北京“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”新政難降房價(jià)虛火

　　房價(jià)不斷上漲的壓力讓北京又有了新的應(yīng)對(duì)之策——推出“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”之策。8月21日，北京年內(nèi)第一宗限房價(jià)競(jìng)地價(jià)地塊開始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。不過，令人遺憾的是，北京的嘗試似乎沒有取得預(yù)期的效果，一天過去，無人應(yīng)拍。

　　新政首日遇尷尬

　　據(jù)北京市國土資源局公告，自8月21日起，今年首宗限房價(jià)地塊朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B、C地塊（以下簡稱“豆各莊地塊”）將開始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，起始價(jià)為24.5億元，競(jìng)價(jià)階梯為1300萬元，競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為9月3日。

　　根據(jù)交易文件顯示，豆各莊地塊土地總面積為22.45萬平方米，其中建設(shè)用地面積11.80萬平方米，建筑控制規(guī)模29.46萬平方米。其中，5.15萬平方米用于“公共租賃住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為2.2萬元每平米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)。

　　記者還了解到，限房價(jià)地塊是指在土地出讓前的限制條件中就約定了入市價(jià)格，開發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地，對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)控作用。

　　然而，限價(jià)地塊似乎沒有投資者的青睞。直到競(jìng)價(jià)開始的第一天結(jié)束，也沒有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)。

　　相反，北京的土地市場(chǎng)依舊紅火，7月初，中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價(jià)拿下孫河HIJ地塊，扣除保障房面積和配建設(shè)施后，該地塊的樓面價(jià)高達(dá)5.2萬元/平方米，成為北京新的單價(jià)地王。

　　隨后的8月14日，融創(chuàng)中國聯(lián)合央企葛洲壩，以41.2億元的總價(jià)包攬了北京大興區(qū)亦莊新城兩地塊，溢價(jià)均超過49%，其中一幅地塊的樓面價(jià)超過3萬元/平方米，成為南五環(huán)外第一宗樓面地價(jià)超過3萬元/平方米的地塊。與此同時(shí)，8月21日，南京國土局剛剛以總價(jià)90億出讓9宗地后，再次掛出9塊地。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，近期內(nèi)“地王”會(huì)再度出現(xiàn)。

　　效果存疑

　　“政府方面的目的在于為不符合保障房申請(qǐng)資格，又買不起市場(chǎng)商品房的‘夾心層’提供房源。”中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮接受記者采訪時(shí)表示，他認(rèn)為，“限房價(jià)”很明顯地說明了某些意圖，希望能夠起到平抑房價(jià)的目的，給購房者更多的選擇。

　　易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，限房價(jià)競(jìng)地價(jià)是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策走向的一個(gè)體現(xiàn)，最后的效果要根據(jù)其覆蓋范圍和交易量來看。

　　至于是否能夠有效地降溫樓市，扈志亮則指出，能起到作用的概率不大。“政府長期的調(diào)控政策就是明證，房地產(chǎn)靠政策難以起到實(shí)際的效果，即使是限制了‘表面房價(jià)’，企業(yè)為了生存和盈利也會(huì)采取各種手段增加購買者‘隱性成本’，而供不應(yīng)求的情況下，消費(fèi)者也只有‘心甘情愿’地買單。”

　　至于限價(jià)地塊遭遇冷遇的說法，薛建雄并不贊成，他認(rèn)為首日無交易量并不是很奇怪。“這應(yīng)該與交易流程有關(guān)，開發(fā)商和投資者一般是不會(huì)在第一天進(jìn)場(chǎng)報(bào)價(jià)。最終的交易要看截止日期前的交易量。”

　　扈志亮則指出，“限房價(jià)競(jìng)地價(jià)”的背后，仔細(xì)分析一下便可以理解，在未來房價(jià)限定在一定范圍內(nèi)的情況下，土地的價(jià)格也就間接決定了，企業(yè)拿地之后開發(fā)所能夠得到的利潤也基本確定。從拿地、項(xiàng)目開工建設(shè)到最后的售賣房子，會(huì)耗費(fèi)時(shí)間、金錢和資源，而最后的房價(jià)已經(jīng)基本確定，開發(fā)商調(diào)整的余地變小，面臨的風(fēng)險(xiǎn)增大，相關(guān)配套政策還未落實(shí)，企業(yè)當(dāng)然不會(huì)輕易下手，而是靜觀其變。

　　相關(guān)人士指出，為了應(yīng)對(duì)忽熱的土地市場(chǎng)，限房價(jià)競(jìng)地價(jià)房將集中入市，短期內(nèi)將有效平抑區(qū)域內(nèi)房價(jià)，限房價(jià)競(jìng)地價(jià)模式應(yīng)在一線城市進(jìn)行推廣。

“風(fēng)向標(biāo)”連續(xù)23個(gè)月下跌

　　北京的新遭遇新尷尬，說明開發(fā)商們還在期盼著房價(jià)的繼續(xù)上漲。不過，有意思的是，在全國房價(jià)持續(xù)上漲同時(shí)，此前一直有房價(jià)“風(fēng)向標(biāo)”之稱的溫州樓市，卻傳遞與全國房價(jià)上漲不一致步伐。截至今年7月，溫州房價(jià)連續(xù)23個(gè)月下降，房價(jià)相比高峰時(shí)期，下降40%左右，有的豪宅價(jià)格已腰斬。據(jù)媒體報(bào)道，由于房價(jià)下跌，一些購房者已棄房，銀行成為新房東。

　　扈志亮認(rèn)為，溫州房價(jià)下跌，原因在于前期樓市投機(jī)過盛，實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以支持虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致資金鏈斷裂。“樓市信心難以恢復(fù)，進(jìn)入者少，外逃者多，需求急劇下降，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)下跌。”

　　薛建雄分析，中國的房價(jià)趨勢(shì)，可以參照日本和美國的房價(jià)結(jié)構(gòu)。“未來的中國房價(jià)，將會(huì)分級(jí)化處理，一線城市，二線城市，三、四線城市逐步出現(xiàn)階梯價(jià)格。”