開發(fā)商“按兵不動” 樓市供需矛盾長期壓力漸增

經過一段“小陽春”式的上漲，房地產市場已經到了居安思危的時候！在火熱的成交現(xiàn)狀中，我們更關注房地產業(yè)接下來可能走出怎樣的曲線，無論是成交量還是價格，而這些將直接決定房地產企業(yè)的命運和普通投資者的利益。

　　一個非常重要的先導性指標讓我們對未來樓市感到憂心，那就是房地產新開工情況。年初以來，雖然4萬億啟動的國家大投資如火如荼，但房地產投資總額的增速卻遠遠低于固定資產投資，新開工面積也大幅下降。這預示著更少的供給與更多的需求將直接對沖，最終導致房價畸形上漲。而房地產投資的萎縮也將直接影響地方GDP增長。

　　一些學者認為，此前房地產開發(fā)商手中的極高存量可能釋放出來，帶來大量新的供給。但上海證券報調查發(fā)現(xiàn)，因為部分地塊項目被擱在“高成本”上，開發(fā)商選擇要等到房價漲到收支平衡的那一天才愿意推出項目，因此存量全面入市的時間表尚不可期。除了大型國資背景的企業(yè)大舉入市外，更多企業(yè)尚處在從觀望向進場過渡的時期。

　　這些結果將導致短期內部分城市供需矛盾激化。有數據顯示，2009年，上海、北京、深圳三大一線城市的改善型住房缺口達到1600萬平方米。受此影響，二季度這些市場將面臨更明確的漲價壓力。

　　現(xiàn)狀土地購置、新開工持續(xù)低迷

　　上海證券報調查后獲悉，今年一季度，樓市短期供給顯著增加，但長期增量嚴重不足。

　　房地產市場有四個重要指標：土地購置面積和新開工面積預示著未來市場增量，房屋竣工面積和銷售面積代表短期市場供需。來自國家統(tǒng)計局數據顯示，前三個月，房屋竣工面積同比增長26.3%，商品住宅竣工面積同比增長26.9%，達到0.81億平方米。另外，房屋施工面積同比增長12.7%。這說明短期內房屋供給壓力不大。

　　但是看長期，前三個月，全國土地購置面積同比下降40.1%，為4742萬平方米，而去年同期則是增長29.7%。前三個月，土地開發(fā)面積同比下降11.3%，為5223萬平方米，而去年同期則是增長11.0%。另外，一季度房屋新開工面積同比降16.2%，為2.01億平方米。

　　究其原因，去年以來，土地一級市場交易活躍度明顯下降，開發(fā)商放緩拿地和土地開發(fā)進度，以應對行業(yè)的景氣度下降。根據遞延效應，這一趨勢一直持續(xù)到一季度。

　　“由于去年市場受到沖擊很大，對于開發(fā)商來說，基本思路是，能不拿地盡量不拿，已經拿到的土地盡量不要施工，在施工階段盡量放緩節(jié)奏，已經上市的盡量小批量推出，一切皆因資金壓力。”一位上海房地產商告訴記者。

　　以北京為例，2008年，北京住宅類土地成交慘淡，到下半年土地流拍情況明顯增加，土地成交溢價由2007年的52%降至2008年的21%。

　　再看標桿房企之一的金地集團。金地在2008年快速收縮戰(zhàn)線，致使去年全年的新開工面積只有138萬平方米，同比減少了43%?？硕鹫{查顯示，類似金地的企業(yè)并不在少數，而這樣的大規(guī)模收縮戰(zhàn)線勢必影響2009年的項目銷售與結轉。

　　進入一季度，開發(fā)商樓盤銷售速度明顯加快，這一定程度上為開發(fā)商帶來加速入市的動力。根據中原地產研究中心報告，一季度，包括萬科、中海、保利、金地、招商地產等在內的10家標桿企業(yè)總成交量同比增長80%，在售樓盤價格也出現(xiàn)這一輪調整以來首次小幅上漲。

　　但值得關注的是，預示著未來增量的土地購置和新開工數據卻持續(xù)低迷。“雖然成交很好，但是新開工形勢的好轉僅局限于現(xiàn)有項目的加快推進，新的土地購置還不多，主要是大部分開發(fā)商庫存壓力還沒有得到緩解，有錢的企業(yè)還不多，除了大型國企躍躍欲試外，多數企業(yè)還是以消化庫存為主。”成都最大的本土代理機構之一的世家機構市場人士告訴記者。

