潘石屹：“土地銀行”落幕 銷售是唯一的出路

潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧):“土地銀行”落幕 銷售是唯一出路

　　在今年SOHO中國2008年年報的主席報告里，我寫了這么一段話：2008年下半年以來，從國際金融市場不斷傳來各種壞消息。市場上有各種反應：有人在反省；有人在預測。

　　經歷了瘋狂的2007年后，2008年房地產市場瘋狂的故事開始謝幕了，房地產銷售迅速下滑。隨著西方國家次貸危機的蔓延，追捧中國房地產市場的國際資本也是 “泥菩薩過河，自身難保”。對于中國的房地產行業(yè)來說，市場的銷售才是唯一出路。

　　08年土地資本縮水一半

　　金融危機的發(fā)生，是貨幣出了問題，大量發(fā)行貨幣會讓貨幣貶值。如果以貨幣為標準來衡量過去一年的全國房價，漲跌并不明顯。但如果我們將參照物換成石油，那就大不一樣了。以北京房價為例，一年前，平均每平方米房價相當于8桶石油；而今天，一平方米值22桶石油。也就是說，相對石油，北京房價一年漲了2.75倍，這種趨勢未來不會改變，就是要回歸財富本質，去杠桿，去泡沫。

　　我在報告里說，在過去的大半年時間里，SOHO中國沒有購進過一塊土地和一個項目，公司從“少動作”轉向“不動作”。但是，SOHO中國將在新的一年，用自有現(xiàn)金和銀行提供的兼并貸款，在北京和上海市場全力抄底。

　　全球經濟危機似乎給SOHO中國創(chuàng)造了低價獲取繁華地段土地的好機會，但現(xiàn)在回頭來看，2008年全國土地價格的走勢證實了SOHO中國2008年采取 “冬眠戰(zhàn)略”是正確的。從整體來看，2008年全國土地資產的平均價格下降了50%，這意味著，在2008年，任何購買土地資產的交易都是一個錯誤。

　　房產市場陷入資本怪圈

　　房地產的資本化，打破了中國房地產正常的循環(huán)，即把正常的征地、建設和銷售過程，變成以土地儲備作為一個重要標志來衡量中國的房地產企業(yè)，誰圈的地多，誰的資產價值就大。這時的中國房地產市場也就脫離了實際的價值，而進入迎合資本市場的怪圈。

　　2007年，全國房地產開發(fā)商購買土地的支出高達3萬億元人民幣，而當年全國商品房的銷售額僅有2.9萬億人民幣，這種奇怪的現(xiàn)象就是“面粉的價格比面包的價格貴”。在這種怪圈下，各大城市的“地王”屢創(chuàng)新高，從40億元一塊地，到五六十億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓面價也上升到每平方米6萬多元人民幣的天文數(shù)字。

　　由于“物以稀為貴”，所以每次當政府提出 “十八億畝耕地的紅線不能突破”時，都進一步刺激開發(fā)商對中國土地的追逐熱情。土地儲備在國際資本市場上被起了一個好聽的名字，叫“土地銀行”。

　　資本市場的追逐，房地產開發(fā)商的貪婪，再加上地方政府的土地財政交織在一起，共同上演了土地泡沫瘋狂的一幕。房地產開發(fā)商圈地的面積也從幾百畝發(fā)展到幾千畝，甚至到幾萬畝，并且還在不斷地創(chuàng)造新高。

　　然而，房地產市場的銷售迅速下滑，企業(yè)這才明白，市場的銷售才是唯一出路。房地產業(yè)的怪圈，應該終結了。