鐵嶺深陷“鬼城”危機(jī)：入住率不足4成堪比鄂爾多斯

　　8月2日，鐵嶺新城（000809.SZ）發(fā)布了2013年度中報(bào)，營(yíng)業(yè)收入為3.56億，較去年同期大漲249.97%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1億元，較去年同期的33.6萬(wàn)更是暴漲了29810.97%。而營(yíng)業(yè)收入中98.21%的份額都是由一級(jí)土地開(kāi)發(fā)所貢獻(xiàn)。

　　不過(guò)靚麗的中期業(yè)績(jī)并不能遮掩目前新城的尷尬局面。

　　正如一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者所說(shuō)，“對(duì)于鐵嶺新城我還是持觀望的態(tài)度，新城的發(fā)展還有很長(zhǎng)一段路要走。”

　　就申銀萬(wàn)國(guó)和上海證券最近出具的幾份研報(bào)中顯示，目前鐵嶺新城地價(jià)2013年已經(jīng)上漲至105萬(wàn)/畝，出讓均價(jià)已從2011年60萬(wàn)/畝，上漲至100萬(wàn)/畝左右，其中開(kāi)發(fā)成本約30萬(wàn)-40萬(wàn)/畝。

　　記者查閱鐵嶺市國(guó)土資源交易網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近一期，7月19日掛牌的凡河鎮(zhèn)新屯村六塊商住用地共15.4萬(wàn)方，掛牌起始價(jià)為3.48億，折合每畝150萬(wàn)元，地價(jià)暴漲明顯。

　　值得注意的是，一級(jí)土地出售價(jià)暴漲同時(shí)，在新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未完善、商業(yè)配套缺乏下，整個(gè)鐵嶺新城二級(jí)市場(chǎng)目前卻入住率低，房?jī)r(jià)上漲緩慢。

　　一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格矛盾背后，有業(yè)內(nèi)相關(guān)人士向記者指出，目前鐵嶺市政機(jī)關(guān)基本都已遷往鐵嶺新城，而這些市政機(jī)關(guān)拿地建房一向不吝價(jià)格。同時(shí)鐵嶺新城的實(shí)際控制人是鐵嶺市財(cái)政局。因此，飛速飆漲的地價(jià)不禁讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。

　　而上市公司自身也面臨融資成本不斷增加，融資難度進(jìn)一步加大的局面。公司意欲發(fā)行的10億元公司債目前也還在等證監(jiān)會(huì)的審批，前景未知。

　　新城上演“空城計(jì)”

　　作為鐵嶺市政府指定的鐵嶺新城唯一的城市綜合運(yùn)用商，集前期的規(guī)劃、拆遷、一級(jí)土地整理，招商引資以及后期的運(yùn)營(yíng)于一體，鐵嶺新城的全部營(yíng)收業(yè)務(wù)就集中在了鐵嶺新城這片土地上，可謂是“新城興則公司興”。

　　作為地級(jí)市鐵嶺周邊的一個(gè)衛(wèi)星城，鐵嶺新城距離老城雖僅8公里之遙，但近年來(lái)建設(shè)與人口導(dǎo)入存在脫節(jié)，房地產(chǎn)實(shí)際需求嚴(yán)重不足。

　　記者以買房者的身份致電了多家鐵嶺新城的在售樓盤，了解到一些樓盤的價(jià)格。其中新城區(qū)狀元府均價(jià)3500元/平米，新弘國(guó)際城的均價(jià)為3200元/平米，淺水灣1號(hào)二期的均價(jià)為3000元/平米，銘幫上品的均價(jià)則為2700元/平米。記者還了解到，作為鐵嶺新城規(guī)劃開(kāi)發(fā)的清河區(qū)，一些樓盤的價(jià)格都低于3000元/平米。

　　而根據(jù)海通證券去年6月一份研究報(bào)告，該新城住宅銷售均價(jià)在2700元每平米到3000元每平米之間，可見(jiàn)新城的房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的漲幅，同期鐵嶺舊城區(qū)和沈陽(yáng)靠近鐵嶺新城地區(qū)房?jī)r(jià)基本在4000到6000元之間。