　　要了解2008年的土地市場如何影響今年的現(xiàn)實供給，需要了解開發(fā)商從拿地到銷售房源的過程究竟是怎樣形成的。

　　專家介紹，一般來說，上述一個開發(fā)周期的時間大概在1年至1.5年。萬科的效率較高，可以在9個月內形成銷售。其間政府通過對房地產供給環(huán)節(jié)三證發(fā)放來調控供給進度。所謂三證就是土地使用權證、施工許可證和預售許可證。

　　拿到土地證但未開工的項目稱為未建項目，從施工到銷售的過程屬于在建項目，從預售開始，就稱為可售項目。研究機構對存量房源的統(tǒng)計即包括未建、在建和可售三類。其中可售數量標志短期供給，可售加在建為中期供給，未建項目則代表長期供給。

　　從2007年9·27新政后，以央行收緊二套房貸款政策為標志，全國商品房銷售在11月份達到最低點。而銷量不保對開發(fā)商的第一個影響就是放緩拿地。這種放緩趨勢一直持續(xù)了2008年全年，甚至今年第一季度。

　　克而瑞(中國)研究中心總監(jiān)陳嘯天表示，如果以此推算，全國土地市場低成交局面從2008年初開始，那么，經過1年至1年半的周期后，將在2009年第二季度達到現(xiàn)實供給的最低點。如果開發(fā)商在4月加快拿地速度和現(xiàn)有項目開發(fā)速度，這種緊張的供需矛盾可能在7、8月得到緩解。

　　影響三大城市

　　改善型住房缺口1600萬平方米

　　供給在短期內相對短缺，將帶來需求缺口放大。

　　克而瑞(中國)研究中心報告顯示，受開工和竣工量不足的影響，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口達到1600萬平方米，也就是說，按正常年份的需求量來看，這三個城市將有1600萬平方米改善型住房需求無法滿足。這一現(xiàn)狀將一定程度上決定今年改善型住房的價格走勢。

　　陳嘯天介紹，改善型需求指需求面積介于90平方米至144平方米的商品住宅。據統(tǒng)計，相比2006年正常市場周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分別減少512萬平方米、500萬平方米和227萬平方米。“如果2006年的年成交量是市場正常的需求量，那么理論上來說，2008年的三地共有1200萬平方米的改善型需求沒有被滿足，進而壓抑到2009年集中釋放。”陳嘯天稱。

　　另外，根據對各地在建工程情況的實時監(jiān)測，克而瑞將2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供應量得出2009年總供應，將1200萬平方米滯后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作為2009年總需求，其相比之后得到的結論是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分別為793萬平方米、547萬平方米和255萬平方米，三地共計1600萬平方米。

　　“供求缺口這么大，房價反彈可能性不會小的。而這個缺口的壓力在很大程度上將集中在二季度，尤其是5月份間。”一位上海房地產商稱。

　　矛盾巨大庫存短期難成現(xiàn)實供給

　　一直以來，大量市場人士并不認可供不應求的說法，其基本依據是存在于開發(fā)商手中的天量庫存。

　　庫存巨大是不爭的事實。根據中原地產研究中心相關統(tǒng)計數據，截至2月底，全國已經申領了預售證而未銷售的庫存(即可售房源)達到近2億平方米，其中十家標桿房企的可售房源占10%，約2000萬平方米。到3月，10家房地產標桿企業(yè)全月成交量激增284萬平方米，消化了占總庫存面積17%的存量。

　　隨著可售房源存量去化速度加快，大量處于土地儲備狀態(tài)的未建項目和施工階段的在建項目，將對未來的供給產生重大影響。

　　僅以10家標桿房企為例，根據中原統(tǒng)計，在2月至3月間，10大房企尚有土地項目和在建項目共217個，其中萬科59個，保利30個。

　　如此大量的庫存真的能悉數釋放嗎？上海證券報調查發(fā)現(xiàn)，因為部分地塊項目被擱在“高成本”上，開發(fā)商要選擇等到房價漲到收支平衡的那一天才愿意推出項目，因此存量全面入市的時間表尚不可期。除了大型國資背景的企業(yè)大舉入市外，更多企業(yè)尚處在從觀望向進場過渡的關鍵時期。

