房企"重返一二線城市"：戰(zhàn)略還是投機？

　　“地王”似乎不再是一個被地方政府忌諱的名詞，在上半年全國土地出讓金總額再次創(chuàng)下同期新高之后，七八月間的市場表現(xiàn)則更加火爆，令人驚嘆的樓面地價紀錄不斷出現(xiàn)，土地市場重現(xiàn)消失已久的火爆局面。

　　不過于此同時，有關(guān)“鬼城”的議論仍不斷見于在報章，部分三四線城市似乎已陷入長期樓市危機之中。

　　有業(yè)內(nèi)專家認為，這種兩極分化的局面與房企的扎堆選擇，缺乏長期有直接關(guān)系。“重返一二線”的音量在2013年逐漸增多，許多過去選擇二三線城市發(fā)展的房企今年都將投資策略聚焦于一線及核心二線城市，因此造成了這些城市土地市場競爭過于激烈，價格高企。

　　“在這么高的價格之下，重返一二線未必是正確選擇。”有業(yè)內(nèi)專家如是稱。樓市過去的歷史似乎也在提醒這一點，過去幾年土地市場經(jīng)歷火爆高峰之后，總會出現(xiàn)一個樓市的危機期，一些企業(yè)便因此處于風雨飄搖之中。例如2005年的順馳，2009年的富力，以及2012年的綠城。

　　而從更多的例子來看，一二線城市與三四線城市發(fā)展前景，似乎更像是一個偽命題。依然堅持三四線城市開發(fā)策略的碧桂園地產(chǎn)，便在2013年上半年表現(xiàn)不俗。

　　誰抓住了一二線城市機遇？

　　“重返一二線。”這個口號或許源自房地產(chǎn)行業(yè)在2012年獲取的經(jīng)驗。在此之前，部分房企剛掀起一股開發(fā)三四線的浪潮。

　　由于2010年起，一線城市及全國主要二線城市幾乎全部被納入限購名單之中(重慶除外)，導致樓市成交下滑，不少企業(yè)出于規(guī)避限購的考慮，開始深入三四線城市進行開發(fā)，而三四線城市個體空間小，后續(xù)發(fā)展空間有限的問題很快就暴露出來。而一二線城市在經(jīng)歷了一段時期的市場低迷，尤其是2012年初的最低谷之后，則迅速復蘇，結(jié)果在2012年中開始的樓市反彈中，一線城市及核心二線城市表現(xiàn)最為搶眼。“重返一二線。”的認識實際上在那時便已形成。

　　“如果說2012年‘重返一二線’還屬于遠見卓識的話，現(xiàn)在則完全屬于扎堆隨大流。”有業(yè)內(nèi)人士如是稱，在他看來，機會往往屬于長期戰(zhàn)略的堅持者。

　　融創(chuàng)中國一直堅持深耕一二線城市，2012年其以356億元的銷售金額(包含合作銷售金額)殺進中國房企前十五。龍湖也是其中一家通過長期戰(zhàn)略堅持，而抓住機會的企業(yè)。

　　在2010年限購剛開始，龍湖剛剛完成港股上市，正處在加速全國布局的前夜，但殺向三四線城市的浪潮并未對其決策帶來沖擊。一線城市及核心二線城市盡管萎靡，但還是被龍湖設定為長期布局的方向。“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模”投資策略在那時便已有輪廓。

　　終于在市場復蘇的前夜，龍湖出手了。年報資料顯示，在2012年度，龍湖全年拿地總計17塊，總建筑面積891萬平方米，這一數(shù)字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易信息顯示，這些地塊的平均溢價水平僅為8.72%，絕大多數(shù)地塊的成交價格均低于所在城市同質(zhì)地塊的平均水平，且在區(qū)位上更靠近城市中心，均屬優(yōu)質(zhì)地塊。

　　這些地塊在今年便迅速成為龍湖地產(chǎn)業(yè)績的主要貢獻者。新近發(fā)布的龍湖半年報顯示，2012年8月獲取的杭州奧體的春江彼岸于今年5月開盤，開盤當日即成交人民幣18億元；去年9月獲取的成都晉陽的金楠天街今年1月開盤，至今銷售貢獻超過15億元；去年9月獲取的北京孫河的雙瓏原著于今年6月獲得預售價格審批，首期去化率達100%。而2012年新進入的廈門，甚至2013年1月剛進入的長沙，也已成功落地，并開始貢獻可觀的銷售業(yè)績。

　　相反，2012年在一二線城市“瘋狂”拿地的龍湖今年卻表現(xiàn)謹慎的多，只是以較低代價增加一些土地儲備，報告顯示在2013年上半年，龍湖新增收購土地儲備10幅，總建筑面積為352萬平方米，平均收購成本為每平方米人民幣3065元。絕大部分新地塊位于一線城市(杭州、上海)的近城區(qū)域，或主力二線城市的核心位置，其中新進入的昆明、長沙及蘇州為戰(zhàn)略性拿地，且地價都低于市場正常水平。

　　對比最鮮明的例子莫過于龍湖在孫河的雙瓏原著項目。在2012年9月龍湖獲取孫河地塊時拿地成本僅為2.01萬元/平方米，但在四個月之后，孫河土地出讓的樓面地價便漲到了2.6~2.95萬元/平方米。而到了2013年7月底中糧地產(chǎn)拿下孫河地塊時，樓面地價已經(jīng)超過了5萬元/平方米。龍湖順利抄底。

　　三四線真不行？

　　碧桂園的案例則是截然不同的另一個方向。在業(yè)績增長幾乎停滯了快兩年之后，碧桂園迎來了爆發(fā)。2013年上半年，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣336.5億元，合同銷售建筑面積約507萬平方米，同比增長分別約94%及78%。按照年初制定的620億元銷售目標計算，上半年已經(jīng)完成54%。

　　更為難得的是，碧桂園的爆發(fā)式增長多來自于三四線城市的業(yè)績支持。不僅如此，在2012年中期業(yè)績說明會上，碧桂園總裁莫斌還表示，“關(guān)注一、二線城市近郊，以三、四線城市為主，這是碧桂園發(fā)展策略的核心，我們不會因為同行的改變放棄自身發(fā)展模式。”在莫斌看來，只要有市場，輔以碧桂園快速周轉(zhuǎn)模式，就算是五、六線城市，碧桂園也敢深入。

　　三四線城市雖然單個看來市場發(fā)展空間有限，且全國為數(shù)眾多，真要沉下心進行研究，還能尋覓到不少開發(fā)機會，屆時三四線城市低廉的開發(fā)成本，便與此時一二線城市高昂的拿地成本形成了鮮明的對比。

　　“不管一二線還是三四線，貴在堅持。”一位媒體從業(yè)者在了解完龍湖和碧桂園的案例之后這樣認為。2010年的“殺向三四線”以及現(xiàn)在興起的“重返一二線”，都只是一時浪潮，房企如無長期戰(zhàn)略規(guī)劃，一味跟風，無疑很難有長足發(fā)展。