溫州民間借貸資金鏈驟然斷裂 房?jī)r(jià)“暴跌”三四成

　　8月4日下午5點(diǎn)，溫州（樓盤）市區(qū)的暑氣依然未消。鹿城區(qū)百里東路兩側(cè)，半數(shù)左右的房產(chǎn)中介公司卻已落下了卷簾門，幾家正在營(yíng)業(yè)的店面也少有消費(fèi)者去光顧。

　　一家房產(chǎn)中介公司的店主告訴法治周末記者，最近的房產(chǎn)生意很難做，現(xiàn)在浙江溫州二手房?jī)r(jià)格普遍下降了3至4成，房子又不好賣，很多同行甚至都選擇了關(guān)店。

　　據(jù)該店主介紹，上月他連一套房都未賣出去，目前基本是靠租房交易的收入在維持經(jīng)營(yíng)。

　　法治周末記者在溫州市房管局商品房信息網(wǎng)站上也發(fā)現(xiàn)，近幾個(gè)月來，溫州市區(qū)的二手房和新房交易數(shù)量都不同程度上出現(xiàn)了下滑。

　　以二手房交易為例，4月份溫州市區(qū)的二手房交易量有1642套，而在剛剛過去的7月，則僅有639套二手房成交。

　　在成交量下降的同時(shí)，更讓這些房產(chǎn)從業(yè)人員擔(dān)憂的還是房子的價(jià)格。溫州火車站附近一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店的物業(yè)顧問孫先生(化名)告訴法治周末記者，相比于兩三年前的溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在很多新開的樓盤售價(jià)普遍低了很多。

　　“以往均價(jià)在4萬元/平方米至5萬元/平方米的房子比比皆是，可現(xiàn)在的新房差不多都是在2萬元/平方米左右的剛需房，這在一定程度上又拉低了二手房乃至整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格。”孫先生告訴記者。

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在對(duì)國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中也顯示，其中69個(gè)城市6月份的新建商品住宅價(jià)格同比保持上漲，僅溫州呈現(xiàn)出了下跌趨勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)普降三四成

　　一談起房?jī)r(jià)的事情，出租車司機(jī)高先生就開始連聲嘆氣。

　　高先生告訴法治周末記者，兩年前，他在溫州大道附近買了一套房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)超過2萬元/平方米。

　　可這才過去不到3年時(shí)間，該樓盤的價(jià)格就降到了1萬元/平方米左右，這讓高先生覺得自己無形中就吃了個(gè)大虧。

　　法治周末記者在走訪了小南門、江濱路、溫州火車站等多個(gè)區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，高先生所說的這種情況在溫州其實(shí)并不少見。

　　在溫州市環(huán)城東路附近，一家房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)理告訴法治周末記者，這個(gè)區(qū)域的100平方米左右的房子，原來均價(jià)在2萬元/平方米，現(xiàn)在只要1.5萬元/平方米就可以買到。

　　據(jù)應(yīng)經(jīng)理介紹，像這種面積在100平方米左右或更小戶型的房子，目前溫州的市場(chǎng)需求量還很大，因此降價(jià)幅度也不是很大。不過他手里還有很多面積較大的房子，降價(jià)幅度就很大了。

　　“像距此不遠(yuǎn)處的綠城溫州鹿城廣場(chǎng)的房子，房?jī)r(jià)最高的時(shí)候炒到了10萬元/平方米，現(xiàn)在這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)每平方米普遍都降了三四萬元，最差的一套開價(jià)只有4萬元/平方米。”應(yīng)經(jīng)理說道。

　　相關(guān)資料顯示，2006年年末，綠城集團(tuán)以33億元拍得溫州鹿城廣場(chǎng)地塊并進(jìn)行開發(fā)，這里曾經(jīng)代表了溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最高價(jià)格水平。

　　“溫州鹿城廣場(chǎng)光物業(yè)費(fèi)一年就要4萬元左右。在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好的情況下，誰還會(huì)買呢？”一位溫州當(dāng)?shù)氐木用駥?duì)記者說。

　　此外，溫州香緹半島也曾一度被定義為高檔住宅區(qū)，2011年年初的掛牌價(jià)一度漲至5萬元/平方米至6萬元/平方米，據(jù)稱現(xiàn)在的均價(jià)也不會(huì)超過3萬元/平方米。

