房地產(chǎn)“黃金十年”將終結(jié)買房不再激動人心

    過去10年國內(nèi)房價普遍上漲10倍以上，市場對于未來中國房地產(chǎn)何去何從依然爭論不休。若將過去伴隨房價快速上升，參與方掙得盆滿缽滿的10年稱為中國房地產(chǎn)的黃金10年。站在當(dāng)前時點(diǎn)上，筆者傾向于認(rèn)為中國房地產(chǎn)的黃金10年已臨近結(jié)束。

　　尋究過去10年房價快速上漲的根源，大致有三方面主要原因：

　　首先是剛需的釋放。一方面，1998年住房改革制度的頒布，將延續(xù)了近半個世紀(jì)的福利分房拋向市場，按揭信貸等政策支持將城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求徹底釋放，過去十余年城鎮(zhèn)居民人均居住面積由約20平米上升至2012年的33平米即是最好的說明；另一方面，過去十年是我國城鎮(zhèn)化推進(jìn)速率最為陡峭的十年，每年兩、三千萬非城鎮(zhèn)人口進(jìn)入城市定居，新增城鎮(zhèn)人口的居住需要對城市住房形成巨大的需求。

　　其次是投資性需求的急劇膨脹。投資是貨幣化的產(chǎn)物，中國人歷來有高儲蓄習(xí)慣，加之過去十余年我國外匯儲備快速增長、社會貨幣投放激增，購置房產(chǎn)不失為最好的財富配置方式。而房價快速上升配之以高杠桿按揭，房地產(chǎn)投資回報數(shù)倍放大，投資和投機(jī)需求均急劇膨脹。

　　最后是非健全制度下的商品房供應(yīng)短缺：多層次住房保障體系的缺失造成住房需求全部走向商品房市場，其次土地供應(yīng)不足、投資開發(fā)主體囤地不開工等造成供給不足，另外土地制度的雙軌制造成大量小產(chǎn)權(quán)等住房供應(yīng)得不到確權(quán)，從而變相加劇了住房供應(yīng)的不足，供需矛盾的持續(xù)只能以價格的上漲來調(diào)解。

　　時至今日，重新梳理供需矛盾的格局變化，中國房地產(chǎn)未來的演進(jìn)路線也許會逐漸清晰。

　　第一，從改善性需求來看，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達(dá)33平米，已接近甚至超越一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，且隨著我國房屋竣工面積的增長，該指標(biāo)仍在進(jìn)一步改善，達(dá)到該水平之后，我國總體改善性需求對住房新增需求的邊際壓力將逐漸減弱。

　　第二，從城鎮(zhèn)化來看，2012年我國官方的城鎮(zhèn)化率為52%，過去十年城鎮(zhèn)化率年均增長約1.3個百分點(diǎn)，根據(jù)我國政府制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)來看，未來年均新增城鎮(zhèn)化率約1個百分點(diǎn)，且呈逐漸下行態(tài)勢。

　　第三，從投資性需求來看，目前我國主要城市均執(zhí)行較為嚴(yán)厲的限購限貸政策，政策目標(biāo)精確打擊投資投機(jī)需求，力求住房去投資化。從實(shí)際執(zhí)行來看，政策也確實(shí)能夠有效遏制多數(shù)投資、投機(jī)性需求。

　　第四，從我國住房供應(yīng)能力來看，與十年前我國商品房竣工3、4億平米相比， 2012年我國商品房竣工面積達(dá)9.9億平米，其中住宅竣工面積達(dá)7.9億平米，2012年我國新開工商品房面積17.7億平米，其中住宅約13億平米，商品房的供應(yīng)能力已大幅改善，也許今后更需關(guān)心的是新增房屋是否會過剩的問題。

　　第五，在住房制度方面，保障房建設(shè)依然是政府完善住房體系的重點(diǎn)工作之一，土地制度改革也有望化解多年來土地供應(yīng)不足、小產(chǎn)權(quán)房無法合法流通的矛盾。另外，我國購房群體過度年輕化透支潛在需求，當(dāng)前房價水平下普遍較低的租金回報率水平，也在一定程度上預(yù)示著未來購房需求將不可持續(xù)。

　　總體來看，我國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期已經(jīng)過去，當(dāng)買房逐漸變得不再激動人心，而更多是一種惆悵和無奈時，大環(huán)境的任何風(fēng)向變化都有可能改變房地產(chǎn)市場的趨勢。