　　一位成都房地產開發(fā)商告訴記者，2007年，成都在房地產市場最高峰共出讓住宅用地60余幅，有近30個單價千萬元以上的“地王”誕生，地塊總價格從數億到數十億不等。而這些地塊截至今年一季度，仍有90%處于未開工或緩開工的狀態(tài)。

　　“2008年時，有些項目就是在工地放了一個推土機，以示開工，其實根本沒有推進正常的施工進度。不可否認，目前成都大量項目進入積極推進開工的狀態(tài)，但這些項目的統(tǒng)一特點是項目成本不是特別高，比如在2007年年初時以2000至3000元/平方米的樓板價拿的地。另外，開發(fā)商資金壓力也不是特別大。”該開發(fā)商介紹，一些在2007年下半年以5000元/平方米甚至更高的價格拿得的土地項目，開發(fā)商目前均仍舊處于停工狀態(tài)。

　　“如果市場價格賣不到8000元/平方米，這些樓板價在5000元的房子根本不賺錢，開發(fā)商只有等到價格上升到相應水平后才可能正式啟動銷售。”上述人士稱。

　　另有地產市場分析師認為，因為捂在開發(fā)商手中的土地儲備和項目過多，因此即便未來樓市成交量保持在較高水平，土地市場依然難走出低迷。再加上開發(fā)商融資成本依然很高，企業(yè)沒有足夠的資金實力繼續(xù)大量圈地。

　　“雖然目前的成交量有所放大，開發(fā)商感到房子好賣了，但是心里還是不托底、不確定，不知道這樣的銷量是不是可以持續(xù)下去，因此還需要繼續(xù)觀望一段時間，畢竟拿地是企業(yè)最大的成本支出，且決定未來數年的生存與發(fā)展。”廣州某房地產開發(fā)企業(yè)高層告訴記者。

　　因此，中原地產李文杰建議，政府應盡快推出便宜土地上市，以改變開發(fā)商對未來的市場預期，擴大市場供應。同時對拿到高價地的開發(fā)商在土地付款期限及容積率方面給予優(yōu)惠政策，以解決“存量不上市”的困局。

　　進入4月，這些建議在各地政府開始進入落實階段。

　　應對政府緊急行動應對供給缺口

　　供應緊張除了導致房價上漲外，還會影響國家經濟整體戰(zhàn)略格局。部分專家已經開始對此提出警告。

　　中國房地產協(xié)會秘書長朱中一在近日召開的《2009年房地產藍皮書》發(fā)布會上表示，土地購置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積的同比下降必然影響今年的國家投資規(guī)模，進而影響GDP增長。“這些指標的下降對后兩三年的房地產的健康發(fā)展帶來了問題。盡管當前存量房的消化壓力不小，怎么樣處理好這個關系問題，這一點非常重要。”專家表示。

　　以北京為例，據稱，北京市提出今年GDP增長目標是9%，而北京房地產投資規(guī)?？傮w大幅下降的現(xiàn)實，在專家看來將對當年GDP構成影響。

　　值得注意的是，北京市政府的應對行動已經展開。

　　日前，北京市國土局宣布，今年計劃開發(fā)儲備土地3600公頃，比去年提升70%以上。計劃安排土地儲備開發(fā)投資1131億元。相關負責人稱，按照今年土地儲備開發(fā)計劃，北京市土地儲備開發(fā)總規(guī)模13500公頃。

　　該負責人表示，增加儲備用地的目的主要用于三個方面，除了保證國家重點項目在北京“落地”，以及保證限價房、經適房、廉租房等政策性住房及城市基礎設施等民生工程用地外，一個重要的任務是針對房地產市場的回暖跡象，在開發(fā)商恢復投資信心時，及時將完成一級開發(fā)的住宅用地推向市場，避免“樓市等地”。

　　上海這邊，此前本報報道，由上海市政府高層領導親自掛帥，今年啟動城區(qū)共800萬平方米二級以下舊里改造，即便五年內改造完畢，每年160萬平方米的改造任務也是創(chuàng)下近年來規(guī)模之最。

　　“上海不大可能通過控制動拆遷量的方式來壓縮需求，因為天量動拆遷已經成為各地拉動今年GDP增長的最重要工具之一。房地產一旦啟動，可以帶動建材、家居、家電等一系列產業(yè)，是經濟拉動鏈條最長的產業(yè)之一。”市場人士稱。