土地市場(chǎng)開(kāi)始融冰 開(kāi)發(fā)商“搶地”再度上演

隨著4月29日深圳市龍崗區(qū)龍城街道回龍埔社區(qū)兩塊居住用地以8億元的高價(jià)拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢價(jià)獲得成功，而這場(chǎng)拍賣會(huì)也是時(shí)隔五個(gè)月深圳首度推出居住用地。

　　與此同時(shí)，上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)一地塊受到10余家開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈追捧，最終金地集團(tuán)以5.6億元的價(jià)格獲得該住宅用地，溢價(jià)82%。

　　“搶地”再現(xiàn)

　　曾經(jīng)一度遠(yuǎn)去的開(kāi)發(fā)商“搶地”時(shí)代近日在深圳上演。4月29日首場(chǎng)拍賣會(huì)推出龍崗區(qū)的兩塊土地，底價(jià)定在5.3億元，深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司展開(kāi)百輪競(jìng)買，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)小時(shí)，最終將價(jià)格抬至8億元被尚模發(fā)展拍得。這就意味著這兩塊地的樓面地價(jià)約為2586.08元/平方米，地面地價(jià)達(dá)到10292.57元/平方米。

　　“沒(méi)有想到成交價(jià)會(huì)抬到8億元，超乎了我們的預(yù)料。”深圳市尚模發(fā)展有限公司總工程師劉一新表示，之前估計(jì)競(jìng)買成交價(jià)不會(huì)超過(guò)7.5億元，沒(méi)想到對(duì)手如此強(qiáng)硬。這兩塊地屬龍崗區(qū)舊城改造項(xiàng)目，目前該區(qū)域新房均價(jià)為7000多元/平方米，樓面地價(jià)達(dá)到2586.08元/平方米，還需要提供回遷補(bǔ)償面積和保障性住房面積。盡管如此，尚模發(fā)展仍是信心滿滿。

　　深圳土地市場(chǎng)破冰如此驚心動(dòng)魄，與去年冷清的土地市場(chǎng)如同天壤之別。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地塊頻頻流拍，成交量不足推地量的一半；下半年僅成交了一塊居住用地，11月26日位于南山區(qū)某地塊被蘇州冠城宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司、深圳市森帝貿(mào)易發(fā)展有限公司聯(lián)合以8億元底價(jià)成交，折合樓面地價(jià)為3889元/平方米。這塊土地去年6月6日曾首次拍賣，慘遭流拍后不得已由11.8億元下調(diào)至8億元，且付款方式首次采用分期付款，才終于找到買主。

　　不僅是土地拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地塊數(shù)量也有大幅攀升。今年以來(lái)深圳市共有11塊居住用地和2塊商業(yè)用地成功協(xié)議轉(zhuǎn)讓，尤其是3月份單月就有8塊居住用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓成功。

　　同樣是4月29日，上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)一地塊受到10余家開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈追捧，金地、綠地、新加坡吉寶、新加坡慶隆、江蘇新城、南京朗詩(shī)置業(yè)等知名房地產(chǎn)公司齊聚招拍現(xiàn)場(chǎng)，最終金地集團(tuán)以5.6億元的價(jià)格獲得該住宅用地，溢價(jià)82%。

　　此前，在北京以國(guó)企為首的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極拿地。3月6日，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5373萬(wàn)元競(jìng)得石景山區(qū)金頂街居住項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)。3月16日，北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以9974.63萬(wàn)元競(jìng)得昌平區(qū)回龍觀（F01地塊）商業(yè)金融項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)以11113.44萬(wàn)元競(jìng)得昌平區(qū)回龍觀（F03東-1、F03東-2地塊）商業(yè)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)。3月30日，北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)居住用地（電信局線路局改造項(xiàng)目用地）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)最終由北京長(zhǎng)信達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6620萬(wàn)元競(jìng)得。

