北京樓市成交量創(chuàng)三年新高 回暖逼近階段性頂部

家住北京南三環(huán)外馬家堡附近的小周夫婦近期正在為買房而煩惱。“五一”三天假期，他們在周邊看了十?dāng)?shù)套二手房和幾處新盤。中意的戶型和小區(qū)，房價已超過13000元/平方米，比今年初上漲了2000元左右，目前的均價接近2007年高點時的水平。“看了一圈，發(fā)現(xiàn)房價又漲上去了，只能再等等看。”小周對中國證券報記者表示。

　　與小周的觀望情緒形成鮮明反差的是，今年以來，北京樓市(樓市博客)一、二手房成交量雙雙大幅放大。4月份，北京期房住宅成交量達14977套，單月銷售量創(chuàng)下2006年5月份以來新高；二手房成交則突破20000套，維持歷史高位。業(yè)內(nèi)專家指出，目前北京樓市庫存壓力有所緩解，但存量規(guī)模依然很大，銷售回暖帶動價格攀升將加劇供需雙方的博弈；預(yù)計5月以后，北京樓市成交量環(huán)比回落的可能性將顯著增加。

　　成交量面臨“階段性頂部”

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京共成交期房住宅14977套，成交面積為163.49萬平方米，成交套數(shù)同比增長207%，環(huán)比增長19%。除去經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房供應(yīng)，京城實際成交的期房商品住宅為13372套，成交面積為149.69萬平方米，環(huán)比增長分別達16.2%和22.1%。同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為3556套，成交面積為471170平米，環(huán)比分別增加43.4%和42.9%。

　　4月份，北京樓市總成交量環(huán)比上漲明顯，對比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，期房住宅的成交量更是創(chuàng)三年來新高。4月當(dāng)月，北京期、現(xiàn)房商品住宅合計成交了18533套，突破了自2007年以來樓市成交量的歷史峰值，相比2007年7月期、現(xiàn)房住宅成交量最高時的15444套，還增加了3089套，顯示出北京樓市反彈的強勁。

　　亞豪咨詢副總經(jīng)理王英男指出，4月份，北京樓市成交量環(huán)比雖然保持增長勢頭，但是期房商品住宅的環(huán)比增幅已有所回落。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份期房商品住宅成交量環(huán)比增幅，無論是成交套數(shù)還是成交面積增幅均在九成以上；而4月份成交量的環(huán)比增幅僅為二成左右。

　　對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)(21世紀(jì)不動產(chǎn)博客)高級分析師孟奇分析，一方面，以首次置業(yè)為主、改善置業(yè)為輔的住房需求，經(jīng)過一季度的集中釋放，已消化相當(dāng)大一部分，且年初處于市場復(fù)蘇期，成交量的基數(shù)較低；另一方面，在經(jīng)歷樓市陽春之后，多數(shù)項目開始跟風(fēng)漲價，雖然上漲的幅度并不高，但由于目前的樓市仍處于動蕩期，消費者對價格非常敏感，因此，項目貿(mào)然漲價必然會引起市場交易的波動，導(dǎo)致成交量回落。

　　據(jù)中國證券報記者了解，目前少數(shù)樓盤正醞釀漲價，而供需雙方對價格預(yù)期的差距正在拉大，這將構(gòu)成助推成交量下滑的力量。業(yè)內(nèi)預(yù)計，如果房價繼續(xù)上漲，4月份將是今年樓市回暖的階段性頂部。

　　“五一”期間，樓市成交量已顯現(xiàn)回落跡象。數(shù)據(jù)顯示，“五一”三天假期，北京期房住宅成交1274套，成交面積13.4萬平米，剔除保障性住房，北京實際成交商品住宅為951套，成交面積10.6萬平米。相比前一個小長假的清明假期，實際成交的商品住房套數(shù)、面積分別下降23%和21%。同時，“五一”假期商品住宅日均成交量環(huán)比4月也出現(xiàn)回落，成交套數(shù)、面積雙雙下滑29%。

　　提價或遇庫存壓力

　　樓市隱現(xiàn)向上拐點，提高開盤均價的項目逐漸增多，市場整體銷售價格開始普漲。據(jù)亞豪機構(gòu)(亞豪機構(gòu)博客)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份開盤項目的整體開盤均價為12237元/平方米，環(huán)比上漲10.1%，平均每平米上漲1122元。