　　就記者了解，鐵嶺市位于遼寧省北部，區(qū)域面積1.3萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?05.9萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口為130萬(wàn)。目前鐵嶺老城區(qū)常住人口在50萬(wàn)人左右，新城生活的人口不過(guò)9萬(wàn)多人。

　　另一方面，公司2013年年報(bào)顯示，配套基礎(chǔ)設(shè)施營(yíng)收增長(zhǎng)的比例為6.65%，也印證了2013年新城的人口沒(méi)有太多的增加。

　　一位券商研究員在和記者的交流過(guò)程中說(shuō)道：“我最近去鐵嶺新城調(diào)研過(guò)，城市建設(shè)得很漂亮，但是入住率不到四成，很多底層商鋪都沒(méi)有招到商戶，周邊的配套設(shè)施還沒(méi)有跟上。”

　　一位不愿署名的房地產(chǎn)網(wǎng)站工作人員也告訴記者，目前鐵嶺新城城市很新，但是就是人很少。

　　據(jù)悉，鐵嶺是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)成員市之一，與此同時(shí)，在沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了很多的其他的新城項(xiàng)目。其中有沈北新城、沈撫新城、渾南新區(qū)等幾個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新城。這當(dāng)中渾南新區(qū)更是遼寧省大力開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之一，就當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，渾南新區(qū)目前已經(jīng)建設(shè)得很成熟，房?jī)r(jià)也也超過(guò)6000元/平米，十分緊俏，相比之下鐵嶺新城確實(shí)不占什么區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　就記者調(diào)研情況來(lái)看，新城目前缺乏商業(yè)配套，入住率低，作為城投開(kāi)發(fā)商的鐵嶺新城自然會(huì)受到直接影響。此外，和省內(nèi)大力開(kāi)發(fā)的其他新城項(xiàng)目相比，鐵嶺新城的低入住率和低商業(yè)配套率勢(shì)必然影響其招商引資和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，并且土地出讓的市場(chǎng)前景也勢(shì)必要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　發(fā)行公司債解困

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)張東記者，鐵嶺新城這種同時(shí)有土地儲(chǔ)備能力和后期運(yùn)營(yíng)的城投公司，對(duì)于資金需求的壓力是比較大的。

　　鐵嶺新城2013年年報(bào)顯示，公司當(dāng)期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流依然為-7542萬(wàn)元，而根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)出具的研報(bào)，目前鐵嶺新城22平方公里的規(guī)劃面積中，還有3平方公里尚未開(kāi)發(fā)，需要持續(xù)注入資金。

　　2012年12月1日，鐵嶺新城在9億元中期票據(jù)發(fā)行泡湯后，迅速推出不超過(guò)8億元的短期融資券計(jì)劃。今年7月22日，鐵嶺新城召開(kāi)2013年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議并通過(guò)了《關(guān)于發(fā)行公司債券方案的議案》的議案。擬發(fā)行不超過(guò)10億元公司債。

　　記者以投資者身份就資金壓力和公司債的問(wèn)題致電鐵嶺新城證券辦，得到答復(fù)是“公司資金鏈正常，一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常。而公司債已經(jīng)通過(guò)董事會(huì)跟股東大會(huì)，在等待證監(jiān)會(huì)的正式批復(fù)。”

　　而鐵嶺新城證券辦的工作人員也表示，雖然作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游，但是公司也被劃歸到了融資渠道受限的上市房企范圍內(nèi)，融資壓力較大。

　　作為上市公司實(shí)際控制人的鐵嶺市財(cái)政局日子也不好過(guò)。

　　根據(jù)鐵嶺市財(cái)政局提交的《關(guān)于鐵嶺市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年財(cái)政預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2012年，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入為122.5億元，而支出達(dá)201億元。而2009年至2011年，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入分別為48億元、80億元和105億元，支出則達(dá)109.7億元、141.5億元和167億元，已連續(xù)幾年入不敷出。