暖風(fēng)之下上海推地節(jié)奏加快 流標(biāo)現(xiàn)象基本絕跡

受今年以來上海房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖推動(dòng)，上海商品房用地上市的步伐正在加快。截至4月30日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局已發(fā)布了30余個(gè)土地出讓公告，掛牌出讓的住、商、辦等商品房用地?cái)?shù)量及比例較去年同期均出現(xiàn)了大幅上升。在土地推出節(jié)奏加快的同時(shí)，開發(fā)商拿地的熱情也漸趨高漲，雖然土地價(jià)格沒有提升，多次出現(xiàn)底價(jià)成交情況，但去年頻發(fā)的“流標(biāo)現(xiàn)象”基本絕跡。

　　中信證券分析師陳聰表示，目前開發(fā)商開始加快建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)此后開發(fā)企業(yè)會(huì)加大新開工和新增土地儲(chǔ)備，此舉將推動(dòng)市場(chǎng)信心好轉(zhuǎn)，同時(shí)由于開發(fā)周期的存在而暫時(shí)不會(huì)導(dǎo)致供過于求。

　　供應(yīng)力度（查看地圖）有所加大

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了27個(gè)公告，出讓97幅地塊，其中包括商品房地塊34幅，占總量35.05％，比例比去年同期增長17.27％。上海北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東表示，這一比例變化與往年土地供應(yīng)的慣例不同，顯示住宅和商辦地塊的供應(yīng)力度有所加大，暗示了政府借機(jī)試探今年土地市場(chǎng)行情的意圖。

　　2008年，由于開發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷，上海土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交甚至流標(biāo)。最終成交面積170.6萬平方米，流標(biāo)住宅用地比例達(dá)38％。而今年一季度上海共成交地塊82幅，其中包括住宅類4幅、商辦類9幅。與上年同期相比，成交地塊數(shù)量基本持平，但流標(biāo)情況明顯好轉(zhuǎn)。

　　近日，上海今年以來總量最大的一次住宅用地集中出讓更是受到“追捧”，總面積為65.3萬平方米的8幅住宅用地均被開發(fā)商競(jìng)得，其中面積為18.65126公頃的松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊，共有39家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，最后由綠地集團(tuán)在4月30日以9.57億元的價(jià)格競(jìng)得，創(chuàng)今年以來上海住宅用地成交價(jià)之最。

　　中信證券分析師陳聰認(rèn)為，由于目前地價(jià)只有2007年高峰時(shí)候的三分之二左右，只要總體地價(jià)相對(duì)合理，受不同拿地動(dòng)力推動(dòng)，開發(fā)商將積極參與土地盛宴。目前不同儲(chǔ)備的企業(yè)存在不同的拿地壓力，有的來自項(xiàng)目斷檔壓力，有的需要適度補(bǔ)充土地資源，有的存在毛利率下降壓力。

　　地價(jià)并不樂觀

　　不過土地交易回暖的背后，是土地價(jià)格的依舊僵持。在一季度上海土地出讓中多次出現(xiàn)底價(jià)成交情況，日前這次總量最大的住宅用地集中出讓中，其青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，土地掛牌起價(jià)僅僅為3000元／平方米，總價(jià)3億元，不及一年多前地塊價(jià)格的一半。今年3月成交的位于上海核心商業(yè)區(qū)的靜安15號(hào)街坊地塊，也僅以起拍價(jià)7.4億元成交。此次拍賣并未引起激烈競(jìng)爭(zhēng)，只有國企上海靜安城建配套發(fā)展公司一家參與掛牌。

　　上海北孚地產(chǎn)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度成交的13幅住宅、商辦地塊中，底價(jià)成交的10幅，占總量的76.92%，另外3幅地塊溢價(jià)幅度有限。而去年同期有52.63%的地塊實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)成交。分析師薛建雄認(rèn)為，目前政府對(duì)待土地的態(tài)度也是希望將其價(jià)格控制在較低幅度，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定和交易活躍。

　　國土資源部日前發(fā)布的“2009年第一季度全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”也顯示，全國35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)總體水平為3189元／平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%。房地產(chǎn)分析師回建強(qiáng)表示，全國主要城市地價(jià)環(huán)比同比雙降表明地價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，房價(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)也將出現(xiàn)松動(dòng)。回建強(qiáng)認(rèn)為，從目前的情形看，資金的短缺并不是導(dǎo)致地價(jià)回調(diào)的主要原因。畢竟一季度銀行信貸規(guī)模達(dá)到4萬多億，其中流入房地產(chǎn)行業(yè)的信貸資金也有一部分。因此，最重要的因素還是投資意愿。

　　值得關(guān)注的是，目前多家小型開發(fā)商是上海土地市場(chǎng)的主角，而大型地產(chǎn)企業(yè)則參與熱情不高。分析師薛建雄認(rèn)為，大型地產(chǎn)商手頭有較為充足的土地儲(chǔ)備，其壓力主要集中在庫存銷售上，“只要其前期庫存水平尚未整體扭轉(zhuǎn)，大型企業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持原有的‘去庫存化’土地策略”。