　　前期跌幅較大的五環(huán)外項目及通州區(qū)開盤項目的均價，也出現(xiàn)了小幅上漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，4月五環(huán)外開盤項目均價為9934元/平方米，通州區(qū)開盤項目均價為7673元/平方米，環(huán)比分別上漲了8.9%和3.3%。

　　王英男指出，在樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象后，銷售情況較好的樓盤紛紛小幅調(diào)高了開盤價格，不過，大多數(shù)開發(fā)商則處于矛盾的心態(tài)中，一方面樓市的確回暖，使他們對未來的預(yù)期有所改觀；另一方面，市場庫存仍高，不敢大幅提價銷售。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，北京期房住宅的可售量已經(jīng)從2008年11月末的11.38萬套降至目前的89084套。北京市建委一位官員表示，雖然北京樓市去庫存化效果明顯，但是8萬多套可售房源的壓力依然不小，有這些“庫存”壓頂，“相對低價”將是主旋律。

　　中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰(文杰博客)(李文杰博客)表示，雖然3、4月份北京樓市熱銷，但其后將有一次調(diào)整。如果開發(fā)商就此大規(guī)模提價，達到或者接近區(qū)域內(nèi)2007-2008年上半年的價格水平，那么市場將會重新陷入觀望。畢竟受到壓抑的剛性需求，從3月到5月，已基本釋放完畢。此后，才是正常狀態(tài)之下樓市走勢的“市場選擇”。

　　近期開盤的位于北京西二環(huán)沿線的金泰城？麗灣，銷售均價從原來的21000元/平方米下調(diào)至16000元/平方米。金泰地產(chǎn)市場部一位負(fù)責(zé)人表示，項目在5月之前降價推盤，主要目的是打破市場觀望情緒，促進實際成交，加快資金周轉(zhuǎn)。

　　開發(fā)商加速推盤

　　雖然項目銷售均價有所上調(diào)，但開發(fā)商推盤的意愿和速度也在提升，4月份北京新增供應(yīng)量大幅增加。多家市場調(diào)研機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京開盤項目達55個，其中，純新盤項目6個，其余均是老項目后期開盤。55個項目新增供應(yīng)套數(shù)為10327套，新增供應(yīng)面積為107.6萬平米，環(huán)比3月份，開盤項目個數(shù)增加48.6%，新增供應(yīng)套數(shù)增加53.4%，新增供應(yīng)面積增加53.9%。

　　與此同時，開發(fā)商申請預(yù)售許可證的項目也在大幅放大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京取得預(yù)售證項目共有51個，環(huán)比增加34.2%。其中，預(yù)售部分為住宅的項目個數(shù)為41個，預(yù)售套數(shù)為8501套，預(yù)售面積為115.9萬平米。

　　市場人士指出，4月北京樓市全面回暖，“價升量漲”提振了開發(fā)商的入市信心，也促使開盤項目大幅增加。而取得預(yù)售許可證的項目顯示出的是樓市的潛在供應(yīng)量，取證套數(shù)、面積的增加表明開發(fā)商對后市的樂觀態(tài)度。抓住4、5月份的有利時間，加快入市銷售，已經(jīng)成為了眾多開發(fā)商的共識。另外，從取證項目的具體情況來看，這些項目多在五環(huán)外的遠郊區(qū)域，這反映出遠郊區(qū)域的項目在未來的市場消化過程中將面臨較大的競爭壓力。

　　由于地理位置、相關(guān)配套及產(chǎn)品自身品質(zhì)的差別，在售項目的銷售情況也呈現(xiàn)“冰火兩重天”的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計的相關(guān)銷售數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京開盤項目整體平均銷售率為46.1%。從具體項目來看，銷售率大于50%的項目有21個，其中有幾個項目銷售率達到了90%以上，遠洋萬和城、納帕？爾灣、遠洋沁山水等項目甚至銷售一空。但也有一些項目開盤至今的銷售情況并不盡如人意，4月份銷售率低于10%的項目有7個。

　　華高萊斯分析師指出，區(qū)域位置較好，或者資源稀缺，或者品質(zhì)較好，項目具備了一項或多項優(yōu)勢，形成了熱銷效應(yīng)；而銷售不佳的項目多數(shù)“定位不準(zhǔn)”，“性價比”過低，一旦定價高于區(qū)域購房者心理預(yù)期，必然形成滯銷。