專家：房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲 投資者不要接到最后一棒

    樓市“邪火”盛哪覓解毒藥？

    最近這段時(shí)間以來，多地都出現(xiàn)35度以上的持續(xù)高溫天氣，可是最近發(fā)燙的不僅僅是氣溫，時(shí)下房地產(chǎn)的熱度也有點(diǎn)兒燙，一些城市的新開盤樓盤出現(xiàn)了開盤就賣光的現(xiàn)象，幾秒鐘就可以賣出一套房，半夜排隊(duì)等開盤這樣的一系列的場(chǎng)景，讓大家似曾相識(shí)。那么樓盤是真的賣得火，還是開發(fā)商的營(yíng)銷策略？今年上半年，在全國(guó)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量創(chuàng)下了近幾年新高的背景下，一邊是火熱的土地拍賣，一邊是久違的日光盤，燙手的樓市到底是不是虛火上升？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評(píng)論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。

    熱點(diǎn)城市再現(xiàn)日光盤，房子賣的是真火，還是開發(fā)商的營(yíng)銷噱頭？樓市發(fā)燙是否虛火上升？

    眼下，全國(guó)多地的天氣高溫不退。伴隨氣溫的上升，局地樓市也發(fā)起了高燒。

    7月20日，位于北京地鐵4號(hào)線大興棗園戰(zhàn)的中建國(guó)際港開盤，1462套房源當(dāng)日售罄、認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到37.9億元，創(chuàng)下2012年以來的全國(guó)單日、單一樓盤最高的銷售成交紀(jì)錄。

    記者：當(dāng)時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)大概9點(diǎn)鐘，可以看到已經(jīng)有很多購(gòu)房者在這邊排隊(duì)。而且因?yàn)槿颂?，所以他們?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就是類似于地鐵站前面的限流措施。有很多欄桿做了人群的疏導(dǎo)，排位的人群可以看到基本上可能上百人，排了十幾米的長(zhǎng)隊(duì)。

    同在大興板塊，地鐵四號(hào)線沿線的某個(gè)樓盤，600多套房源也基本在當(dāng)天全部售完。在房山，首開一個(gè)項(xiàng)目的504套房源也近乎賣完。不僅在北京，廣州，南京、福州等城市的樓市，也十分燙手。在這個(gè)盛夏，房?jī)r(jià)似乎也沒有降溫的跡象。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)與5月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市達(dá)到63個(gè)。

    今年以來，地王頻出。與之相應(yīng)的是土地市場(chǎng)的一片火爆。

    劉力云(審計(jì)科研所副所長(zhǎng))：(政府性債務(wù)形成)深層次的原因還是在于地方政府，它想要做這些事情，它沒有錢，比如說更進(jìn)一步地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，那它要搞建設(shè)，它哪里去取得這些資源，然后稅收不能夠滿足它，那它怎么辦，它就去舉債。國(guó)家不允許它舉債，它怎么辦呢？就采取有很多的辦法去變相地去舉債。

    審計(jì)署6月底發(fā)布的審計(jì)報(bào)告顯示，36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果，目前全國(guó)36個(gè)地方政府本級(jí)政府性余額超過3.8萬(wàn)億，從還債的情況看，4個(gè)省和17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)政府負(fù)償還責(zé)任的債務(wù)余額中，55%承諾以土地收入償還，但這些地方2012年需還本付息額已達(dá)其可支配土地收入的1.25倍。一方面地方財(cái)政收入吃緊，一方面財(cái)政壓力加大。雙重?cái)D壓之下，地方政府是否會(huì)加大土地的出讓步伐，靠刮地皮來渡過難關(guān)呢？

