地價推高房價上漲預(yù)期土地市場需“退燒”

    7月以來，全國土地市場持續(xù)火熱。多個城市放量供應(yīng)土地。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括北、上、廣、深在內(nèi)的十大城市7月土地出讓金收入合計912.9億元，創(chuàng)近31個月新高。進入8月，土地市場高溢價趨勢從一線城市向二三線市場蔓延。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若不抑制地價上漲趨勢，下半年房價明顯上漲的可能性很大。

　　土地市場火熱高溢價地塊頻現(xiàn)

　　從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場堪稱火爆。北京等重點城市交易市場升溫，政府推出地塊數(shù)量與質(zhì)量增高。與往年不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態(tài)勢，但市場并未預(yù)期樓市調(diào)控政策會再度趨緊。部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀程度明顯提高。

　　北京市土地整理儲備中心公開披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870.46億元，比去年同期上漲約265%，8月土地市場延續(xù)了7月的火熱局面。僅8月14日當(dāng)天，北京有四宗經(jīng)營性地塊現(xiàn)場競拍。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預(yù)計在8月底，北京年內(nèi)土地出讓金將突破1000億。

　　與北京類似，全國多個城市放量供應(yīng)土地。據(jù)安信證券統(tǒng)計，前7月一線城市(北京、上海、廣州、深圳)住宅(包括住宅用地和商住綜合用地)土地供應(yīng)和成交量同比分別增長163%和137%。而7月當(dāng)月，一線城市住宅土地供應(yīng)面積較6月大幅增長119%。

　　一些二三線城市也出現(xiàn)類似情形。8月6日，武漢多宗地塊引來近家開發(fā)商參與競拍，更有開發(fā)商連續(xù)加價，五宗競價地塊中，三宗地塊溢價率超過100%。

　　融資環(huán)境寬松房企拿地積極

　　安信證券分析師萬知認(rèn)為，土地市場火熱和當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況良好有關(guān)，由于上半年樓市的回暖和流動性的寬松，今年前6月房地產(chǎn)投資資金來源累計5.7萬億，同比增長32%，其中來自于國內(nèi)貸款的資金同比增長30%，來自于按揭、預(yù)收款的資金同比增長54%。

　　與此同時，地產(chǎn)上市公司直接融資正在啟動。目前，已經(jīng)有新湖中寶，冠城大通和宋都股份等三家房企拋出直接融資預(yù)案，擬募集不超過88億元人民幣。值得關(guān)注的是，目前依然有招商地產(chǎn)等數(shù)家房企停牌，不排除近期還有數(shù)個再融資案例出現(xiàn)。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，雖然直接融資的募集資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售回款，銀行貸款等其他資金來源，但是對房企擴寬融資渠道，降低債務(wù)壓力具有重要意義。

　　從央行公布的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額變化和信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的房地產(chǎn)信托的新增量來看，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資環(huán)境也比較寬松。2013年1季度房地產(chǎn)貸款余額新增量創(chuàng)下2011年以來新高，2季度新增信托量也創(chuàng)歷史紀(jì)錄。整體來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資環(huán)境是近幾年以來較為寬松的。

　　從供給層面看，很多城市推出的地塊質(zhì)量較好，面積較大。以北京為例，城區(qū)內(nèi)有三環(huán)內(nèi)夏家胡同地塊、郊區(qū)有孫河低密度地塊，同時規(guī)劃建筑面積超過30萬平方米的住宅用地有5宗。8月初，上海土地市場再度迎來新一輪集中成交。據(jù)華燕發(fā)展研究總部統(tǒng)計，8月第一周(7.29-8.4)用地總面積12.42萬平方米，成交總金額達62.84億元，其中，不乏市中心重量級黃金地塊。這都在一定程度上提升了開發(fā)企業(yè)拿地的積極性。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認(rèn)為，土交易量上漲與企業(yè)的拿地積極性有密切相關(guān)，大型開發(fā)商積極拿地成為土地市場的主要支撐點。以三四線城市為主要市場的恒大地產(chǎn)首次進京，以35.6億元配建26萬平方米公租房的價格拿下昌平沙河高教園地塊，便是房企對北京等一線城市市場預(yù)期的體現(xiàn)。

　　地價推高房價上漲預(yù)期調(diào)房價也需調(diào)地價

　　供需兩旺推高了土地成交價格。據(jù)中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月經(jīng)營性用地成交面積環(huán)比持平，成交金額則環(huán)比上漲32%。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，土地市場的火爆顯然會影響下半年房價再次出現(xiàn)快速上漲。

　　張大偉表示，由于土地財政的存在，導(dǎo)致在樓市火爆的時候，政府意愿更多賣地，部分高價地的出現(xiàn)又促進了房價上漲。一個反面例證是，在2012年樓市蕭條期間，全國土地供應(yīng)也相應(yīng)減少。土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發(fā)商的預(yù)期。從上半年看，各地都出現(xiàn)了部分地塊的樓面價甚至都超過了周圍在售物業(yè)的價格。這將影響下半年價格走勢。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭也認(rèn)為，從今年房企拿地的表現(xiàn)看，大房企強勢回歸一線，熱點地塊的競爭激烈最終導(dǎo)致高價拿地的結(jié)果。這些又通過一些輿論導(dǎo)向反作用于需求層面，從而加強了對于購房者對于后市以及房價的樂觀預(yù)期。在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制地價上漲趨勢，下半年房價繼續(xù)明顯上漲的可能性很大。

　　北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長認(rèn)為，調(diào)控要保障普通商品住房市場的穩(wěn)定，土地供應(yīng)也應(yīng)服從這個原則。一個簡單的邏輯是，商品住宅銷售階段有限價，不能充分競爭，那么土地供應(yīng)階段也不應(yīng)該充分競爭。不能單純限制房企利潤。政府也應(yīng)適度放棄土地出讓獲得的預(yù)期利益，在供地上相應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價值，而不是只體現(xiàn)土地的市場價值。