 　　“不僅二手房的價(jià)格在下降，很多新開盤的房子價(jià)格也都不高。由于新房?jī)r(jià)格低，很多原本想要購(gòu)買二手房的客戶都去買新房了，這也給二手房銷售帶來了壓力。”溫州火車站附近一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店的物業(yè)顧問孫先生告訴法治周末記者。

　　孫先生對(duì)記者表示，自6月份以來，尤其是溫州市區(qū)周邊的新房銷售情況相對(duì)較好，一些定價(jià)較低的樓盤更是深受消費(fèi)者青睞。

　　8月4日，與溫州香緹半島遙遙相對(duì)的萬科中梁金域中央開盤。法治周末記者在開盤現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，金域中央的售價(jià)在1.6萬元/平方米到3萬元/平方米之間。

　　此外，法治周末記者咨詢了包括萬科瓏庭、德信泊林公館、華鴻中央公園等多家新近開盤或者即將開盤的樓盤，其售價(jià)也都在2萬元/平方米左右。

　　購(gòu)買力難以維系

　　曾經(jīng)領(lǐng)漲了全國(guó)房?jī)r(jià)的溫州，在70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍普遍上漲的情況下，其房?jī)r(jià)為何一降再降？

　　溫州投資置業(yè)精英會(huì)發(fā)起人孔帥告訴法治周末記者，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始明顯走下坡路是在2011年的下半年，而這與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況又是緊密相連的。

　　據(jù)孔帥介紹，那一年正是溫州民間借貸風(fēng)波最為慘烈的一年。當(dāng)時(shí)溫州民間借貸的資金鏈驟然斷裂，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也一下變得低迷起來。

　　孔帥告訴法治周末記者，溫州的經(jīng)濟(jì)是從勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的，大量溫州當(dāng)?shù)毓S都是從事皮鞋、服裝、打火機(jī)等產(chǎn)品生產(chǎn)的制造業(yè)，其中很大一部分又都在從事出口貿(mào)易。

　　而近年來，人力成本一直在不斷提高，且人民幣的升值速度也很快，這樣就使得當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的獲利空間變得越來越小。

　　“隨著這種趨勢(shì)的加劇，2008年以后，很多當(dāng)?shù)仄髽I(yè)就不再把從銀行貸出來的錢投入到生產(chǎn)過程中，而是用于去炒房。剛開始他們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域獲得的回報(bào)率的確遠(yuǎn)高于資金投入實(shí)體企業(yè)的回報(bào)率，這樣別的企業(yè)也就都紛紛效仿。”孔帥回憶道。

　　孔帥清楚地記得，從2008年到2010年間，他身邊的很多溫州企業(yè)負(fù)責(zé)人都在尋找一些比較好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

　　不過在他看來，因?yàn)檫@些人此前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不了解，這種投資也往往非常盲目。有人在嘗到甜頭后，就會(huì)通過各種渠道拿到更多資金進(jìn)行投入，甚至是通過私人渠道進(jìn)行融資，而這顯然是非常危險(xiǎn)的。

　　溫州商人王明(化名)也對(duì)記者表示，通過民間借貸來炒房，一旦其中一個(gè)資金鏈環(huán)節(jié)出了問題，不僅這個(gè)融資者自己的業(yè)務(wù)很難繼續(xù)維持，甚至還會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，牽涉到更多環(huán)節(jié)上的出資者。

　　王明告訴法治周末記者，近來溫州許多訴訟資產(chǎn)拍賣中頻頻出現(xiàn)房產(chǎn)，其中就可能與借貸炒房有關(guān)。

　　在溫州市第一中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人給法治周末記者出示的一份《2013年1月至6月司法網(wǎng)拍統(tǒng)計(jì)表》中，記者看到其上半年一共拍賣了28套房產(chǎn)。

　　不過記者也注意到，這批房產(chǎn)卻流拍了16件，溢價(jià)率(實(shí)拍價(jià)格高出標(biāo)價(jià)的百分比)只有13.7%，面積近15000平方米的12套房產(chǎn)，最終成交總價(jià)只有10288.8萬元；而汽車類資產(chǎn)在今年前6個(gè)月共拍賣了38件，且全部拍賣成功，溢價(jià)率更是高達(dá)50.4%。

　　溫州訴訟資產(chǎn)拍賣中的房產(chǎn)起拍價(jià)較市場(chǎng)價(jià)來說已經(jīng)很低，但為什么仍然沒有受到太多的關(guān)注呢？

