逾期交房辦證成商品房糾紛“重災(zāi)區(qū)”

    商品房買賣合同條款的缺失已經(jīng)成為商品房買賣糾紛的一大主因。記者近日從重慶市第一中級人民法院了解到,2009年至2011年該院共受理商品房買賣糾紛2900余件,糾紛類型涵蓋小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施、商品房交付、房產(chǎn)證辦理、房屋質(zhì)量等。而引起糾紛的主要原因在于合同約定的缺失,導(dǎo)致權(quán)責模糊。

　　糾紛數(shù)量增多類型多樣

　　“小區(qū)的綠化率、容積率、游泳池和網(wǎng)球場等都和當初的宣傳不一樣,開發(fā)商應(yīng)該承擔違約責任。”廖女士在法庭上說。

　　2007年,廖女士購買了位于重慶市北部新區(qū)某樓盤的一套房屋。交房后,廖女士發(fā)現(xiàn),小區(qū)的配套設(shè)施與當初開發(fā)商宣傳的內(nèi)容有很大差別。協(xié)商未果后,廖女士將開發(fā)商告上法庭。

　　法院審理后認為,開發(fā)商宣傳資料中關(guān)于小區(qū)容積率、綠化率、網(wǎng)球場等內(nèi)容具體、明確且對訂立合同和價格有重大影響,可以視為要約。近日,重慶市一中院二審判決開發(fā)商承擔違約責任,賠付廖女士違約金4000余元。

　　近三年來,重慶市一中院及其轄區(qū)法院受理的商品房買賣合同糾紛數(shù)量呈逐年上升趨勢,且類型越來越多樣化,傳統(tǒng)的一房二賣情形有所減少,而涉及逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量、小區(qū)五通費及房屋面積計算等方面的糾紛則呈上升趨勢。

　　“2009年至2011年,我院受理的2900余起商品房買賣合同糾紛案件中,涉及逾期交房、逾期辦證的有2200余件,占案件總數(shù)的78%。”重慶市一中院民四庭法官李穎表示,開發(fā)商逾期交房或逾期辦證已成為此類案件的“重災(zāi)區(qū)”。

　　據(jù)重慶市一中院分析,開發(fā)商隱瞞重大事實、延期交房、不履行協(xié)助辦證義務(wù)、房屋質(zhì)量和面積存在問題、配套設(shè)施與宣傳不符等六個方面是導(dǎo)致此類糾紛數(shù)量不斷上升、類型多樣化的主要原因。

　　李穎表示,如果能將實踐中易發(fā)、多發(fā)的爭議事項納入購房合同予以明確約定,是減少糾紛發(fā)生的有效途徑。

　　完善買賣合同減少糾紛

　　據(jù)了解,目前我國大部分商品房買賣合同一般以原建設(shè)部和國家工商行政管理總局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》為基礎(chǔ),開發(fā)商再酌情調(diào)整部分內(nèi)容形成格式合同。

　　現(xiàn)有的“示范文本”中對小區(qū)公共部分的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施一般沒有規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛,這些條款的缺失不但難以確定開發(fā)商是否違約,而且即使在法院認定開發(fā)商違約的情況下,也難以確定賠償范圍,法院只能酌情確定。而且,開發(fā)商經(jīng)常還會以宣傳內(nèi)容不是合同約定為由進行抗辯。

　　為此,李穎建議,可以考慮將公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的平面圖納入“示范文本”,同時進一步細化對供水、供電、綠化等重大事項的規(guī)定,如明確具體完成時間及符合國家的相關(guān)規(guī)定要求。而對于開發(fā)商的宣傳廣告內(nèi)容則可以作為合同的附件予以規(guī)范,同時明確約定違約責任。

　　另外,法官認為,進一步完善開發(fā)商交房的具體條件,也是減少糾紛的重要途徑。

　　據(jù)介紹,雖然“示范文本”中約定開發(fā)商交付房屋時應(yīng)具備“兩書一證”(即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》),但是“兩書一證”僅是開發(fā)商對房屋質(zhì)量合格的保證及房屋通過相關(guān)部門驗收,并不直接證明交付房屋質(zhì)量符合雙方約定。

　　“引起商品房買賣合同糾紛的原因是多方面的,既有社會層面,又有個人層面的。但商品房買賣合同是直接確定雙方權(quán)利義務(wù)的文件,完善合同條款對減少糾紛,維護雙方合法權(quán)益無疑將起到重要作用。”李穎說。