博鰲房地產(chǎn)論壇：一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大

　　2013博鰲房地產(chǎn)論壇日前在三亞開幕，近千名業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者和開發(fā)商代表在論壇上探討當(dāng)前和下一步的房地產(chǎn)走勢(shì)。

　　新國(guó)五條“落地”以來(lái)，房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲下跌，與之相反，近期一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，“日光盤”和“地王”頻頻出現(xiàn)，再次引發(fā)社會(huì)對(duì)調(diào)控變“空調(diào)”的擔(dān)憂。

　　正在海南三亞舉行的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為，土地、住宅供需失衡是一線城市房?jī)r(jià)上漲背后的最大“推手”，下半年一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大，二三線城市則要“去庫(kù)存”。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須以改革為“抓手”，盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正處在論證階段，估計(jì)3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾“但制度的落地還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”

　　供需矛盾致房?jī)r(jià)“節(jié)節(jié)攀升”調(diào)控效果“打折扣”

　　近期一線城市的房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者再次“揪心”。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，7月份全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，久違的“日光盤”在多地再現(xiàn)，不少購(gòu)房者惶恐入市。7月20日，北京中建國(guó)際港開盤當(dāng)天，1462套房源售罄，認(rèn)購(gòu)金額37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來(lái)全國(guó)單日、單一樓盤最高的銷售紀(jì)錄。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為“日光盤”的出現(xiàn)，一方面是各大房企抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略回籠資金；另外一方面，也是由于“新國(guó)五條”細(xì)則一些關(guān)鍵政策并沒有實(shí)質(zhì)性落地，反而激發(fā)了需求更加集中釋放和爆發(fā)。

　　住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)的根源是市場(chǎng)供求矛盾“盡管有限購(gòu)政策，但每年仍有五六十萬(wàn)人具有北京購(gòu)房資格，供應(yīng)量有限，需求量膨脹，這是一線城市繞不開的矛盾。”

　　“近期北上廣深一線城市之所以房?jī)r(jià)快速上漲，最核心的原因是土地資源稀缺，而人口仍在大量涌進(jìn)一線城市。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說。

　　限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政調(diào)控手段不可謂不嚴(yán)厲，但調(diào)控效果為何仍不理想？顧云昌認(rèn)為，關(guān)鍵在于土地和樓盤的有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。今年上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)完成全年計(jì)劃的36.7%。而且過去三年的土地供應(yīng)計(jì)劃均未完成。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降10.4%，同期的土地成交價(jià)款增長(zhǎng)7.5%，“量縮價(jià)漲”成土地市場(chǎng)的主旋律。

　　與會(huì)人士認(rèn)為，企業(yè)資金面不再緊張也是房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)性因素。華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就明確表示“今年開發(fā)商不缺錢”。

　　穩(wěn)增長(zhǎng)下樓市調(diào)控亦難放松房?jī)r(jià)走勢(shì)將現(xiàn)“兩級(jí)分化”

　　今年二季度G D P增速比一季度下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.5%，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)受到更多關(guān)注，在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策收緊預(yù)期減弱。

　　7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議在房地產(chǎn)方面要求“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。市場(chǎng)和公眾對(duì)樓市調(diào)控預(yù)期也有所變化。

　　對(duì)此，朱中一表示：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，而多數(shù)地方房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期不減，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能放松。”

　　限購(gòu)限貸等調(diào)控措施短期內(nèi)有沒有可能退出？首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光直言“不可能”“開發(fā)商要隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)比較溫和或者不太溫和的調(diào)控機(jī)制。”

　　調(diào)控措施難放松，房?jī)r(jià)是否會(huì)“退燒”？“既要看到一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力很大，又要看到中小城市樓市供大于求。”顧云昌認(rèn)為，下半年一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，而二三線城市則面臨如何消化庫(kù)存的問題。

　　確實(shí)如此，與北上廣一線城市樓市火爆程度相比，一些二三線城市樓市趨于冷清。海南一沿海縣高端地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目7月份零成交“公司要做的就是放慢推盤節(jié)奏。

　　但部分開發(fā)商顯然對(duì)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)更為樂觀。渣打銀行最新“開發(fā)商景氣指數(shù)”的調(diào)查中，30家開發(fā)商中有23家開發(fā)商認(rèn)為未來(lái)6月內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)10%，6家開發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。其中21家相信房地產(chǎn)業(yè)最糟糕的情形已經(jīng)過去。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)投資總體將趨于平穩(wěn)，價(jià)格將穩(wěn)中有升，近期房租的持續(xù)高增長(zhǎng)趨勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)造成影響。

　　金地集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為，從國(guó)外和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)看，中國(guó)的住宅市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間有非常大的漲價(jià)壓力。從供求關(guān)系上來(lái)看，很多一線城市和二線城市供需比降到了1以下，有的城市甚至是0.5。此外，土地供應(yīng)也不足，近期各地也頻頻出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

　　一些與會(huì)專家擔(dān)憂地價(jià)上漲將推高房?jī)r(jià)上漲的壓力。以一線城市為首，近期各地土地市場(chǎng)中成交多宗單價(jià)接近甚至超過周邊房?jī)r(jià)的單價(jià)地王。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，有些“地王”的單價(jià)比旁邊的房?jī)r(jià)幾乎高出一倍之多“我認(rèn)為是地方政府在背后有意或者無(wú)意的把地價(jià)推高上去。”

　　調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⒊雠_(tái)改革將成重要“落腳點(diǎn)”

　　與會(huì)嘉賓認(rèn)為，退出限購(gòu)、限價(jià)等行政性調(diào)控措施，通過市場(chǎng)化的手段建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)成為各界共識(shí)，而這有賴于一系列的改革推進(jìn)。

　　朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制仍處在論證階段，估計(jì)3個(gè)月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”

　　對(duì)于目前土地供應(yīng)緊張，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快的城市，朱中一建議，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃與住房供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，普通商品房用地的出讓價(jià)格與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)責(zé)任制銜接“否則下一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度更大。”

　　與會(huì)專家普遍認(rèn)為，過去房地產(chǎn)一直強(qiáng)調(diào)的是調(diào)控，現(xiàn)在必須把改革放在第一位，通過改革建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　“改革是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展最重要的落腳點(diǎn)之一。”中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說，目前房地產(chǎn)業(yè)最重要的土地和資金要素沒有充分市場(chǎng)化，亟須推進(jìn)土地制度改革和利率市場(chǎng)化。

　　顧云昌認(rèn)為，目前三大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的改革亟需推開：一是逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)的稅收體系；二是推進(jìn)土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面；三是推進(jìn)金融體制改革，拓寬財(cái)富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資投機(jī)資金“分流”。

　　劉曉光認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素主要是土地、稅費(fèi)和資金成本，這將涉及對(duì)房地產(chǎn)的土地、稅費(fèi)和金融的改革，“我想在未來(lái)的幾年中應(yīng)該有一些新的進(jìn)展。”

　　朱中一還建議，今后要更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。其中也包括完善“雙軌制”，解決新型城鎮(zhèn)化過程中大量進(jìn)城農(nóng)民工的住房問題。

　　張宏偉建議，通過住房信息制度及不動(dòng)產(chǎn)登記的建立、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，有針對(duì)性調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢(shì)，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進(jìn)入長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。