　　王明認(rèn)為，這也與溫州當(dāng)前整體的消費(fèi)能力有關(guān)，這兩年溫州的中小企業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸，很多大企業(yè)又都在從溫州出走到能夠?yàn)槠涮峁└冒l(fā)展條件的外地，因此整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境很不景氣。

“去年溫州的工業(yè)增長(zhǎng)值更是在浙江省排倒數(shù)第一名。”王明認(rèn)為，“這樣一來，整個(gè)城市的購(gòu)買力也就下降了很多，即使房子再好，如果不是剛需，也都很少人會(huì)再去考慮了”。

　　炒房團(tuán)逐漸淡出

　　“你是自己買房還是要拿來投資？要是自己居住還可以考慮，但是如果要投資就算了，現(xiàn)在連溫州人自己都不在溫州炒房了，你覺得投資房產(chǎn)還能賺到錢么。”聽到記者詢問買房的情況，當(dāng)?shù)匾患译s貨店的老板馬上提醒道。

　　在王明看來，現(xiàn)在溫州房?jī)r(jià)跌得這么厲害，與炒房團(tuán)之間也有著很大的關(guān)系。前幾年炒房團(tuán)將溫州的房?jī)r(jià)推高到一個(gè)極限，而隨著民間借貸危機(jī)的到來，很多人又都把資金撤了出去，這樣一來整個(gè)房?jī)r(jià)自然就有了較大的一個(gè)落差。

　　法治周末記者也了解到，所謂炒房最早便是從溫州人開始，而溫州人炒房最早又是從溫州開始的。

　　孔帥回憶說，前幾年如果誰能拿到溫州當(dāng)?shù)氐姆孔?，那都是需要很有門路的。當(dāng)時(shí)溫州本地的新盤非常少，二手房市場(chǎng)也非?；钴S，一旦出來一套房子，中間便會(huì)出現(xiàn)好幾道倒手。

　　“那時(shí)候大家都覺得到外地去炒房還不如在溫州，因?yàn)闇刂莸姆孔硬挥脫?dān)心賣不出去，漲多高都有人要。”孔帥表示。

　　正是出于這個(gè)心態(tài)，溫州人在當(dāng)?shù)夭粩嗟剡M(jìn)行房產(chǎn)投資，溫州的房?jī)r(jià)也就一路飆升了起來。

　　但是在這個(gè)發(fā)展過程中也孕育著較大的風(fēng)險(xiǎn)，孔帥是比較早意識(shí)到其中風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)。他告訴記者，早在幾年前他就覺得溫州這樣的二線城市的房?jī)r(jià)以那樣的漲幅繼續(xù)漲下去的話，本身就很病態(tài)。

　　因此，孔帥很早之前就不再做溫州的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目了。

　　無獨(dú)有偶，在去年冬季的瑞安房展會(huì)上，法治周末記者也看到，一些溫州本地的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也調(diào)整了業(yè)務(wù)方向，不再重推本地樓盤，而開始把目光投向了杭州（樓盤）、山東等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　當(dāng)?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)銷售經(jīng)理就對(duì)記者表示，溫州本地的房子肯定是不能再投了，這里早就沒有了升值的空間，投錢就等于是在賠錢。

　　其實(shí)不只溫州，孔帥表示自己對(duì)目前國(guó)內(nèi)二三線、三四線城市的房地產(chǎn)投資都不是很看好。孔帥的目光也早早地就投向了國(guó)外，前段時(shí)間就一直在從事韓國(guó)濟(jì)州島項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。

　　在王明看來，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)需要大量資金來持續(xù)支撐的行業(yè)，原來的資本都在不斷外流，又沒有新的資本注入，房?jī)r(jià)自然也就很難再繼續(xù)維持下去。

　　 房?jī)r(jià)或仍未見底

　　雖然房?jī)r(jià)的下降讓出租車司機(jī)高先生很是痛心，但是在他看來，溫州的房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)降下去的。

　　王明也告訴法治周末記者，現(xiàn)在的降價(jià)其實(shí)是溫州房?jī)r(jià)回歸理性的一個(gè)過程。而對(duì)應(yīng)當(dāng)前溫州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)雖然有所下降，但仍顯過高，未來還是存在一定的降價(jià)空間。

　　王明進(jìn)一步分析認(rèn)為，一方面很多手里有多套房產(chǎn)的人現(xiàn)在還有一定的資金支撐，因此在不是特別急于變現(xiàn)的情況下，他們目前可能還沒有完全出手的打算。

