廣州樓市跌破萬元 雙合同不是高首付就是高月供

　　受房企均采用“毛坯+裝修”的雙合同影響 廣州樓市簽約均價(jià)連續(xù)下跌破萬元。

　　房地產(chǎn)市場

　　近期，廣州樓市簽約均價(jià)連續(xù)下跌破萬元每平方米。記者調(diào)查得知，房價(jià)連續(xù)下跌是大量房企均采用“毛坯+裝修”的雙合同所致，在市區(qū)，裝修款占比基本是整體房價(jià)的四分之一。

　　在“雙合同”大行其道之時(shí)，裝修款該如何理財(cái)？

　　業(yè)內(nèi)專家提醒，這筆款項(xiàng)可以一次性付款、自有房產(chǎn)抵押貸款或者無抵押貸款。但是，無論以什么方式，都將或多或少帶來首付或月供的壓力。

　　近日，廣州市房價(jià)出現(xiàn)了詭異的連續(xù)下跌。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，8月12日~8月18日這一周，全市網(wǎng)簽均價(jià)再次下跌，并跌破1萬元大關(guān)，降至9395元/平方米，一夜跌回十年前。廣州中心六區(qū)上周均價(jià)16471元/平方米，相比前一周均價(jià)下跌20%。

　　房價(jià)“明跌暗漲”禍起雙合同

　　而兩個(gè)星期之前，廣州市住房簽約均價(jià)一度達(dá)到16490元/平方米，創(chuàng)出歷史新高。在兩周內(nèi)，廣州市簽約均價(jià)下挫幅度超過四成。

　　而記者踩盤發(fā)現(xiàn)，雖然簽約均價(jià)大幅下跌，但各盤的價(jià)格反而較前段時(shí)間有進(jìn)一步上漲。上周末推新的中海譽(yù)城、萬科東薈城均價(jià)均比6月份前一期上漲約千元每平方米。而廣州市簽約均價(jià)下跌并非讓利于消費(fèi)者，而是滿城“雙合同”導(dǎo)致。

　　為規(guī)避政府“限價(jià)”，購買一手房按照“毛坯+裝修”的“雙合同”的辦法已經(jīng)成為主流。一位業(yè)內(nèi)人士直言：“現(xiàn)在新推出來的盤，基本上都是‘雙合同’。只要新拿預(yù)售證的項(xiàng)目，基本上價(jià)格都達(dá)不到政府要求。”而由于僅僅限制簽約價(jià)，裝修款的比例并未限制，漲價(jià)變得更加有恃無恐。

　　“雙合同”時(shí)代裝修款如何理財(cái)？

　　一、裝修部分付全款

　　　　首付三成變五成

　　　　月供減輕三分一

　　按照鄒小姐的例子，其房產(chǎn)的總價(jià)大約在180萬元上下，其中有140萬元為“毛坯”的購房合同，外加簽署一個(gè)40萬元的裝修協(xié)議。

　　記者計(jì)算得知，由于鄒小姐是首次置業(yè)，本來只需要首付三成，即54萬元?，F(xiàn)在由于必須簽署“雙合同”，若是裝修部分付全款，便要額外多付出40萬元的首付款。這意味著首付高達(dá)94萬元，超過整個(gè)房款的五成。

　　不過，按此計(jì)算，由于貸款成數(shù)減少，鄒小姐只需貸款86萬元。若以首次置業(yè)基準(zhǔn)利率算，20年貸款每月月供為6287.57元；而若按照七成貸款，月均還款高達(dá)9431.35元。可見，一次性付清裝修款后，每月的還款壓力減輕了三分之一。

　　記者了解到，一次性付款將是“雙合同”中裝修款項(xiàng)主要付款方式。

　　二、裝修部分用抵押貸款

　　　　需自有房產(chǎn)抵押 月供較高

　　“我們有提供裝修款的貸款服務(wù)，但需要自有房產(chǎn)抵押。”元邦明月水岸的銷售人員對(duì)記者表示。

　　而匯瀚按揭業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜則表示，雖然和房產(chǎn)商簽署的裝修協(xié)議并非裝修合同，但若手頭有其他房產(chǎn)作抵押，也可以自行到按揭機(jī)構(gòu)做抵押貸款，緩解高首付的壓力。

　　據(jù)莫靜介紹，通過抵押貸款方式，借款時(shí)間最長10年，最多每平方米房產(chǎn)可貸款8000元，利率約為基準(zhǔn)利率上浮15%~20%。若自己名下沒有房產(chǎn)，而父母在廣州市內(nèi)有房產(chǎn)，也可以以父母家人的房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款。

