北京樓盤“限價”滿四月 開發(fā)商拿證各出奇招

    從3月30日北京出臺17號文落實“國五條”細(xì)則算起，北京樓市進入“限價”時代已整整4個月。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，“限價”以來的4月-7月，北京共有104個新盤入市，新增房源24211套。其中7月新增房源套數(shù)最多，21個項目開盤共達(dá)7211套，并涌現(xiàn)了中建·國際港、首開·熙悅山等“日光盤”，開發(fā)商似乎已越來越熟悉“限價”政策下的“拿證”之道。

　　游戲規(guī)則突變，“限價”收緊

　　“自從實施‘一房一價’后，申報預(yù)售證時就要滿足房價管控指標(biāo)，但過去沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)。”本周，多名北京開發(fā)商告訴記者，2012年每次新申請預(yù)售證的房源提價5%-10%，基本都能順利獲批，即使有時候區(qū)縣住建委認(rèn)為一些房源價格偏高，也會讓開發(fā)商準(zhǔn)備材料說明或進行實地考察，“從沒有說(價格太高就)不給證。”

　　但4個月前，北京市落實“國五條”細(xì)則出臺后，一手樓盤“限價”驟然收緊，“誰不接受限價就不發(fā)證”成為明文規(guī)定。

　　3月30日，北京市下發(fā)17號文，其中在“加強商品房銷售管理”中明文規(guī)定：要求市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門“提高商品房預(yù)售許可門檻、加強商品房銷售價格引導(dǎo)”，“對報價明顯高于項目前期成交價格”、“周邊在售項目價格”、且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　4月10日，北京市住建委主任楊斌在“首都之窗”公開表示：“誰不接受指導(dǎo)價就不發(fā)證”，宣告游戲規(guī)則驟變。

　　而今年上半年北京樓市領(lǐng)漲全國，不少樓盤估價時預(yù)計，再次開盤時單價至少可漲上千元，一些開盤間隔時間長的項目甚至想跳漲六七千元，這使背負(fù)“穩(wěn)定區(qū)域房價”政治任務(wù)的各區(qū)住建委壓力大增。

　　在此期間，政府以價格審批指導(dǎo)的方式，幫購房者和開發(fā)商“砍價”，希望達(dá)到調(diào)控房價的目的；而對于“不聽話”的開發(fā)商，政府不核發(fā)預(yù)售證，不準(zhǔn)其銷售。暫不缺錢的開發(fā)商們則“討價還價”：一方面比起“少漲”，更多地選擇了“暫時不賣”；另一方面則想出各種隱蔽的“漲價”辦法，來滿足政府的數(shù)字要求。

　　限住了價格，但難解供求矛盾

　　在政府和開發(fā)商為“限價”博弈階段，弱勢的購房者面臨的是空前的看漲預(yù)期和供應(yīng)短缺，購房恐慌油然而生，“限價”似乎成了一件“吃力不討好”的事；而購房者似乎也感覺到，隨著7月的供應(yīng)量的增加，限價似乎也不那么“鐵板”。

　　“本來單價報25000元，住建委只準(zhǔn)23000元，最終我們溝通了兩個月，以24000元/平米拿證。”近期一位剛開盤的開發(fā)商表示，主要是同區(qū)域的另一個現(xiàn)房項目把賣價拉高，住建委就“放行”，而一般同區(qū)域內(nèi)的項目只要“放松”一個，其他項目也會“受益”。

　　但更多的開發(fā)商仍然認(rèn)為“限價”政策沒有放松，也普遍認(rèn)為政策確實對抑制房價過快上漲起到了一定作用，但同時也加大了供應(yīng)矛盾和一些新問題，比如以精裝修拆分來規(guī)避限價，反而增加了購房者的首付比例。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，目前北京房價還是由市場供求關(guān)系決定，由于土地供應(yīng)中住宅用地較少，又不斷拍出高價地，目前只能以控制房價過快上漲為主，還沒有找到更好的方法同時解決限價和推盤節(jié)奏的問題。

●楊少鋒(中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長)

　　“如果沒有限價政策，北京總體供不應(yīng)求的趨勢沒有改變，房價還得上漲。而住宅限價，穩(wěn)住了新盤漲價的沖動。短期看，價格的漲幅得到控制，但供應(yīng)少需求多，反過來又刺激了二手市場。今年下半年，隨著去年下半年新供地項目的入市，供應(yīng)量會有所增加，但供需不平衡的趨勢仍將延續(xù)，房價可能還會呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。”

　　“購房者難真正受益”

　　●某民營房企負(fù)責(zé)人

　　“限價政策其實是犧牲了開發(fā)商的利益，來換取政府對房價調(diào)控的‘數(shù)字要求’，但是開發(fā)商往往會想各種方法來和政府‘談判’，增加了很多灰色成本。比如想漲2000元，政府只允許漲價500元，那開發(fā)商寧愿花每平米500元的錢來和政府溝通，或以拆分精裝修或搭配車位等方式，完成漲價的目的，購房者處于弱勢，很難真正受益。”