    張鴻：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度已經(jīng)進(jìn)入燒烤模式

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度，進(jìn)入燒烤模式，尤其是一線城市，比如北京。這回到好幾年前的那種感覺了，就是如果你今天不買，那你就覺得明天還會(huì)漲。這個(gè)勢(shì)頭就是這樣的，尹老師因?yàn)檠芯拷鹑?，所以他覺得房?jī)r(jià)的爆漲在某種程度上是錢的問題，是金融的問題。但是我是研究人性的，我有一個(gè)隱憂就是，為什么有能力瘋狂的人這么多呢？怎么這么多人有資格買？不是限購(gòu)嗎？

    我今天看了網(wǎng)上轉(zhuǎn)的一個(gè)文章，我覺得這個(gè)事兒里邊有人性的問題。這篇文章叫若走正途，永遠(yuǎn)買不起房，文章說一哥們兒確實(shí)需要買房了，但是走正路就沒法買，他是改善性需求，中介就給他出一主意，說你離婚吧。后來這哥們兒離婚了以后，還不敢跟同事說自己離婚了，因?yàn)榕掠腥伺e報(bào)。他每天還要偷偷摸摸地回家給老婆孩子做飯，然后到單位做鼻涕一把淚一把的離婚狀。所以我就在想，我們小區(qū)旁邊的那些中介手上賣房的單子為什么幾乎全都是免稅房。所以不光是買房的人有可能離婚，就是賣房的人為什么是免稅房呢？北京市國(guó)五條里邊唯一一個(gè)執(zhí)行這個(gè)稅的，但是為什么賣房子全都是后邊都免稅？這中介說了，說這個(gè)東西，只要一離婚就好辦了。

    尹中立：樓市的溫度偏高我認(rèn)為是虛火上升

    樓市的溫度偏高，所以我認(rèn)為概括為虛火上升，應(yīng)該這四個(gè)字是最準(zhǔn)確的。在一定程度上，市場(chǎng)給了我一個(gè)比較更加正確的一個(gè)回答。因?yàn)樵谧畀偪竦臅r(shí)候，就意味著離拐點(diǎn)就越來越近了。在6月19號(hào)，我做出拐點(diǎn)論的依據(jù)實(shí)際上是基于外界的因素，因?yàn)楫?dāng)天晚上實(shí)際上是美聯(lián)儲(chǔ)召開一個(gè)重要的貨幣政策會(huì)議，在那次會(huì)議上提出來，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松貨幣政策退出的一個(gè)時(shí)間表，此言一出，全球的金融市場(chǎng)一片嘩然，應(yīng)該說出現(xiàn)劇烈的震蕩。但從那屆會(huì)議之后，最近這一個(gè)月時(shí)間，美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳出來的好數(shù)據(jù)和壞數(shù)據(jù)相間其中，應(yīng)該說越來越多的好數(shù)據(jù)說明美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇實(shí)際上是在加速的。那么在未來，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松貨幣政策的退出的確定性越來越高。對(duì)中國(guó)來說，實(shí)際上就意味著外在的環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了很大的變化。其實(shí)我們最近十年來，房子為什么會(huì)漲，與美國(guó)的量化寬松貨幣政策有直接關(guān)系。

    從歷史的角度來看，北京乃至全國(guó)應(yīng)該說樓市這是第四次高潮，前三次高潮實(shí)際上分別是出

現(xiàn)在2005年底，還有2007年的6、7月份，第三次高潮是在2009年。前三次應(yīng)該說大的背景都是流動(dòng)性過剩，也就是人民幣匯率升值，導(dǎo)致了熱錢進(jìn)入，導(dǎo)致中國(guó)滿大街到處都是錢。這一次應(yīng)該說一定程度上和前三次有類似之處，也就是說我們上半年流動(dòng)性也實(shí)際上是過剩的，社會(huì)融資總量過10萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高，這是樓價(jià)上漲的最根本的原因，但是也有不同的地方。你可以從現(xiàn)象里可以看出來，前三次在樓市上漲的同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是也同樣火爆，包括股市。但是這一次不一樣，股市基本上熄火了，然后包括鋼鐵、水泥、建材，幾乎是一切的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，各行各業(yè)基本上都是處在一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。所以在所有的行業(yè)都不景氣的情況下，偏偏一個(gè)行業(yè)欣欣向榮，所以我認(rèn)為它是虛火。

