土地出讓設(shè)單套房最高價(jià) 單價(jià)不得超過2.2萬元

　　在土地出讓之初，就對(duì)未來的房?jī)r(jià)進(jìn)行了限定，這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的調(diào)控手段再次升級(jí)。昨日，朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地開始競(jìng)價(jià)。市國(guó)土局相關(guān)人負(fù)責(zé)人表示，這次“單限房”不僅限定了單價(jià)和面積，更是給每套房的總價(jià)款設(shè)定了單價(jià)，每套單價(jià)不得超過200萬元。

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”是指在土地出讓的相關(guān)條款中提前約定商品房入市的價(jià)格，開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。和“兩限房”的概念相對(duì)，在今年春天發(fā)布的“國(guó)五條”北京落地政策里，“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”這一條內(nèi)容延伸后即為本市即將推廣的“單限房”，而“單限房”也被解讀為滿足自住、改善型需求的商品房。

　　據(jù)了解，正在競(jìng)價(jià)的豆各莊地塊中需配建51500平方米公租房。除公租房之外，在這次掛牌的新版交易公告中，第4條明確顯示本次出讓宗地中除公共租賃住房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)，而該地塊周邊二手房目前的均價(jià)在28000元/平方米左右。

　　這一地塊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“國(guó)五條”北京落地政策發(fā)布之后，第一宗真正意義上的“限房?jī)r(jià)”土地。此前，這宗土地在出讓過程中曾經(jīng)被臨時(shí)叫停。按照原計(jì)劃，這一地塊本應(yīng)在今年1月15日掛牌。

　　當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，該地塊位于朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，東至規(guī)劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環(huán)路，北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地，被規(guī)劃為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環(huán)保設(shè)施用地。地塊土地面積為22.4463萬平方米，其中建設(shè)用地面積11.8035萬平方米，建筑控制規(guī)模29.4605萬平方米。

　　據(jù)此前的出讓公告，該地塊起始價(jià)為22.78億元，競(jìng)價(jià)階梯為1200萬元，競(jìng)買保證金為7億元。

　　事實(shí)上，本市已經(jīng)試點(diǎn)在土地拍賣環(huán)節(jié)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià)，競(jìng)低房?jī)r(jià)”，使得土地在招、拍、掛環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定未來銷售房?jī)r(jià)，保證市場(chǎng)上持續(xù)有中低價(jià)位商品房上市。今年，本市曾經(jīng)在年度供地計(jì)劃中首次單獨(dú)列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應(yīng)指標(biāo)，占比達(dá)到了22.4%。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本市支持自住型商品住房的政策草案已經(jīng)基本形成，近期就將有更多“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地供應(yīng)。未來對(duì)于如何界定誰能買“單限房”，又如何避免有資格的人低價(jià)買入、高價(jià)賣出來投機(jī)獲利等問題，都將出臺(tái)相關(guān)明文規(guī)定。

　　這位負(fù)責(zé)人同時(shí)透露，由于政府在土地收入、稅收政策方面對(duì)“單限房”執(zhí)行了優(yōu)惠，這些房源作為二手房再上市時(shí)，可能會(huì)受到限制。

　　北京還有哪些“限競(jìng)”出讓地塊？

　　2011年5月，房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地就是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，該宗地中所有居住用途建筑面積均為“中小套型商品住房”，房屋銷售限價(jià)均價(jià)為每平方米12500元。最終，被中鐵建以14.6億元的總價(jià)成交，樓面單價(jià)為6095元。當(dāng)時(shí)房山商品房均價(jià)14000元至15000元，限價(jià)房的價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格低20%以上。

　　2013年7月3日下午，北京又一宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊成交，該宗地位于昌平沙河高教園區(qū)，恒大地產(chǎn)以35.6億元競(jìng)得地塊，折合樓面單價(jià)約6964元。該地塊25.1萬平方米被用來建設(shè)“園區(qū)安置房”，回購單價(jià)為1.4萬元。而目前沙河高教園區(qū)的房?jī)r(jià)約為2萬元。

　　豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊示意圖

　　豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊大致范圍：它時(shí)下的東至規(guī)劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環(huán)路，北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地。

　　該宗地將以“六通一平”形式供地。它時(shí)下的掛牌出讓起始價(jià)為24.5億元，競(jìng)價(jià)階梯為1300萬元，競(jìng)買保證金為人民幣7.4億元。

　　專家觀點(diǎn)

　　此類用地大量供應(yīng)將平抑房?jī)r(jià)

　　一邊是曾經(jīng)被叫停的豆各莊地塊重新掛牌交易，另一邊是農(nóng)展館高端地塊將“復(fù)蘇”。專家認(rèn)為，“單限房”供地若能陸續(xù)推出并形成一定的供應(yīng)量，將有效平抑中低端市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)、土地市場(chǎng)都能產(chǎn)生一定的調(diào)整功效。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，今年年初，本市就繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，擬對(duì)自住型商品房進(jìn)行限價(jià)。到目前為止，相關(guān)部門已經(jīng)陸續(xù)推出了自住型商品住房供地。“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或者“限地價(jià)，競(jìng)低房?jī)r(jià)”的地塊如果能陸續(xù)推出并形成一定的供應(yīng)量，將有效平抑房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于一邊嚴(yán)格限制地價(jià)、一邊又恢復(fù)高端地塊上市的現(xiàn)象，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為這并不矛盾：“限價(jià)地和高端地塊互現(xiàn)，將成為未來土地市場(chǎng)的主流。”

　　他分析，這種情況符合調(diào)控基調(diào)。本市有望形成一系列符合以下市場(chǎng)特征的長(zhǎng)效機(jī)制，即“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”。而2010年房山中鐵建國(guó)際城項(xiàng)目也曾經(jīng)有過“限價(jià)”的試點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)效果明顯。因此，將限價(jià)的步驟延展至土地出讓階段也是控制房?jī)r(jià)的有力途徑，同時(shí)也解決了中低收入家庭的住房問題。