房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻出手 高溢價重現(xiàn)土地市場

4月底，金地以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，總價超出底價82%，該地塊從而成為2008年以來上海溢價率最高的地塊；綠地集團以9.5億元拿下松江區(qū)辰花路15號B地塊；SOHO中國積極洽購東海廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目；恒大源深路1號項目得以重新啟動……

　　“五一”假日期間，由重慶四大土地儲備集團帶隊，攜73宗共計7137畝土地赴第四屆中國（深圳）城市土地展，向全國推廣重慶房地產(chǎn)項目，規(guī)模創(chuàng)下歷史紀錄。

　　種種跡象表明，因去年以來的樓市銷售低谷而持續(xù)萎靡的土地市場正在大步復(fù)蘇。一些資源集中的大型國資房企、地方龍頭房企成為此輪拿地的主力軍?！驯緢笥浾哂诒?/p>

　　部分城市土地市場回暖

　　2007年底，全國樓市銷售量開始直線下調(diào)。為應(yīng)對銷售量下降，開發(fā)商的第一反應(yīng)就是放緩拿地。整個2008年，土地以底價成交甚至流標的消息頻傳。地方政府為確保土地收益，同時也考慮到不能因低地價影響到樓市預(yù)期，也主動放緩了土地出讓步伐。

　　在樓市周期效應(yīng)影響下，這一趨勢一直持續(xù)到今年一季度。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月，全國土地購置面積同比下降40.1%，為4742萬平方米，而去年同期則是增長29.7%；土地開發(fā)面積同比下降11.3%，為5223萬平方米，而去年同期則是增長11.0%。

　　上述趨勢在今年2季度得到扭轉(zhuǎn)，從4月開始，部分城市土地市場出現(xiàn)回暖。

　　4月底，上海今年以來第三次大規(guī)模的經(jīng)營性用土出讓結(jié)果公布，令市場大為振奮。上海國土資源局官方數(shù)據(jù)顯示，本次共出讓14幅經(jīng)營性用地，結(jié)果無一流標。部分熱門地塊受到十余家開發(fā)商激烈競爭。在8幅住宅用地中，金地集團以5.6億元拍得上海徐涇鎮(zhèn)3號地塊，總價超出底價82%，該地塊成為2008年以來上海溢價率最高的地塊。另外，上海綠地集團以9.5億元拿下松江區(qū)辰花路15號B地塊。

　　克而瑞（中國）研究中心相關(guān)人士介紹，此前上海共有兩次經(jīng)營性用地集中出讓，共計50萬平方米左右，多數(shù)以底價或接近底價成交。82%的溢價率在2008年以來尚屬首次。除了金地項目外，包括綠地和豫園商城拿下的兩幅松江區(qū)項目也都有30%以上的溢價率。

　　根據(jù)，2008年，上海全年住宅土地大量流標，最終成交的土地僅有170.6萬平方米，流標比例高達38%。

　　內(nèi)地城市中比較典型的土地開發(fā)熱潮出現(xiàn)在重慶等中部城市。有消息稱，5月1日至5日，在第四屆中國（深圳）城市土地展上，重慶市地產(chǎn)集團、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理公司、重慶市江北嘴中央商務(wù)區(qū)開發(fā)投資有限公司等四大土地儲備集團將首次聯(lián)手向全國推銷土地，共攜帶73宗7137畝土地參展，引來了全國開發(fā)商的高度關(guān)注。

　　成都某房地產(chǎn)開發(fā)商介紹，雖然目前成都市場是西南地區(qū)最受關(guān)注的城市，但長期來看，隨著重慶作為直轄市的地位不斷強化，重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展后勁強大。而眾多業(yè)界大腕也紛紛看好重慶市場的政策優(yōu)勢和市場潛力。

　　克而瑞機構(gòu)上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹表示，2008年，開發(fā)商對樓市的悲觀預(yù)期最先表現(xiàn)為土地市場上，到2009年二季度，開發(fā)商對樓市的樂觀預(yù)期也將首先從土地市場反映出來。以成都為例，目前，成都所有在售項目已停止降價，開發(fā)商對后市普遍較為樂觀，很多開工項目已在積極趕工，力求早日推出。已接近建成的項目則在快速進行前期推廣。不排除從4月開始，各城市陸續(xù)進入“趕工”大潮。