　　記者計(jì)算得知，若抵押貸款40萬元，按最長10年期還款、利率上浮20%計(jì)算，每月要為抵押貸款還月供4823.56元，加上此前的房款月供，在10年內(nèi)的月供高達(dá)1.1萬元。

　　三、裝修部分用無抵押貸款

　　　　年利率高達(dá)12%~15%

　　若是名下無房產(chǎn)抵押，又需要貸款負(fù)擔(dān)裝修款費(fèi)用，莫靜表示，也可以向銀行申請(qǐng)無抵押貸款。

　　“無抵押貸款主要是根據(jù)月收入的倍數(shù)放大，放大倍數(shù)在15~20倍之間。比如說現(xiàn)在你月入1萬元，則可以貸款15~20萬元。若是以裝修貸款的名義，則一般貸款額度為樓價(jià)的10%。”莫靜介紹說，要想貸款40萬元，則鄒小姐每月的收入必須在2萬元以上。

　　但是，莫靜提醒稱，無抵押貸款的年利率高達(dá)12%~15%，且貸款期限最多為5年，月供壓力將非常大。

　　記者計(jì)算得知，若是貸款40萬元，年利率為12%，每月還款將達(dá)到9000元，加上此前的房貸月供，5年內(nèi)的月供壓力高達(dá)1.5萬元以上。

　　調(diào)查：多盤裸房簽約價(jià)僅為實(shí)價(jià)四分之三

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，簽約價(jià)和購買價(jià)之間2000元~5000元每平方米的裝修差價(jià)十分普遍。而按照不同樓盤的價(jià)格來看，裝修合同價(jià)格占比通常在購房價(jià)格的四分之一。

　　鄒小姐告訴記者，其“心水”房為荔灣區(qū)的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計(jì)算，目前吹風(fēng)價(jià)格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右，但銷售告訴她，由于政府限價(jià)，購房合同的簽約價(jià)控制在1.7萬元以下，此外還要簽總價(jià)為40萬元的裝修協(xié)議。這樣計(jì)算，裝修款約占房款的近四分之一。

　　而市郊盤源的裝修款占比相對(duì)較低，蘿崗區(qū)的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米，相比1.9萬元左右的房價(jià)，裝修款占比大約為15%。

　　提醒：“雙合同”或致未來轉(zhuǎn)手稅費(fèi)大增

　　不過，莫靜表示，無論用哪種方式，對(duì)于購房者來說都無法規(guī)避“雙合同”所帶來的未來隱患。她表示，由于兩個(gè)合同做低了房價(jià)，一套180萬元的房子只能按照140萬元的房價(jià)來開購房發(fā)票，未來若是在未滿5年時(shí)轉(zhuǎn)讓，將比“單合同”的稅費(fèi)更高。

　　記者計(jì)算得知，按照140萬元的房產(chǎn)和40萬元的裝修合同計(jì)算，若5年內(nèi)按照180萬元原價(jià)轉(zhuǎn)讓，將會(huì)憑空多出40萬元的征稅額。即使用裝修合同抵消一部分征稅額，最高扣除限額也只是裝修額的10%，意味著還有36萬元的征稅額，按照5.6%的營業(yè)稅和1%契稅計(jì)算，“雙合同”造成的稅費(fèi)損失將達(dá)到2.38萬元。

　　而資深業(yè)內(nèi)人士肖文曉認(rèn)為，一個(gè)合同變成了兩個(gè)合同，手續(xù)變得麻煩，因?yàn)檠b修合同不能貸款的關(guān)系，購房門檻也被推高。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，簽約價(jià)和購買價(jià)之間2000元~5000元每平方米的裝修差價(jià)十分普遍。而按照不同樓盤的價(jià)格來看，裝修合同價(jià)格占比通常在購房價(jià)格的四分之一。

　　鄒小姐告訴記者，其“心水”房為荔灣區(qū)的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計(jì)算，目前吹風(fēng)價(jià)格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右，但銷售告訴她，由于政府限價(jià)，購房合同的簽約價(jià)控制在1.7萬元以下，此外還要簽總價(jià)為40萬元的裝修協(xié)議。這樣計(jì)算，裝修款約占房款的近四分之一。

　　而市郊盤源的裝修款占比相對(duì)較低，蘿崗區(qū)的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米，相比1.9萬元左右的房價(jià)，裝修款占比大約為15%。