廬山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目3年投資600億 別墅銷售遇冷

    江西省九江市因?yàn)閾碛袕]山這一世界級(jí)文化自然景觀而馳名中外，在廬山山脈以西，是面積達(dá)308平方公里，清如鏡、明如月的“廬山西海”；廬山以南，則有著名的溫泉鎮(zhèn)。名山、秀水、溫泉，讓九江旅游總?cè)藬?shù)和總收入在江西11個(gè)設(shè)區(qū)市中雙雙排名第一。

    發(fā)展旅游地產(chǎn)成為當(dāng)?shù)卣畬?shí)現(xiàn)財(cái)政增長(zhǎng)的重要載體：廬山腳下的旅游酒店綜合項(xiàng)目、廬山西海風(fēng)景區(qū)的中信廬山西海項(xiàng)目、廬山國際會(huì)議中心綜合體……一個(gè)個(gè)投資幾十億元、上百億元的項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)。相關(guān)政府文件顯示，最近3年，九江旅游項(xiàng)目投入不斷增加，累計(jì)投資達(dá)600多億元。

    然而，九江輻射的消費(fèi)能力有限，眾多大體量綜合體接連推出，帶來的直接后果就是銷售遇冷。以中信廬山西海為例，8月15日至16日，記者走訪了其設(shè)在南昌、九江和項(xiàng)目所在地3個(gè)銷售點(diǎn)中的兩個(gè)。置業(yè)顧問告訴記者，目前一期推出的房源，已經(jīng)銷售得差不多了，只剩下少部分。而記者從九江房管局獲得的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目一期推出的200余幢別墅，銷售了一半左右。

    綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，發(fā)展旅游地產(chǎn)的方向是對(duì)的，但 “地方政府應(yīng)該控制好旅游地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)集中供應(yīng)，有效需求不足的現(xiàn)象。”。

    旅游項(xiàng)目火熱3年投資600億/

    8月14日，江西省商務(wù)廳官網(wǎng)發(fā)布消息稱，香港帝盛酒店集團(tuán)(02266，HK)取得九江市星子縣天地溫泉假日酒店經(jīng)營(yíng)和所有權(quán)，公司將投資2.23億港元于該酒店項(xiàng)目。次日，記者來到天地溫泉假日酒店，酒店已停止?fàn)I業(yè)，正在進(jìn)行裝修，酒店后面也進(jìn)行著度假別墅的建設(shè)。

    在九江市星子縣，這樣的項(xiàng)目可謂比比皆是，與天地溫泉度假酒店同一側(cè)，有一家剛開業(yè)不久的醉石溫泉陶淵明主題度假村，根據(jù)其宣傳，項(xiàng)目占地約160畝，擁有客房327間，總建筑面積約35000平方米，總投資2.5億元。

    放眼九江，旅游地產(chǎn)最具規(guī)模的，當(dāng)屬中信集團(tuán)在廬山西海風(fēng)景區(qū)開發(fā)的中信廬山西海項(xiàng)目，據(jù)中信集團(tuán)與江西九江市人民政府簽訂的合作框架協(xié)議，將在5年內(nèi)投資和招商120億元用于各項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。中信地產(chǎn)將加大對(duì)九江市旅游、地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)力度，并向九江市區(qū)、八里湖新區(qū)、廬山風(fēng)景區(qū)輻射。

    2010年12月8日，中信地產(chǎn)與江西九江市政府正式簽署了 《中信廬山西海項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)合作協(xié)議》與《巾口西部啟動(dòng)區(qū)土地整理協(xié)議》。

    用原江西省長(zhǎng)吳新雄的話來說，這是江西省投資最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，是江西旅游發(fā)展史上的重要里程碑。

    圍繞廬山西海，武寧縣亦引進(jìn)泰國古暹羅風(fēng)情度假村、榮程旅游綜合開發(fā)、華元養(yǎng)生休閑中心、華夏國際旅游度假區(qū)等4個(gè)50億元以上旅游項(xiàng)目。

    九江市旅游局今年5月份的一份 《九江旅游情況工作匯報(bào)》中提到，最近3年，九江旅游項(xiàng)目投入不斷增加，政府和社會(huì)投資的項(xiàng)目達(dá)到140多個(gè)，累計(jì)投資達(dá)600多億元。據(jù)悉，其中大部分為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　叫好不叫座 投資商急于找買主/

　　早在中信之前，另一家央企中航地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入九江，開發(fā)經(jīng)營(yíng)了廬山國際高爾夫球會(huì)及中航廬山云嶺。據(jù)置業(yè)顧問向記者介紹，中航計(jì)劃圍繞廬山國際高爾夫球會(huì)建設(shè)1000幢別墅，目前一期已經(jīng)建成75幢，只存少量別墅可售。

　　在中航廬山云嶺的銷售中心，記者看到沙盤上方的天花板殘損，還在漏水，墻上掛出的建筑工程規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證上顯示，開發(fā)商為九江嘉浩(廬山)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　“九江及輻射區(qū)的消費(fèi)能力非常有限，如此多動(dòng)輒上萬元一平方米的別墅，要想銷售出去并不容易。”九江一位地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理告訴記者，以中航廬山云嶺為例，第一期開發(fā)的75幢別墅，從2011年就開始銷售，賣了兩年都沒有賣完，“一幢別墅的售價(jià)至少在200萬元以上，一旦真的建成1000幢，要賣到何年何月？”

　　中信廬山西海的銷售情況也不容樂觀。8月15日，記者以客戶身份來到位于中信廬山西海項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的銷售中心，整個(gè)銷售大廳只有前臺(tái)坐著兩個(gè)業(yè)務(wù)員。見有人來，一名置業(yè)顧問連忙起身，前來介紹。