　　拿證百態(tài)

　　自從北京“限價”以來，拿預(yù)售證成為不少開發(fā)商頭疼的問題。開發(fā)商申請預(yù)售證中的預(yù)售價格，都要經(jīng)過市住建委“價格聽證會”討論，拿不到預(yù)售證，市場熱情再高漲，開發(fā)商也只能望“市”興嘆。為了拿證，各家房企的推盤策略也迅速改變，可謂各出奇招。

　　故事1 普宅被嚴(yán)控，轉(zhuǎn)賣辦公及現(xiàn)房

　　開發(fā)商老李負(fù)責(zé)營銷的一個普通住宅項目去年年底一期開盤后，二期的預(yù)售證一直沒拿到。

　　據(jù)老李透露，為了嚴(yán)把價格關(guān)，市住建委專門成立了一個“價格聽證會”，由住建委五六個人組成，集體來決策是否通過申請預(yù)售證項目的價格。“在限價前，聽證會一是拿前一期價格對比，二是與周邊項目價格來對比，只要差距不太大，都會通過。現(xiàn)在就只拿前一期價格對比，超出了，就鐵定被打回來”。老李說，價格審批非常嚴(yán)厲。

　　在此“鐵律”下，緊盯住建委網(wǎng)站新增的預(yù)售項目，研究其拿證價格，分析住建委政策風(fēng)向，成為老李每天必修的功課。通過把各項目與前一期價格的對比，為此老李也分析出了其中的規(guī)律：商業(yè)辦公、高端樓盤管控較松，普通住宅最為嚴(yán)格，兩期價格漲幅不超過10%。雖然也有一兩個國企背景的項目，前后兩期的漲幅超過10%，但也比市場售價要低，從而拿到預(yù)售證。

　　老李的項目正是受管制最嚴(yán)的普通住宅，首期開盤價為每平米16000元左右，二期的申報價是2萬元，一到價格聽證會就被擋了回來。在預(yù)售證上突破不了的老李，決定想其他辦法。根據(jù)以上研究成果，老李決定先推辦公產(chǎn)品，一來可以沖業(yè)績，二來后期的升值空間也比不上住宅。至于一直申請預(yù)售證的普通住宅項目，老李決定干脆不賣了，“到時候直接賣現(xiàn)房，售價也會更高一些”。

　　故事2 拉大房源差異，新盤高價拿證

　　但對于大部分房企來說，住宅才是主力銷售產(chǎn)品。“新盤在首次申報取證房源時，一方面要盡量爭取高價，另一方面就要拉大房源差異，適度拉低取證均價。”一家房企營銷負(fù)責(zé)人直言道，在政府新的游戲規(guī)則下，以前在中低端項目中使用的“一期相對低價入市——快銷——漲價”的營銷策略已失效。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍進一步解釋，在住建委“一房一價”的預(yù)售要求下，多數(shù)項目在申請取證時期，就拉大了不同樓棟、不同戶型之間房源的差價。

　　這樣一來，在平衡整體取證價格、滿足“限價令”要求的同時，房企也掌握了更多的主動性，更容易通過大戶型、景觀樓座等優(yōu)勢房源的推出，來實現(xiàn)項目價格的走高。近期開盤的房山區(qū)純新盤鉑銘郡即是這種情況，6月首期開盤價為11000元/平米，而7月加推二期房源時報價已達(dá)到14000元/平米。

　　故事3 高端樓盤“突圍”，需排隊、承諾

　　“一個高端樓盤獲批開盤，當(dāng)月的區(qū)域網(wǎng)簽價格就能被拉高幾千元，從而影響當(dāng)月的北京月度均價，區(qū)住建委會覺得壓力非常大，所以均價在4萬元/平米以上的高端項目每個月就批一兩個，每個高端項目都要排隊。”南城一個別墅開發(fā)商告訴記者，項目原本想6月開盤，但6月的高價房名額“給”了朝陽區(qū)一個項目，于是項目推遲到7月才拿到預(yù)售證。

　　而上述別墅項目最終獲批的最高價格突破6萬元/平米，成為大興當(dāng)?shù)氐膬r格標(biāo)桿。據(jù)知情人士介紹，審批價格為最高上限，項目需承諾簽約價格絕不突破“6萬”。據(jù)周邊的開發(fā)商介紹，該別墅開發(fā)商深耕區(qū)域10多年，和區(qū)政府的關(guān)系較為良好，加之項目位于四環(huán)，6萬元/平米價格不比一些位于五環(huán)外的別墅項目高，從而才能順利獲批。

　　記者了解到，此前6月取證的朝陽區(qū)一個純新盤別墅項目也采用了“承諾制”。該項目位于新熱板塊，也是區(qū)域內(nèi)唯一在售的別墅房源，6月獲得預(yù)售證的房源近300套，分布在40多個樓棟中，其中一些“樓王”房源獲批的單價超過10萬元/平米，而最低的房源則為47000元/平米。

