18年暴漲18倍 滬徐家匯地王起價175億

　　號稱“上海市中心最后一塊黃金地”的“徐家匯中心項目”地塊，在經(jīng)歷了數(shù)次轉(zhuǎn)手，沉浮18年后，重回土地市場。

　　8月16日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局掛出徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊出讓公告顯示，原先預(yù)申請該地塊的房企（包括聯(lián)合體）已經(jīng)從4家減少為2家；出讓方式也將采用掛牌，而非市場原先預(yù)期的競價招標(biāo)方式出讓，具體競價時間為9月5日上午。根據(jù)上海市規(guī)土局此前的說明，如果是招標(biāo)方式，將考慮競拍公司的綜合實力、出價等各種因素打分并最終確定中標(biāo)者，而掛牌方式，則是公開現(xiàn)場競價，價高者得。

　　據(jù)了解，“徐家匯中心項目”地塊此次設(shè)立起始總價175.2611億元，增價幅度為500萬元。即便以底價成交，該地塊也將刷新上?？們r地王紀(jì)錄。“徐家匯中心項目最大的問題，也是投資金額過高，投資回報期過長。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者表示，徐家匯中心項目體量太大，總投資金額在250億-300億元，其中地價部分就需要在簽訂出讓合同后一年內(nèi)付清。項目預(yù)計2022年才能竣工，如果單純靠租金收入，可能要幾十年才能收回成本。據(jù)了解，目前有可能參與最后競拍的兩家企業(yè)可能為新鴻基聯(lián)合體和九龍倉。新鴻基方面已對時代周報記者承認會參與最后競拍，但截至發(fā)稿，九龍倉方面還未給予置評。

　　地王沉浮18年三易其主

　　因位于上海徐家匯區(qū)核心地帶，“徐家匯中心項目”地塊一直被稱為是“上海市中心面積最大的一塊黃金寶地”。但就是這樣一塊炙手可熱的焦點地塊，卻在首次面市后的18年時間里深陷“地王魔咒”，數(shù)度易主卻迄今仍是空地一塊。

　　據(jù)時代周報記者了解，早在1995年，韓國大宇最先搶得該地塊，并找來徐家匯商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西第一高樓。彼時，韓國大宇以9000萬美元的代價擁有該項目90%的股權(quán)，另需出資3000萬美元，用于支付每平方米95美元的出讓金、動遷以及市政配套設(shè)施建設(shè)。

　　然而，1998年席卷而來的金融危機令大宇公司陷入資金困境。1999年6月，上海市房屋土地管理局與上海大宇簽訂補充協(xié)議，將該地塊改為臨時綠地。“徐家匯中心項目”地塊就這樣度過了最起初長達8年的閑置期。

　　2003年底，韓國大宇決定出手地塊股權(quán)，而持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購這部分股權(quán)，當(dāng)時報價5100萬美元。由于價格差距過大，雙方最終未能達成協(xié)議。幾個月后，新的買家出爐。2004年2月20日，頂新國際與上海大宇簽署了90%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以其下屬的頂新（開曼島）名義，受讓韓國大宇持有的上海大宇90%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為9000萬美元，并承擔(dān)上海大宇約3000萬美元的債務(wù)。

　　這一計劃并未能如愿進展。2005年，該地塊被徐匯區(qū)政府收回，并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式將部分開發(fā)權(quán)交給當(dāng)時還是徐匯區(qū)國資委旗下的上海城開集團，代價為25億元。按照上海城開的規(guī)劃，“徐家匯中心”將包含五星級酒店、甲級寫字樓、商住公寓以及商業(yè)、休閑文化設(shè)施等，其中項目主樓將建成高度超過300米的浦西第一高樓。時任上海城開集團總經(jīng)理的倪建達曾于2005年言之鑿鑿：徐家匯中心是城開集團未來10年的核心發(fā)展項目。

　　當(dāng)時，總建筑面積62.9萬平方米的“徐家匯中心”曾被驕傲地稱為可以媲美東京六本木區(qū)的頂級地段。2007年，倪建達還借“徐家匯中心”項目，一手促成了上實集團與上海城開的合并，使得城開集團由徐匯區(qū)屬企業(yè)變身為上市公司的子公司。

　　如今上實控股已通過借殼成功將原上海城開變身為境外上市公司上實城開，而該公司參與的“徐家匯中心”項目卻始終未正式啟動。今年5月19日，徐匯區(qū)規(guī)土局通過土地置換的方式，從上實城開手中收回了該幅地塊，雙方達成土地調(diào)整協(xié)議，將上實城開持有的徐家匯中心項目地塊調(diào)整為位于徐匯區(qū)濱江的4塊土地。

　　“徐家匯中心那邊的政策、規(guī)劃一直在改，遲遲未定，拖了很久，我們公司也因此遲遲未能確定開發(fā)工程的開始時間。”上實城開相關(guān)負責(zé)人對時代周報記者透露稱，拆遷也很費力，直至去年下半年拆遷工作才基本完成。而據(jù)知情人士對時代周報記者透露，徐匯區(qū)政府考慮置換4幅濱江地塊給上實城開，是有將徐家匯中心項目地塊打包出讓的打算。

