部分地區(qū)樓市已到衰退邊緣 房地產(chǎn)泡沫風險大

    房價普漲只是今年我國樓市“硬幣的一面”，在鄂爾多斯、溫州等此前房價泡沫積累過快的地區(qū)，樓市似乎已經(jīng)到了“衰退”的邊緣。伴隨民間融資風險持續(xù)顯現(xiàn)，而且支柱產(chǎn)業(yè)煤炭因為需求不足遭遇了寒冬，鄂爾多斯的房價出現(xiàn)了全線下跌，不僅暴露出大量的空置住房和寫字樓，甚至引發(fā)了以白酒抵債和換取房產(chǎn)的現(xiàn)象。

    業(yè)界人士指出，這輪房地產(chǎn)調(diào)控采取的限購、限貸等措施，使得住房投資擊鼓傳花的游戲戛然而止，正常的商品市場機制開始發(fā)揮。但是值得注意的是，以往積累的泡沫并沒有被擠出，雖然價格形成機制在增量上得到優(yōu)化，但是在存量上的扭曲仍然沒有消除。而溫州等局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場深幅調(diào)整，業(yè)已給當?shù)氐慕?jīng)濟和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。這些教訓(xùn)警示我們，防范房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風險必須警鐘長鳴。

    也就是說，當前房價構(gòu)成中一部分是由正常供需產(chǎn)生，另一部分則仍然是泡沫。雖然目前樓市供銷兩旺，把許多矛盾掩蓋了。國家統(tǒng)計局公布，1-7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%。但是增速出現(xiàn)了明顯回落和高位調(diào)整，價格漲幅開始變窄。從長遠來看，不能不正視高房價對購買力的擠出效應(yīng)，如果把市場的有效購買力比喻為一個金字塔，那么剩余的潛在剛性需求的購買力會逐漸降低，如果房價不做回調(diào)，那么就會陷入量跌價升的窘境。而今年土地市場的火熱源于樓市的聯(lián)動，防范二者可能出現(xiàn)的大幅調(diào)整風險，顯然不能掉以輕心。

    對于我國房地產(chǎn)市場會否實現(xiàn)硬著陸，業(yè)界一直爭辯不休。而從日本等曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫破裂的國家來看，由于存在著較大的銀行信貸和衍生品杠桿，造成的沖擊不但會損害金融業(yè)的正常運行，形成巨額不良貸款，對實體經(jīng)濟和國家財政也產(chǎn)生了不可估量的影響。與這些國家相比，雖然我國房價的走勢非常相似，但是房地產(chǎn)運行機制又表現(xiàn)出明顯的特殊性。比如日本和美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫危機的背景是，經(jīng)濟增長缺乏持續(xù)動力，供給已經(jīng)滿足了居民的基本居住需求，此時投機開始盛行，加之貨幣以及信貸政策的寬松，以房產(chǎn)為抵押的信用擴張以及資產(chǎn)支持證券的過度發(fā)行，使得房價迅速上漲形成泡沫。

    可見，房地產(chǎn)泡沫在一定程度上是由金融杠桿催生的。相較之下，目前我國住房供給還遠遠不能滿足需求，長遠有需求支撐，只要房價回調(diào)一個檔次，就會有一個檔次的購買力進入市場，而且我國的房地產(chǎn)金融杠桿率非常低，沒有住房抵押資產(chǎn)支持證券，因而不必擔心從信貸違約帶來的風險在整個金融體系的傳染。只要我們進行堅定的、行之有效的調(diào)控，就有能力防范房地產(chǎn)硬著陸。

    不過，需要強調(diào)的是，作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)今年仍然強勁的表現(xiàn)，吸引著大量銀行貸款以及影子銀行的資金。房地產(chǎn)業(yè)的深幅調(diào)整，也意味著作為資金中轉(zhuǎn)樞紐的銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量必然受到?jīng)_擊，進而會破壞經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定。在溫州、鄂爾多斯等民間借貸活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)泡沫局部性的破滅，實際上與民間借貸危機、產(chǎn)業(yè)空心化交織在一起，對地區(qū)經(jīng)濟造成很大沖擊。比如，鄂爾多斯市中富房地產(chǎn)開發(fā)公司法人代表王福金自殺身亡，牽出的債務(wù)黑洞中既有銀行資金，又有大量民間借貸資金。自從2010年房地產(chǎn)調(diào)控升級以來，迄今已有中江集團、杭州錦繡天地等多家房企破產(chǎn)，引發(fā)了巨大的銀行風險以及民間借貸資金鏈危機。

    而且，在房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)如同黑洞一般吸引的資金聚集中，還有很大部分來自信托、理財?shù)扔白鱼y行，甚至裹挾著大量民間資金，這部分資金規(guī)模往往難以統(tǒng)計，一旦房地產(chǎn)深幅調(diào)整，對金融體系的沖擊可能會超出想象。另外，不可否認的是，未來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將會發(fā)生很大變化，不論是調(diào)控長效機制的建立還是金融杠桿率的降低，都會對開發(fā)商的經(jīng)營生存產(chǎn)生深刻沖擊。短期來看，下半年有諸多不利因素將會影響房企的現(xiàn)金流。美國經(jīng)濟復(fù)蘇以及即將退出QE3帶來的國際資本反向流動，潛伏在我國房地產(chǎn)市場上已經(jīng)獲利的投機資金有可能加速撤出，因此流動性可能會整體偏緊，金融機構(gòu)將不得不調(diào)整資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，杠桿率的降低以及表外業(yè)務(wù)規(guī)模擴張的受阻都可能反映在房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道上，房企現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張后有可能會重新以價換量，帶來房價下行。

    因此，防范房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來的系統(tǒng)性風險，依然是我國宏觀調(diào)控的重要課題。就經(jīng)濟運行而言，就是要尋找新的增長點，利用保障房、水利投資以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、社會保障和公共服務(wù)等軟投資，來抵消房地產(chǎn)投資增速下滑對經(jīng)濟的影響，就防范金融風險而言，就是要防止因房地產(chǎn)和土地市場震蕩，銀行出現(xiàn)大量壞賬以及抵押物價值縮水，這需要未雨綢繆，提前布防。