北京租房新政整治"群租" 專家：全面禁止有難度

    近日，北京市住建委等聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人。房屋出租新政的出臺，引發(fā)了社會廣發(fā)關(guān)注。原住建部政策研究中心副主任王玨林表示，新政保障了人的基本居住空間，但全面禁止群租有難度，建議由基層來管理，一同做客訪談的北京市漢卓律師事務(wù)所律師安百山則建議下放房屋租賃登記權(quán)利層級，可適當考慮讓房東不再納稅。

  　王玨林：北京出租房新政保障了人的基本居住空間

　　針對北京出租房屋新政，王玨林認為，北京出租房新政保障了人的基本居住空間。其中，出租房屋人均居住面積不得低于5平方米的規(guī)定，就是對一個人的最基本居住的空間的體現(xiàn)。“現(xiàn)在我們一般的臥室面積一般的就在10平米到15平米左右。設(shè)計的話住兩個人，再放東西就比較合理，如果三個人就比較緊張，而且容易產(chǎn)生各方面的矛盾，所以這樣應(yīng)該有一個合理的分割，我覺得還是比較合適的。”

　　律師建議：下放房屋租賃登記權(quán)利層級 適當考慮免稅

　　政策的執(zhí)行要依靠落實房屋租賃登記制度，北京市漢卓律師事務(wù)所律師安百山表示，政府可以適當考慮房東不再納稅。

　　安百山表示，房屋租賃登記制度一定要落實到底，現(xiàn)在很少有出租房屋的房東去做房屋登記，甚至不知道去哪里登記，同時擔(dān)心登記之后就要納稅。

　　要保證房屋登記的順利實施，安百山認為，可以把權(quán)利層級下放，讓基層來做。“給業(yè)主提供登記的便利，是不是到物業(yè)、街道或者居委會就可以登記。”安律師建議，為了鼓勵房東去做房屋租賃登記，是否可以考慮不再交稅。同時，對不做登記的行為做出處罰，對不登記的房東可以通過業(yè)主的舉報，物業(yè)、居委會等在日常工作中發(fā)現(xiàn)。

　　王玨林：全面禁止群租有難度 建議由基層來管理

　　“一套80平米的房子，竟然租住了25人，”這是北京“群租”市場的一個真實案例。然而，在房價居高的北京、上海，這樣密集的“群租”的現(xiàn)象并非個例?；诒本┤鹤馐袌龅默F(xiàn)狀，應(yīng)該如何做好監(jiān)督管理？對此，王玨林表示，目前群租的監(jiān)管存在難度，建議由基層來管理。

　　他表示，“一下子管理到位，這個難度比較大。”但是，如何落實政策規(guī)定，“就要發(fā)揮社會的作用，發(fā)揮我們每個層的政府服務(wù)部門的作用。”

　　王玨林認為，“因為這個是屬于北京規(guī)劃委和公安局同時的，他兩個監(jiān)管部門，可以發(fā)揮社區(qū)作用，社區(qū)及街道、派出所是最直接的。由基層來管理，群眾來監(jiān)督，這樣的效果可能就好一些。”

　　王玨林建議：保障性住房建設(shè)需擴展渠道

　　關(guān)于公租房等保障性住房的未來發(fā)展方向，王玨林表示，保障性住房建設(shè)需要擴展渠道。北京目前采取的辦法是，通過賣地配建保障房；“但一下子解決大批的政府公共租賃房，我估計政府沒有那么大的實力，所以保障房還得從多渠道，多形式多方式來擴展，多渠道就是，保障房要大企業(yè)自行解決，要幫助政府和社會分擔(dān)壓力。”王玨林認為，政府還可以通過補貼的辦法，來減輕部分年輕人的負擔(dān)。

　　中介擅自打隔斷跟房東發(fā)生糾紛較多

　　針對當下的租房市場，安百山律師表示，中介擅自打隔斷跟房東發(fā)生糾紛較多。“我們基本上處理的是房東把房租給二房東，或者中介之后，中介擅自打隔斷，跟房東發(fā)生糾紛，這種糾紛比較多。”

　　安百山強調(diào)，“群租最重要的還是消防的問題，因為你群租之后，特別是現(xiàn)在很多二房東，中介通過打隔斷的方式來隔出一些小房間，他這樣做的時候，他不會去把里面的布電重新做，都是拉接線板這種方式，有可能帶來安全隱患。”

　　律師提醒：教大家如何避免租房“陷阱”

　　最后，安百山律師也給了租房客一些提醒和建議，他表示，“在實踐中有好多租房的過程中出現(xiàn)了糾紛，可以從以下三方面在租房的過程中予以注意。”

　　第一，要審查房產(chǎn)證件。第二，審查權(quán)利人的身份證明；如果權(quán)利人是自然人，那就看身份證；如果是單位，就看一下營業(yè)執(zhí)照；確定這個房產(chǎn)是合法的，房產(chǎn)的權(quán)利人是誰。此外，要現(xiàn)場看一下房源，有沒有打隔斷，居住的空間是多少。第三，要簽好合同，簽合同要采用政府發(fā)的示范文本；“這個示范文本它對相關(guān)的條款規(guī)范的是比較完整的，有些具體的內(nèi)容可能需要雙方去具體談，但是具體的內(nèi)容涉及到比如我們實際交房的時間，比如房屋維修的責(zé)任，比如房租的付款方式，押金的交付以及返還的時間，以及水電、煤氣、物業(yè)的承擔(dān)人一定要約定的細致，一旦發(fā)生糾紛的話，我們有一個合同依據(jù)。”

　　此外，安百山還補充道，“如果是二房東對外轉(zhuǎn)租的話，一定要確定是原房東允許他租的，一般兩個層面可以看到，第一，他和原房東簽的合同里面可以看的出。第二，是不是在原房東授權(quán)的情況下去轉(zhuǎn)租，一旦二房東出現(xiàn)問題了，最終的住房人受到的損失原房東是不管的。”