每平米1萬元暴跌至四五百 北海爛尾樓遍地泡沫嚴(yán)重

北海爛尾樓

　　成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。

　　自上世紀(jì)90年代開始，北海的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一波三折，它在全國范圍內(nèi)的數(shù)次亮相不可謂不傳奇：上世紀(jì)80年代北海只是南海邊上的小漁村，幾乎沒有地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概念；1990年新政出臺后，當(dāng)?shù)卣浞职l(fā)揮土地資源作用，帶來地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)前所未有的繁榮，也引爆了“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　2003年，當(dāng)?shù)貓?zhí)行財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的通知，北海地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了第一輪整頓。

　　2007年以后，北海地產(chǎn)恢復(fù)元?dú)?，被認(rèn)為逐步回歸到良性軌道。

　　那么，經(jīng)過歷屆政府多年的整頓、治理和規(guī)劃，它又將以怎樣的姿態(tài)進(jìn)入一個新的盤整期呢？

　　從每平米萬元一下跌到四五百元

　　1984年，當(dāng)北海被列為十四個沿海開放城市之一的時(shí)候，北海才與一個內(nèi)地縣城的規(guī)模相當(dāng)，建成面積僅3.5平方公里，城市人口不到14萬。

　　基于各種條件的限制，以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的薄弱，北海發(fā)展問題在起步之初就變成了“老大難”。一直到90年代初期，北海的市容市貌、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和規(guī)模大小都與其他十三座沿海城市相去甚遠(yuǎn)。

　　當(dāng)時(shí)的執(zhí)政者們不甘于北海沿海城市的名不副實(shí)，滿腔熱情干出一番事業(yè)。執(zhí)政者開始積極走訪“取經(jīng)”。經(jīng)歷數(shù)月的考察走訪后，他們最終選擇一條捷徑——用好手中的土地。

　　歷史證明，正是這七個字注釋著“北?，F(xiàn)象”的興衰，改寫著北海房地產(chǎn)的格局。1992年開始，一場房地產(chǎn)熱潮在整個北海席卷而來。

　　北海在土地資源和政策方面的松動，以及政府對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)環(huán)境的造勢和布局，吸引了全國各地的社會資金。北海一位原住居民回憶稱，當(dāng)時(shí)，四川（樓盤）、湖南、貴州（樓盤）等地，甚至西藏（樓盤）、新疆（樓盤）都來到這里投資土地，廣為流傳的數(shù)據(jù)是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國有400多家建筑公司進(jìn)駐北海，142家甲級規(guī)劃設(shè)計(jì)院來此開設(shè)分院。

　　同時(shí)，到1992年底，人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北海外來人已經(jīng)超過了市區(qū)原有人口的一倍以上；同年，全國十四個沿海開放9項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合比較，增長最高的是北海。

　　20世紀(jì)90年代初的那輪房地產(chǎn)熱，讓當(dāng)時(shí)只有20萬人口的北海市成為與海南、深圳（樓盤）齊名的房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。

　　1993年6月24日，中央發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，五個月不到，北海市依托房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支撐起來的繁榮景象，轟然坍塌。與此同時(shí)，當(dāng)宏觀調(diào)控把地產(chǎn)業(yè)從北海經(jīng)濟(jì)體系中強(qiáng)行剝離后，北海的經(jīng)濟(jì)奇跡就破滅了。

　　一位親歷者苦笑著對記者說：“1980年代中前期，北海市的房價(jià)跌得讓人痛心， 每平米從1萬元一下就跌到四五百元。”

　　上海社科院城市化發(fā)展研究中心主任郁鴻勝表示，20年前的那場地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫對北海打擊很大。由于對開發(fā)的形勢估計(jì)不足，以為這里是開發(fā)房地產(chǎn)的天堂，北海成為中國房地產(chǎn)泡沫的源泉和泡沫典型地區(qū)。

　　整頓爛尾樓

　　宏觀調(diào)控使熱得燙手的北海房地產(chǎn)驟然降溫，許多建設(shè)項(xiàng)目相繼停工，變成了一棟棟爛尾樓。既沉淀了大量資金，浪費(fèi)了土地資源，造成諸多經(jīng)濟(jì)后遺癥，又留下了眾多城市“瘡疤”。

　　北海由此背上了沉重包袱，以爛尾樓為特征的房地產(chǎn)遺留問題，長時(shí)間影響北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　2000年開始，北海市委市政府把盤活地產(chǎn)工作作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，出臺系列措施，清理債務(wù)，明晰產(chǎn)權(quán)，培育市場，經(jīng)過兩年多的努力，當(dāng)?shù)卦诒P整土地、消化空置商品房方面取得了一定成效。

