國土部負(fù)責(zé)人：大家都跑就是空城 大家都追就有地王

　　“空城”與“地王”并存的背后

    國土資源部28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)(CLI)顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？就這些問題，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪。

　　土地市場“紅綠燈”

　　記者：怎么判斷上半年全國土地市場走勢？

　　孫英輝：2013年上半年，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩但主要增長指標(biāo)保持在合理區(qū)間。相應(yīng)的，土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)增速放緩和結(jié)構(gòu)調(diào)整加速態(tài)勢。二季度CLI中地指數(shù)回升至304點(diǎn)，仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中，市場規(guī)模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升，出讓價(jià)格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)波動(dòng)。初步計(jì)算，上半年地產(chǎn)市場對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長近兩個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極作用。

　　但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)內(nèi)涵式發(fā)展的長期效應(yīng)，才能確保宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。土地市場總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)?ldquo;紅燈”，既包含了宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)并適當(dāng)回升的可能性，也隱藏著房地產(chǎn)市場強(qiáng)力反彈的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　記者：地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會(huì)率先進(jìn)入“紅燈區(qū)”？

　　孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升29.5%，同比上升11.4%，沖高至600點(diǎn)。從成分指標(biāo)看，消除價(jià)格因素后新增信貸規(guī)模、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價(jià)指數(shù)等3項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比分別下滑21.8%、8.7%和8%，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4%、同比增長23.8%，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年我國CPI同比上漲2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平臺(tái)，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比實(shí)際增長20.3%；其中住宅投資增長20.8%。在大部分宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場的內(nèi)生動(dòng)力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用未明顯改變。

     “空城”與“地王”對(duì)峙背后

　　記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存？

　　孫英輝：用媒體語言，所謂“空城”“鬼城”與“天價(jià)地”“地王”并存，拋開具體案例個(gè)別性差異不論，從市場預(yù)警來看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

　　上半年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價(jià)齊升態(tài)勢，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過量”市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點(diǎn)房企競得房地產(chǎn)用地2467.18公頃，同比增加37%；應(yīng)支付土地出讓價(jià)款1217億元，平均購地成本5156元/平方米。

　　記者：受行政打壓資本“回潮”了？

　　孫英輝：二季度市場規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng)，土地市場需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5%，同比上升11.4%，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現(xiàn)象并存，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

　　“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程相協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。

　　重構(gòu)新型城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系

　　記者：CLI中地指數(shù)推出時(shí)正值全球金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)您就提出行政劃撥增多有負(fù)面因素，現(xiàn)在怎么看？

　　孫英輝：從CLI出讓價(jià)格指數(shù)看，經(jīng)過2009年以來的快速上漲后開始波動(dòng)趨穩(wěn)，但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果，市場機(jī)制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。要逐步發(fā)揮市場機(jī)制作用，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。

　　記者：數(shù)據(jù)有沒有好苗頭？

　　孫英輝：我國以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長，工礦用地增速處于較低水平?？鄢康禺a(chǎn)用地“補(bǔ)倉”效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)對(duì)土地投入的高依賴性開始變化。

　　年初，中央將今年GDP增長預(yù)期調(diào)低至7.5%，但仍有20余省份確定10%以上。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下，全國有23個(gè)省份用地總量保持增長，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。

　　對(duì)地方政府“開新途、堵老路”

　　記者：在新的土地調(diào)控體系中，地方政府處于什么位置？

　　孫英輝：年初國資委調(diào)查報(bào)告顯示當(dāng)前平臺(tái)融資規(guī)模達(dá)到13萬億元，2013年預(yù)計(jì)到期債務(wù)總額約3萬億元，已占地方財(cái)政收入的50%以上。從前5個(gè)月地方財(cái)政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。

　　記者：地方既“天價(jià)賣地”又“低價(jià)出讓”怎么看？

　　孫英輝：現(xiàn)行財(cái)稅體制下，中央和地方“財(cái)權(quán)”和“事權(quán)”不盡匹配，地方缺乏建設(shè)性財(cái)政資金，要實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價(jià)出讓、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地，吸引外來投資，增加就業(yè)和稅收。

　　“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在200元/平方米左右，變化幅度在4%以內(nèi)，房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上。對(duì)此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對(duì)地方發(fā)展的貢獻(xiàn)，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財(cái)稅管理體制，探索實(shí)行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國有土地收益基金，同時(shí)建立強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，減少違法違規(guī)抵押。