　　這名置業(yè)顧問說，中信廬山西海一期開發(fā)7平方公里，目前在售的桃花里社區(qū)，有60~80平方米的酒店式公寓、100多平方米的獨(dú)幢別墅以及臨湖別墅可供銷售，“這里最大的優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)1600多畝的濱湖高爾夫球場(chǎng)，所以大部分房源都銷售完了，只有少量房源可售”。

　　而記者從九江市房管局查詢到的數(shù)據(jù)顯示，中信廬山西海11棟酒店式公寓中，第6棟、第8棟、第11棟均未銷售，第10棟40套房屋僅售5套，其余7棟或多或少均有未售房源。

　　此前被香港帝盛酒店集團(tuán)收購的星子縣天地溫泉假日酒店亦是因?yàn)榧ち业耐瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)，客源大大減少，最終被外來企業(yè)并購。

　　如何最大限度地開拓買主，已成為投資商最為頭疼的一個(gè)問題。中信甚至在南昌昌北機(jī)場(chǎng)出站口打起了T型廣告，以吸引高端人群關(guān)注。

　　“九江的旅游資源在江西首屈一指，但是會(huì)在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的旅客非常有限。”江西中旅負(fù)責(zé)人周經(jīng)理告訴記者，前往廬山旅游主要以避暑為主，多為廣東、福建、湖北等周邊的游客，游客來一次就下決心在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的可能性不大。

　　開發(fā)打擦邊球 引出水土保護(hù)之憂/

　　在奇峰秀麗的廬山山體和西海景區(qū)大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，難免破壞水土。一位不愿具名的九江市政協(xié)委員告訴記者，當(dāng)市政府決定在廬山西海大規(guī)模開發(fā)時(shí)，不少政協(xié)委員都表示了反對(duì)。在當(dāng)年的九江“兩會(huì)”上，這名政協(xié)委員在小組討論時(shí)，公開表示反對(duì)。

　　上述政協(xié)委員表示，廬山西海自2005年被國務(wù)院確定為國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)之后，目前景區(qū)的總體規(guī)劃尚未獲得通過，在控規(guī)出臺(tái)前，在沿湖數(shù)十平方公里的土地上進(jìn)行開發(fā)，一湖清水將受到破壞。

　　8月15日，記者來到中信廬山西海的施工現(xiàn)場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，群山環(huán)抱中，一湖湛藍(lán)的清水，碧波蕩漾。不協(xié)調(diào)的是，在湖背面，一臺(tái)臺(tái)挖掘機(jī)、卡車轟鳴，山體被挖開，黃土畢露。

　　“政府把開發(fā)商引進(jìn)到景區(qū)來開發(fā)，對(duì)景區(qū)的破壞難以估量，并且還要建高爾夫球場(chǎng)，將來保養(yǎng)高爾夫球場(chǎng)用到的農(nóng)藥，雨水一沖，自然會(huì)流進(jìn)湖里。”望著正在開發(fā)的山體，武寧縣巾口鄉(xiāng)北櫟村一位村民抱怨道。

　　對(duì)于高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)，國家早在2004年就有禁令。記者獲悉，中信廬山西海的高爾夫球場(chǎng)是以體育公園的項(xiàng)目立項(xiàng)的。

　　有當(dāng)?shù)鼐用穹从?，九江廬山醉石溫泉度假村置業(yè)有限公司的醉石溫泉陶淵明主題度假村建在廬山南脈的山體上?！稄]山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》明確規(guī)定，對(duì)廬山南至溫泉的山體要進(jìn)行保護(hù)，不得在山體上進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

　　8月17日，記者來到該度假村，欲了解其國土用地及規(guī)劃許可，但一位名叫劉曉峰的副總表示不知情，并稱知情的領(lǐng)導(dǎo)出差在外，讓記者前往星子縣政府了解情況。

　　隨后，記者電話致電星子縣縣長(zhǎng)汪紅蕾，汪縣長(zhǎng)表示讓宣傳部門聯(lián)系記者，但至發(fā)稿記者并未接到相關(guān)部門的聯(lián)系。

　　政企應(yīng)雙贏 短期內(nèi)恐現(xiàn)結(jié)構(gòu)失調(diào)/

　　宋丁認(rèn)為，企業(yè)要做大旅游地產(chǎn)，首先在于國家政策的風(fēng)險(xiǎn)，比如調(diào)控或者限購，如果這方面不成問題，風(fēng)險(xiǎn)就消除了一半；其次是產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)旅游地產(chǎn)，對(duì)于占有資源者，可以相對(duì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。政府也存在風(fēng)險(xiǎn)，如果選擇了實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，則有可能變成爛尾的項(xiàng)目。從這個(gè)層面上說，雙方的目標(biāo)應(yīng)該是一致的。

　　“政企合作的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最終應(yīng)該是雙贏格局。”宋丁認(rèn)為，對(duì)于政府引進(jìn)體量巨大的旅游綜合體，“政府引進(jìn)城市資金進(jìn)入農(nóng)村，有利于借助三產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)的發(fā)展，協(xié)助解決‘三農(nóng)’問題。”

　　宋丁表示，政府以極低的土地價(jià)格甚至零地價(jià)，將土地交給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，是借助開發(fā)商的資金，完成城鎮(zhèn)化的改造。“而企業(yè)以低價(jià)拿地后，本著利益最大化的原則，或許在做公益類設(shè)施時(shí)，會(huì)存在偷工減料的情況，這個(gè)時(shí)候，就需要政府有效監(jiān)督。”

　　針對(duì)九江聚焦的大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，宋丁認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，并不擔(dān)心銷售的問題，“而從短期來看，則出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失調(diào)，短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量集中放大，而有效需求又不足的局面。”