格標(biāo)桿，其他開發(fā)商比照價格標(biāo)桿，拼智慧，創(chuàng)新產(chǎn)品，希望將產(chǎn)品賣出更高價格。

　　但隨著調(diào)控的深入，未來高價地的壓力會越來越大，特別是高端項(xiàng)目。今年住建委新規(guī)定，要求今年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預(yù)售許可時，地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層），這將拉長開發(fā)商拿預(yù)售證銷售時間，使自有資金壓力增加。此外，預(yù)售資金監(jiān)管也考驗(yàn)項(xiàng)目較多、交叉開發(fā)的開發(fā)商資金調(diào)配能力。