北京普宅標(biāo)準(zhǔn)近兩年未調(diào) 六環(huán)外新房“被豪宅”

按照現(xiàn)行的六環(huán)外普宅標(biāo)準(zhǔn)，路勁·世界城幾乎所有房源均被認(rèn)定為“豪宅”。資料圖片

　　兩年前五環(huán)外“蝸居”被豪宅化的劇情又在北京上演，不同的是，這一次“被豪宅”的變成了六環(huán)外的“蝸居”。

　　近日，北六環(huán)樓盤路勁·世界城的一期業(yè)主臨近收房，才發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的房子將面臨交3%豪宅契稅的命運(yùn)。他們中不少是首次購(gòu)房者，房子面積大多在100平米以下。但是由于北京普宅標(biāo)準(zhǔn)近兩年未調(diào)，北六環(huán)外不少新房都被豪宅化。而普宅標(biāo)準(zhǔn)滯后于北京房?jī)r(jià)變化，如不盡快做出調(diào)整，將來(lái)被豪宅化的剛需盤將越來(lái)越多。

　　多個(gè)剛需盤“被豪宅”

　　記者獲悉，路勁·世界城一期將于今年8月底交房，開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主在交房時(shí)需要繳納契稅和公共維修基金。根據(jù)現(xiàn)在的普宅標(biāo)準(zhǔn)，六環(huán)外的銷售均價(jià)超過(guò)17280元/平米，就將被認(rèn)定為非普宅，契稅稅率為3%。而普宅優(yōu)惠后的契稅僅為1%-1.5%。這也意味著非普宅要多交房子總價(jià)的1.5%-2%的契稅。

　　據(jù)了解，路勁·世界城一期的成交均價(jià)約18000元/平米，大部分為85-95平米的二至三居，按照六環(huán)外普宅區(qū)域單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目幾乎所有房源均被認(rèn)定為“豪宅”。

　　以一套95平米、總價(jià)為171萬(wàn)元的三居為例，由于均價(jià)超過(guò)普宅標(biāo)準(zhǔn)，需按3%繳納契稅，為5.13萬(wàn)元；而若為普宅，可節(jié)約一半的費(fèi)用。

　　“我們不少人都是剛需，首次置業(yè)，而且買的是北六環(huán)的小戶型。北京的房?jī)r(jià)漲太快了，現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)有點(diǎn)落后了，政府應(yīng)該及時(shí)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，給予我們普宅的稅收優(yōu)惠。”一位即將收房的業(yè)主表示。

　　記者發(fā)現(xiàn)，北六環(huán)外的項(xiàng)目如金科廊橋水岸(樓盤資料)、北京風(fēng)景(樓盤資料 業(yè)主論壇)等項(xiàng)目，去年的銷售價(jià)格均超過(guò)17280元/平米，今年交房時(shí)“被豪宅”的問(wèn)題也將集體爆發(fā)。

　　而今年以來(lái)，相比去年房?jī)r(jià)已上漲不少，如果普宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，五六環(huán)外“被豪宅”的項(xiàng)目也將越來(lái)越多。如今年開(kāi)盤的項(xiàng)目為例，合生·濱江帝景(樓盤資料)成交均價(jià)2萬(wàn)元/平米，超過(guò)了普宅均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。此外，不久前開(kāi)盤的南五環(huán)外的中建·國(guó)際港(樓盤資料)，成交價(jià)達(dá)到24710元/平米，若普宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)，也將有“被豪宅”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　舊規(guī)近兩年未變

　　從2005年開(kāi)始，北京規(guī)定普通住房的三個(gè)同時(shí)滿足的標(biāo)準(zhǔn)條件：容積率、單套建筑面積、區(qū)域單價(jià)。其中，區(qū)域單價(jià)根據(jù)北京房?jī)r(jià)上漲的變化，分別在2008年和2011年12月調(diào)整過(guò)兩次，至今近兩年未作調(diào)整。而同期北京新房成交均價(jià)則從每平米21132元上漲至今年的7月的22514元。

　　同時(shí)，現(xiàn)行普宅均價(jià)上限中，六環(huán)內(nèi)的考慮到了南北差異，北部的普宅均價(jià)上限高于南部，但對(duì)六環(huán)外并未做具體區(qū)分。但是，在北京現(xiàn)有樓市格局中，六環(huán)外的南北差距仍然明顯，房?jī)r(jià)差別可達(dá)數(shù)千元。比如，北六環(huán)的銷售價(jià)格在2萬(wàn)元/平米左右，并有上調(diào)至24000元/平米的沖動(dòng)，如此看不少項(xiàng)目已屬“豪宅”。在南六環(huán)天宮院區(qū)域，金融街融匯最新一期的毛坯成交均價(jià)約為16300元/平米，但住總?cè)f科橙(樓盤資料)、保利首開(kāi)·熙悅春天(樓盤資料)等即將入市新項(xiàng)目，報(bào)價(jià)上有望超過(guò)六環(huán)外普宅價(jià)格上限（17280元/平米）。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，近年來(lái)，北京土地供應(yīng)以五環(huán)外為主，并有逐漸外擴(kuò)的趨勢(shì)，像大興天宮院、昌平南邵等剛需盤集中的區(qū)域都已在六環(huán)外了。“北京房?jī)r(jià)上漲，讓六環(huán)外買八九十平米房子的人交非普宅的契稅，這不符合政策的初衷。普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該及時(shí)調(diào)整，以免誤傷剛需。同時(shí)，越來(lái)越多的剛需族買房選擇六環(huán)外地鐵沿線，未來(lái)普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，也要考慮六環(huán)外的南北價(jià)格差異。”

　　　■ 部門回應(yīng)

　　市住建委

　　新政策會(huì)盡快出臺(tái)

　　昨日，負(fù)責(zé)普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研及調(diào)整的北京市住建委城研中心工作人員表示，普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案正在研究，中心也邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家、路勁·世界城的業(yè)主代表開(kāi)了幾次會(huì)，聽(tīng)取了業(yè)主們的訴求，但出臺(tái)新政策需要走流程，但會(huì)盡快出臺(tái)。

　　■ 業(yè)界建議

　　普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一年一調(diào)

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京普宅標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)該每年調(diào)整一次，根據(jù)上一年的房?jī)r(jià)變化來(lái)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，避免誤傷剛需。除了按環(huán)線來(lái)劃分，也可以考慮板塊、區(qū)位、地段、商圈等綜合性因素，避免一刀切造成的不公平現(xiàn)象。

　　路勁地產(chǎn)北京區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)溫立偉表示，之前普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整都是購(gòu)房人收房時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)部門才做出反應(yīng)。建議有關(guān)部門在問(wèn)題爆發(fā)前主動(dòng)調(diào)整，比如每年根據(jù)房?jī)r(jià)漲幅相應(yīng)上調(diào)?；蛘吒臑榘疵娣e收稅。比如90平米以下為普宅，因?yàn)槠滟I家主要是首次置業(yè)的剛需族。

　　■ 鏈接

　　目前北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)需同時(shí)滿足3個(gè)條件：

　　1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。

　　2.單套建筑面積在140（含）平米以下。

　　對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，單套建筑面積在140（含）平米以上，契稅3%。

　　對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，單套建筑面積大于90平米，小于140平米，減按1.5%征收契稅。

　　對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　3.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元；四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元；五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元；六環(huán)外地區(qū)為17280元。