卓越近期無上市計劃 半年內(nèi)在北京有“大動作”

　　人民網(wǎng)北京8月23日電 自卓越地產(chǎn)7月底斥資123.69億拿下深圳前海兩宗地塊以來，執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)一直在解釋前海地塊不會對卓越產(chǎn)生過大資金壓力，但關(guān)于卓越的開發(fā)能力爭議始終沒有散去。就前海土地開發(fā)及公司上市相關(guān)問題，人民網(wǎng)房產(chǎn)記者對張遠(yuǎn)進(jìn)行了專訪。

　　采訪中，張遠(yuǎn)毫不掩飾自己對公司目前現(xiàn)金流的信心：“我們在拍下地第六天就已支付一半的土地款，并且持有物業(yè)價值也達(dá)到300億元，會帶來可觀現(xiàn)金流。”卓越會不會借著當(dāng)前房企融資可能開閘的東風(fēng)再度嘗試上市，也是外界關(guān)注的焦點，張遠(yuǎn)回應(yīng)稱卓越“不用上市標(biāo)榜自己”。在經(jīng)過08年上市失敗、09年主動放棄這兩次上市未果后，張遠(yuǎn)稱卓越的現(xiàn)金流已經(jīng)不是公司發(fā)展的短板。目前公司也將豐富產(chǎn)品及區(qū)域類型，據(jù)他透露，“下半年在北京將會有大動作”。

　　前海是深圳僅余的發(fā)展空間

　　深圳前海區(qū)域從一開始就得到了市場的高度預(yù)期，萬科總裁郁亮亦曾公開表示將參與前海土地競拍，“不會放過任何一塊地”。卓越在深圳前海已經(jīng)拔得頭籌，7月26日，卓越以123.7億元出價，競得前海區(qū)域第一批出讓的兩幅商業(yè)地塊。第三塊地出讓時卻意外遇冷，僅兩企業(yè)競標(biāo)，再次引發(fā)關(guān)注。

　　關(guān)于如何重新衡量前海區(qū)域的土地價值，張遠(yuǎn)仍是期待滿滿：“深圳目前只有前海區(qū)域還有發(fā)展空間。”他表示，第三宗土地出讓遇冷并不是因為市場因素，而是政府近乎苛刻的限制條件將絕大多數(shù)房企擋在了門外：首先要求買家是香港聯(lián)交所上市企業(yè)，市值不能低于400億港元，去年營收不低于200億元人民幣或等值外幣；出價之前，開發(fā)商還需要與三家境外500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成入駐意向；在競得該地塊的一年內(nèi)，競買人須在前海深港合作區(qū)設(shè)立具有獨立法人資格的全國性或區(qū)域性運(yùn)營總部。“前海遇冷不是市場因素造成的”，張遠(yuǎn)仍看好前海的發(fā)展前景。

　　最終由華潤置地以109億元攬入此地的結(jié)果也證明了前海的土地價值。張遠(yuǎn)向記者表示，前海將快速推進(jìn)自由貿(mào)易區(qū)的特殊性質(zhì)決定了該區(qū)域擁有巨大發(fā)展空間：政策支持、足夠動力、城市依托。張遠(yuǎn)對于卓越在前海下的這步棋信心十足，據(jù)他透露，卓越在前海項目已經(jīng)開始設(shè)計，三個月后將投入建設(shè)，預(yù)計明年年底之前開始銷售。

　　不上市是為了有更大回旋余地

　　卓越歷來的融資方式主要依靠四大銀行，此次借著房企或再次放開IPO的東風(fēng)，又面臨前海地塊遭遇的資金質(zhì)疑，卓越是否會重啟上市計劃？卓越這次顯得很冷靜，張遠(yuǎn)表示：“不上市可以讓公司有更大的回旋余地，沒必要用上市標(biāo)榜自己。”

　　回憶起08、09年兩次上市經(jīng)歷，張遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)09年那次未成功是因為“主動放棄”，卓越放棄的原因是認(rèn)為不上市會為公司發(fā)展提供更大的回旋余地。張遠(yuǎn)解釋，上市公司會有資金披露壓力、特定時間內(nèi)的業(yè)績壓力，這些對于以寫字樓開發(fā)為主要業(yè)務(wù)、開發(fā)周期一般為3到5年的卓越有一定限制，不便資金運(yùn)作與項目開發(fā)。因此卓越在上市的最后關(guān)頭選擇了放棄。

　　張遠(yuǎn)同時表示，卓越“以上市公司的標(biāo)準(zhǔn)要求自己”，可在時機(jī)恰當(dāng)?shù)臅r候隨時開啟上市模式。卓越集團(tuán)內(nèi)部對于是否上市有自己的考量：當(dāng)資本市場（如上市）可以提供的資金低于資金市場（如銀行融資、信托）時，公司可以考慮上市。

　　目前卓越面臨的市場環(huán)境顯然不是它所認(rèn)為的“恰當(dāng)時機(jī)”：張遠(yuǎn)稱卓越還能在市場上拿到比較便宜的錢，銀行貸款、建筑商墊資、與開發(fā)商合作開發(fā)、信托或基金，都能為卓越帶來穩(wěn)定的資金支持，卓越將在接下來的發(fā)展中持續(xù)此種模式——因此卓越在今年內(nèi)并沒有上市計劃。

　　半年內(nèi)將在北京有大動作

　　似乎是為了澄清記者仍對卓越現(xiàn)有現(xiàn)金流的質(zhì)疑，張遠(yuǎn)透露卓越半年內(nèi)在北京將有大動作。關(guān)于“大動作”的更多細(xì)節(jié)，張遠(yuǎn)故作神秘并未透露太多。

　　張遠(yuǎn)同時透露，卓越未來將在地域、產(chǎn)品上都會有所突破。張遠(yuǎn)曾自詡卓越是“最懂寫字樓”的公司，在卓越現(xiàn)有業(yè)務(wù)中，包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)和純住宅比例為6:4。相比起住宅產(chǎn)品，寫字樓產(chǎn)品單一但能為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但長期來看卓越的發(fā)展規(guī)劃將有所調(diào)整：卓越將以“貨如輪轉(zhuǎn)”來實現(xiàn)現(xiàn)金流供應(yīng)哺育持有物業(yè)，提高持有物業(yè)比重，最終實現(xiàn)“商住并舉”。在轉(zhuǎn)型前期，將按照8:2的資金配置銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)。據(jù)張遠(yuǎn)介紹，深圳前海項目也將延續(xù)商住并舉的開發(fā)模式，持有與銷售型物業(yè)的占比將按照土地招拍掛時所規(guī)定，預(yù)計明年年底前入市銷售。

　　在大本營以外的區(qū)域，卓越并沒有一味堅持“寫字樓”戰(zhàn)略。今年9月份，卓越在青島大型商業(yè)綜合體項目將投入使用，建筑面積在43萬平方米左右。年內(nèi)，亦有計劃鞏固北京區(qū)域版圖，這個計劃中的項目被張遠(yuǎn)形容為“大動作”，但關(guān)于北京項目的更多細(xì)節(jié)，張遠(yuǎn)只用“敬請期待”回答了記者。