    尹中立：財(cái)稅體制改革和土地制度改革已經(jīng)迫在眉睫房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則很快就要重新洗牌

    再一次重申一下，我的拐點(diǎn)論其實(shí)就是說，最火熱的時(shí)候就意味著它已經(jīng)開始離最高點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)了，也就是再一次印證我的拐點(diǎn)論。我一個(gè)月前在做拐點(diǎn)論的判斷的時(shí)候，實(shí)際上依據(jù)的是外圍金融環(huán)境的一個(gè)運(yùn)行的變化，美國(guó)要收緊貨幣政策，盡管現(xiàn)在還沒有開始收緊，但是預(yù)期已經(jīng)確立了。也就是未來中國(guó)錢多的這種狀況，外部環(huán)境已經(jīng)不存在了。從需求的角度來看，錢多，資金過剩，大家都豐富投機(jī)的樓市繁榮需求的背景就不存在了，那么這一次審計(jì)署緊急動(dòng)員，用全國(guó)的審計(jì)力量去核查地方政府的債務(wù)問題，這實(shí)際上應(yīng)該說為下一輪的財(cái)稅體制改革做充分的準(zhǔn)備。

    這個(gè)關(guān)系非常密切，在我看來，如果說外部的環(huán)境影響的是需求的話，那么審計(jì)署開展的這些目的工作，接下來所導(dǎo)致的財(cái)稅體制改革，以及土地制度改革，它會(huì)深刻的影響到中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給的結(jié)構(gòu)的變化?，F(xiàn)在之所以地方政府在火熱的賣地，實(shí)際上他把這個(gè)土地價(jià)格推高，然后進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。但是問題是，這已經(jīng)進(jìn)行了十幾年的一個(gè)游戲規(guī)則，假如未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)突然規(guī)則改變了，意味著什么？所以這是無論是地方政府也好，開發(fā)商也好，還是投資者也好，當(dāng)下必須要非常審慎思考的一個(gè)問題。而且審計(jì)署的突然停止手頭上所有的工作來做清查核資，相信這是迫在眉睫。也就是說，財(cái)稅體制改革以及土地制度改革已經(jīng)迫在眉睫。簡(jiǎn)單來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)很快就會(huì)要重新洗牌。

    張鴻：樓市高燒考驗(yàn)經(jīng)濟(jì)抵抗力

    樓市高燒考驗(yàn)經(jīng)濟(jì)抵抗力。為什么上半年要賣那么多？可能政府的官員比我們更明察秋毫。因?yàn)榻衲?，包括我們?jīng)濟(jì)增速的下滑，導(dǎo)致了財(cái)政收入要下降。財(cái)政收入下降后，那支出要增加，比如說民生的支出，包括小微企業(yè)的減稅，雖然量不說，但是地方政府要減錢，民生還要多投入，那怎么辦呢？他就要多賣地。賣不了地，就去到中央去求轉(zhuǎn)運(yùn)支付，所以最近有媒體說，最近最忙人是財(cái)政部長(zhǎng)。地方希望財(cái)政部、國(guó)土部給一些政策、給我們一些特殊的扶持，這就說明確實(shí)是真的是缺錢。但是樓繼偉部長(zhǎng)前一階段又表示，我們下半年不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模的財(cái)政刺激政策，這怎么辦？所以大家還是依賴地吧！

    聶梅生：土地的增值空間現(xiàn)在受到了挑戰(zhàn)有可能會(huì)變成不良資產(chǎn)