　　2個月后，“徐家匯中心項目”地塊重回市場。上海市規(guī)劃和國土資源管理局公告稱，徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊從7月28日開始接受預(yù)申請，起始總價高達175.26億元，與首次易手時的約1.2億美元總價懸殊近18倍。即便以底價成交，該地塊也將刷新上海總價地王紀(jì)錄。此外，“徐家匯中心項目”新規(guī)劃的項目體量總出讓面積99188.8平方米，規(guī)劃建筑面積58.42萬平方米，相當(dāng)于起始樓面價3萬元/平方米。加上地下12萬平方米的商業(yè)面積，已經(jīng)相當(dāng)于目前徐家匯商圈的商業(yè)辦公總面積。

　　新鴻基PK九龍倉？

　　誰來接手？是目前市場最關(guān)心的問題之一。

　　8月8日，“徐家匯中心項目”地塊的預(yù)申請結(jié)果出爐：該地塊在預(yù)申請期間，共接受18人次的咨詢，最后經(jīng)公證處核驗，有效預(yù)申請人為4人。據(jù)上海當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)圈的小道消息預(yù)測，新鴻基-恒基-新世界發(fā)展聯(lián)合體、香港怡和-香港置地聯(lián)合體、九龍倉、綠地-大華聯(lián)合體等4家聯(lián)合體很可能參與了上述預(yù)申請，但最后港資開發(fā)商抱團開發(fā)的可能性很大，“這個項目是區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)帶頭談的，諸如新鴻基、怡和、恒基、香港置地等開發(fā)商都在談。”

　　“徐家匯中心項目作為上海市中心極為罕見的大體量地塊，如何利用其提升徐家匯在上海浦西的價值是當(dāng)?shù)卣枰钏际鞈]的。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析認為，在這樣的背景下，由于內(nèi)地公司還相對顯得稚嫩，海外公司又可能存在水土不服的情況，香港企業(yè)則正好彌補了這兩方的不足，比較適合開發(fā)類似大體量商業(yè)項目。

　　有知情人士透露，新鴻基和香港怡和此前與政府溝通得比較深入。新鴻基的條件苛刻一點，要求加點住宅，而且希望價格更低一點。恒基則很想拿這塊地，動力大很多。“因為新鴻基在上海有好幾個項目了，而且新開的IAPM離這塊地也不遠。”上述知情人士分析，可能恒基的股份（占比）會更多一點。至于香港怡和及香港置地聯(lián)合體，則有分析認為，怡和是香港置地的母公司，而香港置地在內(nèi)地基本上是沒項目，進入市場太慢。怡和的老板非常想拿這塊地，這也是從戰(zhàn)略上的考慮。至于九龍倉，有消息稱，九龍倉已以“徐家匯中心項目”地塊為標(biāo)的，在海外準(zhǔn)備募集數(shù)百億元資金。

　　時代周報記者尚未從上述港資企業(yè)獲得置評，事情發(fā)展又出現(xiàn)變化。

　　8月16日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局掛出徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊出讓公告顯示，原先預(yù)申請該地塊的房企（包括聯(lián)合體）已經(jīng)從4家減少為2家。目前尚不清楚原先的四大買家中哪兩家公司（聯(lián)合體）最終退出。時代周報記者從新鴻基內(nèi)部獲悉，該公司并未退出購地事宜，但具體細節(jié)不便透露。

　　“與新鴻基在競拍場上對壘的，不出意外應(yīng)該是九龍倉。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者分析稱，本次“徐家匯中心項目”地塊屬于大面積整體出讓且要求地下空間與軌道交通銜接，最符合這一技術(shù)標(biāo)的當(dāng)屬九龍倉與新鴻基。新鴻基在浦東的國金中心與九龍倉在靜安的會德豐廣場都成為了該區(qū)的地標(biāo)性建筑。

　　或?qū)氐赘淖冃旒覅R市場格局

　　答案會在9月份揭曉，但無論哪家大鱷接手，都會被載入上海土地史紀(jì)錄。尚未競拍，“徐家匯中心項目”已然成為上海史上總價地王，或許還將成為今年全國總價地王。近十年來全國土地市場出讓的所有地塊中，交易額超過200億元的僅有兩宗，即廣州的亞運城地塊和南京下關(guān)1號、3號地塊，成交總價分別為255億元和200.34億元。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉還向時代周報記者指出，這塊地塊目前要求開工時間為“交地后12個月內(nèi)”，竣工時間為“動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”，這就使得房企不得拖延，杜絕囤地現(xiàn)象。

　　不可否認的是，如果“徐家匯中心項目”能成功落地，它將徹底改變徐家匯目前的樓價和地價格局。

　　“如此大規(guī)模的地鐵上綜合體，它對該區(qū)域住宅的附加值是不可限量的。”克爾瑞土地事業(yè)部分析師解思捷稱，在2010年，徐家匯板塊的新房成交均價為40711元/平方米，但到了2011年港匯廣場內(nèi)部重新洗牌地位、正式更名恒隆港匯廣場后，徐家匯地區(qū)的新房成交一下上漲了43.15%。以此類推，“徐家匯中心項目”建成后，與恒隆港匯廣場交相輝映，板塊價格必將會有大幅度拉升。這對徐匯區(qū)中唯一還有大面積土地資源的徐匯濱江地區(qū)，也將成為又一重大利好因素。