　　對(duì)于這些現(xiàn)象，深圳市時(shí)代財(cái)富集團(tuán)投資策劃總監(jiān)趙磊表示，去年以來(lái)土地市場(chǎng)冷清，價(jià)格大幅回落，政府推地?zé)崆橐矘O大消退，尤其是下半年推出的居住用地更是寥寥。開(kāi)發(fā)商拿地意愿有所恢復(fù)后，政府的推地?cái)?shù)量預(yù)計(jì)也會(huì)有所增加。

　　開(kāi)發(fā)商“王者歸來(lái)”

　　去年甚至更早，各家地產(chǎn)龍頭不約而同謹(jǐn)慎拿地，導(dǎo)致去年土地市場(chǎng)異常冷清。萬(wàn)科從2007年度中期報(bào)告開(kāi)始就放緩了獲取項(xiàng)目的節(jié)奏，2007年銷售額增長(zhǎng)超過(guò)一倍的情況下，購(gòu)置土地面積反而低于2006年。

　　2008年萬(wàn)科繼續(xù)在項(xiàng)目獲取上保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，全年新增按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的項(xiàng)目建筑面積465萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2007年的934萬(wàn)平方米，其中84.5%是通過(guò)收購(gòu)公司或合作方式取得。全年新增項(xiàng)目土地價(jià)款合計(jì)136.1億元，土地的平均成本約2003元/平方米，明顯低于2007年地價(jià)水平。

　　萬(wàn)科一季報(bào)顯示，在各類存貨中，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即對(duì)應(yīng)規(guī)劃中的項(xiàng)目為317.4億元，占比37.7%，較去年年底的341.3億元降了23.9億元；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品457.8億元，占比54.3%，較去年年底的438.3億元有所上升。

　　面對(duì)樓市回暖行情的持續(xù)，各家開(kāi)發(fā)商信心有明顯回升，開(kāi)始醞釀儲(chǔ)備土地。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)3月份以10.45億元價(jià)格競(jìng)得天津河?xùn)|區(qū)地塊，并表示今年計(jì)劃投資200億增加土地儲(chǔ)備。綠地集團(tuán)4月底以9.5億元拿下上海松江區(qū)辰花路地塊。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在公司獲得100億元授信融資額度時(shí)，大膽放言，這筆金額加上現(xiàn)有的100億元存款，都將用于土地和項(xiàng)目的收購(gòu)。

　　招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌曾告訴中國(guó)證券報(bào)記者，今年上半年情況會(huì)比較樂(lè)觀，如果年中各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較樂(lè)觀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，相信全年銷售都會(huì)比較好。林少斌同時(shí)表示，如果下半年形勢(shì)明朗，宏觀經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，下半年加大土地儲(chǔ)備將會(huì)是一個(gè)好時(shí)點(diǎn)，招商地產(chǎn)的重點(diǎn)是在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市拿地，目前土地價(jià)格回落，相對(duì)容易買到合適的土地，可以考慮趁低價(jià)吸納一線城市土地。

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克也表示，今年將采取相對(duì)有彈性的拿地方案，計(jì)劃用于新增土地儲(chǔ)備的資金規(guī)模在50億－100億元，拿地重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)龍頭的長(zhǎng)三角、價(jià)格調(diào)（查看地圖）整比較到位的珠三角和金地比較缺項(xiàng)目的環(huán)渤海區(qū)域，其他二線城市也會(huì)做一些呼應(yīng)。除了政府招拍掛的土地，希望能有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和合作開(kāi)發(fā)的形式。

　　專家認(rèn)為，土地市場(chǎng)的回暖肯定會(huì)慢于樓市，只有當(dāng)樓市的庫(kù)存量消化到一定程度之后，開(kāi)發(fā)商才會(huì)考慮去拿地。如果樓市在二季度依然能保持一季度的成交量和市場(chǎng)熱度，土地市場(chǎng)的回暖會(huì)進(jìn)一步加快。