　　小南門附近一家房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人也對(duì)法治周末記者表示，據(jù)她了解，現(xiàn)在仍有很多房源并沒有真正流向市場(chǎng)。

　　與此同時(shí)，在王明看來，現(xiàn)在溫州各地很多新樓盤的建設(shè)也都在進(jìn)行當(dāng)中，房源數(shù)量還在不斷增長(zhǎng)。

　　法治周末記者在走訪過程中也發(fā)現(xiàn)，雖然大多溫州市民對(duì)未來的房?jī)r(jià)并不看好，但是仍有多處新樓盤正在興建當(dāng)中。

　　溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給越來越多的情況，在日前由中共溫州市委黨校與中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所合作推出的《2013年溫州經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》(溫州藍(lán)皮書)中也有體現(xiàn)。該藍(lán)皮書指出，由于目前庫(kù)存壓力較大，在新的調(diào)控政策作用下，溫州市區(qū)住房?jī)r(jià)格還會(huì)面臨下調(diào)壓力。

　　其編撰者溫州市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部副教授金甌曾公開表示，2006年至2012年，溫州市區(qū)商品住宅年均銷售量約為60萬平方米，但2012年年末，市區(qū)卻有80萬平方米左右的商品住宅存量，大約需要1年零4個(gè)月來“消化”。

　　開發(fā)商隨勢(shì)轉(zhuǎn)型

　　然而，即便房?jī)r(jià)有繼續(xù)下跌的可能，為何仍然有那么多的開發(fā)商在溫州新建樓盤？這些樓盤能否銷售出去？

　　前述藍(lán)皮書中提及到的這樣一組數(shù)據(jù)顯示：2012年溫州完成工業(yè)投資469.29億元，同比增長(zhǎng)42%；基礎(chǔ)設(shè)施投資628.65億元，增長(zhǎng)48.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資687.50億元，增長(zhǎng)1%。

　　“目前溫州當(dāng)?shù)卣嬲钴S的已經(jīng)不是那種以投資為目的房產(chǎn)，現(xiàn)在當(dāng)?shù)刈龅帽容^好的都是些剛需盤。”孔帥告訴法治周末記者。

　　在他看來，這是因?yàn)榇蠹乙郧澳欠N買房投資的心態(tài)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在買下來多數(shù)是為自己居住使用的，因此都會(huì)更傾向于一些面積較小的、居住環(huán)境較好且價(jià)位比較合理的產(chǎn)品。

　　連日來，法治周末記者走訪了十多家溫州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，“現(xiàn)在銷售得最緊俏的就是剛需房”也是記者聽到最多的聲音。

　　其中這種情況不僅在二手房市場(chǎng)比較普遍，當(dāng)?shù)刈罱芏嘈卤P走的也都是剛需房路線。

　　溫州中梁地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理陳永鋒對(duì)法治周末記者表示，目前新推出來的那些面積較小、總價(jià)較低的剛需房，市場(chǎng)前景還是比較好的，很多樓盤開盤一個(gè)星期左右，銷售率就可以達(dá)到近9成。

　　在金域中央開盤現(xiàn)場(chǎng)記者也看到，目前該樓盤的很多房源都在100平方米左右，而后來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)有近3000多名客戶參加選房，700套房源在兩小時(shí)內(nèi)銷售了8成。

　　 不久前，位于溫州市龍灣城市中心區(qū)龍江路與龍海路交叉口的萬科瓏庭也爆出了開盤即售出九成房源的佳績(jī)，據(jù)稱其戶型定位也大多基于剛需房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

　　據(jù)陳永鋒介紹，前幾年溫州市場(chǎng)上剛需房的供給量明顯不足，而現(xiàn)在有了提供這種產(chǎn)品的機(jī)會(huì)。目前溫州很多樓盤都是這么做的，房地產(chǎn)開發(fā)商也在根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行著業(yè)務(wù)方向上的調(diào)整。

　　對(duì)于開發(fā)商轉(zhuǎn)型開發(fā)剛需房的趨勢(shì)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店物業(yè)顧問孫先生認(rèn)為，這也可能是導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)下降的一個(gè)重要因素。

　　“剛需房的銷售量較大，同時(shí)它們往往位于郊區(qū)，價(jià)位也較低。這樣算來，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)位自然就被拉了下來。”孫先生表示。