　　“這次拿證的房源確實比較多，這個證拿下來了以后(區(qū)住建委)壓力很大。”上述別墅項目的負(fù)責(zé)人表示，公司拿證前提前測算了通盤的貨值、利潤等指標(biāo)，再安排房源申請，而為了順利拿證，公司給區(qū)住建委承諾了簽約的整體均價“非常合理”。

　　而考慮到該房企還有另一個在朝陽區(qū)的項目等待拿證，區(qū)住建委的口徑是：“這個項目要是賣超了，另一個項目就別想拿證了”。在上述因素作用下，雖然近期該區(qū)域拍出高價地，該項目的報價有小幅上漲，但還是比較“克制”。

    故事4 多做書面材料，解釋漲價理由

　　開發(fā)商老王的項目可謂是當(dāng)下市場中的“幸運兒”。去年9月，項目的取證價格是16500/平米，今年7月最新的預(yù)售證均價則達(dá)到18500元/平米。

　　實際上，該項目的開盤也是一推再推，最早說是5月份，后來又推到端午節(jié)，最終在7月中旬順利開盤。這背后是限價拿證這一不確定因素造成的。

　　老王說，“現(xiàn)在區(qū)域價格都上2萬了，我們這一價格也不算高。不過我們也是做了很多工作?？谡f無憑，我們準(zhǔn)備了很多文字材料，解釋兩期價格在成本、位置的不同，以及與周邊項目存在哪些不可比因素。”

　　老王感慨，拿預(yù)售證越來越難，住建委不批的話，估計好多開發(fā)商要賣現(xiàn)房。像我們這個項目，從現(xiàn)在起至達(dá)到賣現(xiàn)房的要求，要等半年到一年。這樣的樓盤，若都推后供應(yīng)，北京的供需矛盾又將進一步激化”。

　　故事5 試探性報價，再“砍價”

　　距離提交預(yù)售證的申請已經(jīng)過了3周，城北的某項目仍在翹首以待。“明天(7月31日)還有最后一天，再努努力吧。”該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人在7月30日告訴記者，根據(jù)公司整體的計劃及要求，項目原計劃在7月底之前開盤，眼下可能還得往后推。公司內(nèi)負(fù)責(zé)“跑證”的同事這兩天忙得難見人影，還在做努力。

　　實際上，早在今年年初，該項目就曾爆出預(yù)計在3月份入市的信號。緊接著實施“限價”，該項目同多個在當(dāng)時打算入市的項目一樣，遭遇到“拿證難”的問題。至此，開盤時間一拖再拖。

　　7月初，該項目再次提交相關(guān)資料，申請預(yù)售證。在對自身進行評估及參考了周邊項目的價格之后，向主管部門提報了每平米5萬元的預(yù)售價格。針對此前業(yè)內(nèi)盛傳銷售單價超過4萬的項目每月只放行1個的傳言，該項目負(fù)責(zé)人表示：“這只是預(yù)估的報價，還得和主管單位‘砍價’，估計將來批下來的價格肯定會低于報價。”

　　由于該項目是精裝修，在預(yù)售證審批的過程中，住建委已派人到項目的售樓處實地查看了樣板間。“如果是精裝修項目，不看樣板間就不發(fā)證。我們的流程都走完了，就差最后的結(jié)果了。”該負(fù)責(zé)人表示，雖然樣板間不是影響最終審批結(jié)果的直接因素，但是經(jīng)過“討價還價”后，項目獲批的價格有可能是4萬多。

　　延伸 “現(xiàn)房管制”仍是紙上談兵

　　雖然之前關(guān)于“針對現(xiàn)房展開審批價格管控”的傳言一度甚囂塵上，然而，經(jīng)過多個目前市場上在售的現(xiàn)房項目證實，“現(xiàn)房管制”目前仍處于紙上談兵的階段。

　　“只要報價別太離譜，一般都能過，而且流程簡單，時間也較快。”奧北區(qū)域某項目負(fù)責(zé)人如是說，之前對于現(xiàn)房申請的條件和要求并沒有增加，但如果價格同比區(qū)域內(nèi)過高，監(jiān)管部門也會過問。

　　在采訪過程中，有房企人士告訴記者，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的過程中，開發(fā)商對于現(xiàn)房價格預(yù)期的不同，也會影響現(xiàn)房的定價。“比如說覺得期房價格制定過低，就可能在現(xiàn)房階段找補回來。”

　　“現(xiàn)房項目目前暫時不受政府的嚴(yán)格管制漲價，所以開發(fā)商的報價主要參考市場接受度。”另一位不愿具名的房企人士表示，北京市住建委內(nèi)部也有一套價格監(jiān)測評估機制，不同區(qū)域和位置的樓盤，價格是什么范圍；但是只要經(jīng)歷了期房預(yù)售的“一房一價”，期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的流程其實很簡單，提交相應(yīng)的資料后，很快就能批下來。