　　由此，專家預(yù)測，4月開始，全國土地購置面積有望出現(xiàn)環(huán)比大幅回升。

　　開發(fā)商資金壓力緩解

　　日前有消息稱，SOHO中國正洽購上海第一爛尾樓東海廣場，潘石屹有望借機實現(xiàn)入駐上海的夢想。

　　一位接近SOHO中國的市場人士向上海證券報證實，潘石屹確實有意收購東海廣場，也在積極與目前的地主摩根士丹利進行談判。“目前談判的焦點主要是價格，現(xiàn)在土地市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖，價格上談判難度可能加大。但毫無疑問，京滬高端商業(yè)項目仍是潘石屹最看好的投資對象。”該人士稱。

　　土地市場回暖對于類似潘石屹這樣等待抄底的人來說或許不是利好，但對于恒大的許家印而言，卻十分有利。

　　位于上海浦東的源深路1號地塊是恒大在上海的標志性項目，但因為恒大此前資金鏈緊張，其自行開發(fā)的可能性受到市場質(zhì)疑。市場上屢次傳出恒大欲出售或?qū)ふ液献鞣焦餐_發(fā)源深路1號項目的消息。

　　更為緊急的是，據(jù)上海證券報了解，在這個總價約14億港元的項目中，恒大只向項目持有方支付了3億港元訂金，合作意向書的有效期截至今年3月底。若在3月底之前，恒大未支付剩余款項，源深路1號地塊最終可能被收回。

　　而據(jù)記者最新了解，在有關(guān)部門參與下，交易雙方已經(jīng)簽定補充協(xié)議，雖然協(xié)議內(nèi)容不明，但恒大仍有相應(yīng)權(quán)利繼續(xù)開發(fā)源深路1號項目。“在今年前幾個月火爆的銷售狀況下，恒大資金鏈壓力得到緩解，在此情況下，恒大應(yīng)該不會輕易放棄這樣一個優(yōu)質(zhì)商用地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　除了銷售資金加速回籠外，銀行對房地產(chǎn)信貸的放松也為開發(fā)商資金鏈助力不潛。此前，央行并購貸款等新品類為房地產(chǎn)企業(yè)帶來短期貸款外的新融資渠道，到4月29日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，調(diào)低商品住房等行業(yè)在內(nèi)的項目資本金比例。

　　交通銀行上海某分行信貸經(jīng)理介紹，目前各銀行尚未接到執(zhí)行細則，開發(fā)商自有資金比例仍為35%。細則有可能在自有資金組成上有所放松，比如除現(xiàn)金外其他資產(chǎn)可能并入自有資金范圍。

　　大型房企成此輪洗牌贏家

　　開發(fā)商悄然入市，新一輪產(chǎn)業(yè)洗牌也將隨著新一輪“抄底”進程逐步形成。而大型房企將在這輪洗牌中成為最大贏家。

　　克而瑞（中國）研究中心總監(jiān)陳嘯天介紹，目前，大型企業(yè)，尤其是以保利、綠地等為代表的大型國資企業(yè)因為強勁的資金實力而率先進入市場。部分沒有在2007年高價拿地的潛力企業(yè)將隨后入場。相比之下，中小企業(yè)被洗牌出局的數(shù)量將增多。

　　上述跡象在前4個月得到體現(xiàn)。今年以來，上海地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團大舉進行土地擴張。1月，綠地宣布與上海普陀區(qū)政府簽署協(xié)議，確定參與真如城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目的開發(fā)建設(shè)；2月，綠地拿下天津一塊1100畝的地塊；3月底，綠地宣布投資百億元參與上海嘉定新城開發(fā)建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)和老城鎮(zhèn)改造，項目總占地面積約1050畝。4月底，其在上海2009年23號公告中一舉拿下8幅住宅地塊中的2塊。而在即將公布招標結(jié)果的27號公告中，綠地有望以12億元拿下徐匯區(qū)的斜土街道107街坊，計劃2011年底前建成徐匯區(qū)船廠路“雙塔樓”。

　　有消息稱，綠地集團土地儲備已逾4000萬平方米，成為繼碧桂園及恒大之后國內(nèi)又一家土地儲備超過4000萬平方米的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　另一個地產(chǎn)大鱷是保利集團。一季度，保利實現(xiàn)銷售收入64.84億元，僅次于萬科和中海。而隨著保利今年以來明顯快于對手的拿地速度，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，保利是最有希望在幾年內(nèi)超過萬科的龍頭房企之一。