    在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中出現(xiàn)了很嚴(yán)重的一個(gè)分化，在一線城市的熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)了很多的地王，又出現(xiàn)了面粉高于面包的不正常現(xiàn)象，當(dāng)然它意味著將來地價(jià)推高會(huì)推高房?jī)r(jià)。但很多全國(guó)的土地在這一輪調(diào)控當(dāng)中，它的土地交易量的增幅仍然在負(fù)增長(zhǎng)，它并沒有進(jìn)入到正值，而且和其他幾個(gè)相當(dāng)?shù)牟黄ヅ?，這就說明地賣的并不好，尤其是在二線、三線、四線城市，它出現(xiàn)了很大的差異。一線城市是增加了很多交易量，但是二、三、四線城市并不是這么一個(gè)情況。說明在這樣的城市繼續(xù)依靠土地財(cái)政已經(jīng)難以為計(jì)了，它已經(jīng)乏力。在整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，唯一一個(gè)指標(biāo)土地指標(biāo)在負(fù)值，第二個(gè)指標(biāo)就是開工量的增值在5%以下。一線城市個(gè)別地區(qū)會(huì)增的比較多，但全國(guó)來講，開工量其實(shí)并不高。那就是說銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開工量，這意味著供給不足，這兩項(xiàng)指標(biāo)的反差很能說明將來房地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)。

    我注意到審計(jì)署關(guān)于地方債的風(fēng)險(xiǎn)控制。地方債的風(fēng)險(xiǎn)控制是和房地產(chǎn)相關(guān)的。其實(shí)在土地作為抵押物的意義上，因?yàn)樯弦惠喌慕?jīng)濟(jì)大動(dòng)蕩中，是時(shí)來運(yùn)也好，還是銀行大量的放貸也好，很多地方債務(wù)的抵押物都是用土地。但是土地抵押不斷的作為抵押，作為地方債務(wù)的抵押品來說，它的增值空間現(xiàn)在實(shí)際上是受到了挑戰(zhàn)。如果在這樣的一種情況下，那么地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，就慢慢的會(huì)轉(zhuǎn)移到銀行里面去。當(dāng)土地有一天不值錢的時(shí)候，那這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大大的降低，它并不是永遠(yuǎn)增值的資產(chǎn)，而有可能會(huì)變成一個(gè)不良的資產(chǎn)。

    尹中立：中國(guó)流動(dòng)性的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的依據(jù)也就不存在了

    這里面最重要的一個(gè)數(shù)據(jù)就是社會(huì)融資規(guī)模超過了10萬(wàn)億，這創(chuàng)歷史新高超過了2009年的上半年，這是為什么房?jī)r(jià)會(huì)氣勢(shì)如虹的一個(gè)最重要的原因。錢多了，而你又找不到投資的渠道，所以大家一如既往地炒房子。也就是說，我們看到10萬(wàn)億的社會(huì)融資規(guī)模是已經(jīng)成歷史事實(shí)，但我們最重要從投資的角度來看，一定要看到它一個(gè)變化的節(jié)點(diǎn)，它的拐點(diǎn)在什么地方出現(xiàn)？這個(gè)拐點(diǎn)在今年的6月底，從銀行加市場(chǎng)的資金的緊張，還有其他的一系列的股票市場(chǎng)的變化，很多事實(shí)已經(jīng)表明，中國(guó)的流動(dòng)性的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了。也就說未來從今年7月份開始，錢過剩的狀況不存在了，也就是說房?jī)r(jià)上漲的依據(jù)不存在了，所以投資者一定要冷靜，看清大勢(shì)，否則的話你就成為接最后一棒的人了。

    張鴻：房產(chǎn)投資者要避免接到最后一棒

    對(duì)投資者來說，恰恰可怕的是這一點(diǎn)。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有恢復(fù)的時(shí)候，你又覺得未來這個(gè)市場(chǎng)，就是錢要短缺，然后你又想找一個(gè)更好的投資項(xiàng)目的時(shí)候，你找什么呢？黃金也不行，所以你眼睜睜地看著，這么多年身邊還是房地產(chǎn)掙錢，所以你就進(jìn)來了。當(dāng)然誰(shuí)都覺得自己不會(huì)接最后一棒，但是等你知道你接了最后一棒的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候真的已經(jīng)晚了。