　　但是，分布在城市主干道兩側(cè)和城市重要區(qū)域的130多個共計(jì)120平方米的停緩建工程仍未得到有效處理。

　　2002年12月30日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，批準(zhǔn)給予北海處置積壓房地產(chǎn)在2003年1月1日至2004年12月31日轉(zhuǎn)讓銷售實(shí)行免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠。

　　2003年4月，北海政府利用國家所給予的處置積壓房地產(chǎn)特殊稅收優(yōu)惠政策，全面啟動“爛尾樓”工程處置工作。全市108個停緩建工程52%相繼復(fù)工，38個重點(diǎn)項(xiàng)目中，凱旋國際商貿(mào)大廈、和安商港等23個項(xiàng)目復(fù)工。

　　2004年，北海房地產(chǎn)企業(yè)318家，比2002年增長近2倍。當(dāng)年，北海房地產(chǎn)業(yè)完成投資8.86億元，同比增長87.1%，比全市固定資產(chǎn)投資增幅高64%；占全市固定資產(chǎn)投資總額的16.7%；同比提高近6%。

　　在房地產(chǎn)發(fā)展的影響下，2004年全年，北海市完成了地區(qū)生產(chǎn)總值158.1億元，比上年增長12.1%，是1995年以來增長最快的一年，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)時(shí)北海市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要拉動力量。

　　在郁鴻勝看來，北海解決房地產(chǎn)后遺癥是比較徹底的，北海市當(dāng)?shù)卣谔幚須v史遺留工程方面做得非常好?？刂屏算y灘周邊泡沫型的房地產(chǎn)，清理、整頓、調(diào)整、梳理了已經(jīng)被證實(shí)的泡沫地產(chǎn)和房產(chǎn)的批復(fù)批文。

　　但是，該時(shí)期地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個北海經(jīng)濟(jì)中處于一枝獨(dú)秀地位，導(dǎo)致北海經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴地產(chǎn)業(yè)。而且，這一期間幾乎沒有大的地產(chǎn)商入駐北海，都是中小地產(chǎn)企業(yè)操盤造勢。

　　挑戰(zhàn)依舊在

　　進(jìn)入“十一五”期間之后，北海房地產(chǎn)業(yè)再次升溫。2006年新開工項(xiàng)目77個，開工面積111.84萬平方米，分別增長57.14%和17.18%。

　　2007年，全國地產(chǎn)的再次火爆，讓一些接盤過那些爛尾樓的個人和企業(yè)爆發(fā)。2008年，北海房地產(chǎn)開發(fā)銷售形勢走穩(wěn)，完成投資39.24億元、增長62.18%，房產(chǎn)交易面積118萬平方米、交易額23.3億元。

　　整個“十一五”期間，北海房地產(chǎn)業(yè)總共完成投資232.25億元，是“十五”時(shí)期的7倍。

　　與此同時(shí)，北海市政府開始基于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，正在逐步努力擺脫房地產(chǎn)帶來的后遺癥。

　　2010-2012年中國房地產(chǎn)走過史上最嚴(yán)政策調(diào)控的時(shí)期，北海的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過數(shù)輪的整頓、治理和規(guī)劃之后，承受能力逐步提高，加上北海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不再依賴單一的地產(chǎn)，此輪的調(diào)整對北海影響非常有限。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年北海樓市在舊政新壓下表現(xiàn)還算出色，成交量高位運(yùn)行。在高成交量的帶動下，2013年1-6月份北海樓市供應(yīng)量也有積極的表現(xiàn)，根據(jù)北海房地產(chǎn)交易網(wǎng)的監(jiān)測，2013年1-6月份北海住宅新增面積為1147515平米，同比增加了50.62%；2013年1-6月份住宅新增套數(shù)為12073套，同比增加47.09%。

　　郁鴻勝表示，北海臨近南海，具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)能夠融合觀光、休閑、旅游等地方元素，而這很可能將成為未來北海的一個亮點(diǎn)。

　　但是，目前北海地產(chǎn)業(yè)的集中度依舊很低，大型品牌企業(yè)、高端樓盤、大盤依舊很少，小而散特點(diǎn)較為明顯。

　　對于當(dāng)前的執(zhí)政者而言，舊的“爛尾樓”問題雖然已經(jīng)消化，但也必須承認(rèn)，北海市地產(chǎn)業(yè)還會進(jìn)入新的盤整期，如何讓小型地產(chǎn)企業(yè)逐步退出，以提升房地產(chǎn)業(yè)的品質(zhì)將成為下一個考題。