REICO報告：樓市已觸底但判斷徹底回暖為時尚早

4月30日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室發(fā)布1季度房地產(chǎn)市場運行情況報告稱(下稱“報告”)，2009年1季度，全國70大中城市房屋銷售價格同比下跌1.13%，環(huán)比下降0.2%；房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，但判斷房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖仍為時尚早，預(yù)計2季度房價環(huán)比保持基本穩(wěn)定的可能性較大，受翹尾因素影響，房價同比將繼續(xù)下降。

　　一季度樓市成交量增價跌

　　報告顯示， 1季度，商品房銷售面積為11309萬平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，這是繼商品房銷售面積連續(xù)14個月負增長后出現(xiàn)的首次增加；許多城市二手房交易量也出現(xiàn)增加。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)商品房銷售面積，與去年同期相比分別增長3.2%、81.5%和17.7%，銷售量已接近2007年的同期水平。一線城市中，深圳商品房銷售面積增加最快，增幅達到213.9%，其次是北京和廣州，增幅分別為81.0%和26.7%，上海仍表現(xiàn)為負增長(-2.1%)。

　　全國70大中城市房屋銷售價格同比下跌1.13%，環(huán)比下降0.2%。其中，商品住宅環(huán)比下降0.4%，二手住宅環(huán)比上漲0.1%，辦公樓環(huán)比下跌0.2%，商業(yè)營業(yè)用房環(huán)比上漲0.5%。從月度指數(shù)來看，2009年3月70大中城市房價出現(xiàn)小幅上漲，1-3月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為99.8、99.8、100.2，3月份二手住房價格上漲幅度略高于商品住宅。

　　1季度前兩個月，各類型住宅價格均為環(huán)比下降，3月份，普通住宅價格環(huán)比上漲0.2%，其中90平方米以下住宅環(huán)比上漲0.2%，高檔住宅和經(jīng)濟適用房價格指數(shù)均為100，房價沒有下跌也沒有上漲。1季度，環(huán)渤海地區(qū)新建商品住房和二手住房價格基本保持平穩(wěn)，長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)住房價格呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢。

　　根據(jù)報，2009年1季度，全國城市地價總體水平環(huán)比下降1.53 %，同比下降2.25%。其中，商業(yè)、居住、工業(yè)用地分別環(huán)比下降0.4%、2.31%和1.08%，居住用地價格下降幅度最大，其次為工業(yè)用地。珠三角地區(qū)綜合地價環(huán)比下降幅度最大，降幅為5.73%；長三角地區(qū)的綜合地價環(huán)比下降0.96%；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價環(huán)比下降1.24%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿繼續(xù)低迷

　　報告稱，1季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.1%，增幅比去年同期減少28個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增幅低22個百分點，是1998年以來同期最低水平。購置土地面積和商品房新開工面積繼續(xù)負增長，且降幅增大；施工面積和竣工面積增幅明顯高于上季度。

　　珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)房屋新開工面積自去年下半年以來一直呈現(xiàn)同比負增長的態(tài)勢，1季度兩個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資均為負增長，長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅顯著回落。1季度，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房屋新開工面積均為同比負增長，40重點城市中有27個城市房屋新開工面積同比減少，呼和浩特、海口、福州、廣州、成都、蘇州和深圳的降幅超過50%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付工程款快速增加。前3個月，開發(fā)企業(yè)應(yīng)付工程款為1435.6億元，同比增加66%，增幅比去年同期增加32個百分點，為近5年來的同期最高值。

　　樓市已經(jīng)觸底 市場仍處于存貨消化期

　　報告認(rèn)為，1季度樓市釋放的住房需求主要以自住的剛性需求為主。房價是否下跌取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。從價格方面看，經(jīng)歷了這一輪的房屋交易增加，房價繼續(xù)較大幅度下跌的可能性隨著企業(yè)資金壓力的緩解而迅速減小，房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，但判斷房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖仍為時尚早。

　　報告還認(rèn)為，1季度，房屋成交量上升的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿并沒有增加，說明房地產(chǎn)市場仍以消化存量為主。3月末，商品房屋空置面積為1.67億平方米，同比增加37.6%，空置水平為近三年來最高水平。短期看，房地產(chǎn)市場仍處于存貨消化期，房價保持相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資低速增長。2季度，宏觀經(jīng)濟處于底部企穩(wěn)的狀態(tài)，普通住宅市場受剛性需求釋放的影響仍會保持一定的成交量規(guī)模，繼續(xù)消化已有的住房存量。