樓市觀察：盤(pán)點(diǎn)那些房?jī)r(jià)上漲的助推劑

    日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況報(bào)告顯示，前6月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售情況及資金狀況方面均呈現(xiàn)出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。針對(duì)2013年上半年樓市情況，“總體形勢(shì)用一句話形容，就是各項(xiàng)指標(biāo)處于本輪調(diào)控以來(lái)高位。”

    樓市調(diào)控十年，房?jī)r(jià)是越調(diào)越漲，甚至有戲稱(chēng)，中央政府的每一次調(diào)控，都會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，到底是什么原因，或者說(shuō)什么因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)這些年不斷的上漲，下面就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下這些房?jī)r(jià)上漲的助推劑。

    1：地方政府的不作為間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

     面對(duì)房?jī)r(jià)直線上升的局面，面對(duì)百姓對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的抱怨，政府于是出面實(shí)施調(diào)控，然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，行事方式是，等出了問(wèn)題才去補(bǔ)救，而沒(méi)有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案，總是在窮于應(yīng)付，當(dāng)房?jī)r(jià)高了，就調(diào)控一下，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定了，就置之度外，甚至馬上給調(diào)控松綁，這種行事管控方式，只會(huì)推高房?jī)r(jià)。

    2：地價(jià)的不斷上漲，增加了房地產(chǎn)的成本，催高房?jī)r(jià)。

    大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得更快，有報(bào)道說(shuō)，十年前買(mǎi)下的地，至今未開(kāi)發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開(kāi)發(fā)還賺錢(qián)，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲。政府采用拍賣(mài)方式出讓土地，也只會(huì)加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國(guó)家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會(huì)把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)就充分說(shuō)明了問(wèn)題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。

     3：銀行是房?jī)r(jià)上漲的幕后推手

     每一次的房?jī)r(jià)上漲背后，總有一個(gè)默默起作用的幕后推手，它就是銀行，近年來(lái)，在支持消費(fèi)信貸的政策鼓勵(lì)下，各家銀行從過(guò)去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向支持供給與消費(fèi)并重，紛紛將個(gè)人住房貸款作為支持的重點(diǎn)，在大大提升消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的同時(shí)，更刺激著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛擴(kuò)張，而如果房?jī)r(jià)下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值就會(huì)降低，從而沖抵銀行的自有資本，這是銀行不愿意看到的，“建好了房子賣(mài)不出去，最著急的還是銀行。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“由于有銀行來(lái)兜底，有的開(kāi)發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，一旦公司出了問(wèn)題或樓價(jià)下跌，最后還得銀行來(lái)埋單。”

    4：通貨膨脹的壓力，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)

    CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房?jī)r(jià)下跌吧？要控制房?jī)r(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房?jī)r(jià)只是一廂情愿罷了。

     5：城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)

    中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。

     6：中國(guó)的城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期

     中國(guó)目前的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。

    7：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)。

    現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來(lái)說(shuō)，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰(shuí)也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來(lái)與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開(kāi)發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，無(wú)不在推動(dòng)其發(fā)展的車(chē)輪。離開(kāi)了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

    8：房地產(chǎn)是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源

    房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無(wú)論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤(pán)，撥打著自己的小九九，不能公開(kāi)支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。比如國(guó)家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號(hào)、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒(méi)有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

    9：中國(guó)目前奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飆升。

    前些時(shí)間，盛傳中國(guó)富豪在美國(guó)大把大把燒錢(qián)消費(fèi)，“哥什么都沒(méi)有，就是有錢(qián)”，這與剛改革開(kāi)放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會(huì)“燒錢(qián)”比闊如出一轍。中國(guó)剛富起來(lái)，由于長(zhǎng)期以來(lái)的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢(qián)，就“小農(nóng)意識(shí)”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少?lài)?guó)人手里有錢(qián)了，生活好了，生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國(guó)人的享受意識(shí)日益增強(qiáng)。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開(kāi)始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國(guó)的奢侈消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌，并且有風(fēng)起云涌之勢(shì)，這些富人買(mǎi)房，出手大方，一看到心儀的房子，就買(mǎi)下，而且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X(qián)。

     10：建材價(jià)格的攀升也不容忽視

    除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)    的增加比成本增加的系數(shù)高很多，成本增加，開(kāi)發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。

    11：房子是財(cái)產(chǎn)保值增值的最佳投資

    在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說(shuō)其價(jià)格行情一路高湊凱歌，只見(jiàn)升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價(jià)格下措的時(shí)段，那也僅是短暫的，是市場(chǎng)的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。許多發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)民，財(cái)務(wù)性收入普遍高于中國(guó)許多倍，財(cái)產(chǎn)性收入是提高國(guó)民收入的一種較好生財(cái)之道。許多已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房的人都享受到了房子巨大增值所帶來(lái)的利益。這也正是許多有錢(qián)人一而再，再而三地不斷買(mǎi)房的原動(dòng)力，在中國(guó)，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強(qiáng)的增值能力，像興奮劑一樣，令國(guó)人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán)，也正是看上了房子的超強(qiáng)增值能力，并且大都從中獲得了巨額利潤(rùn)。

    12：.“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房?jī)r(jià)上漲

    受幾千年來(lái)的傳統(tǒng)封建思想的影響，國(guó)人總認(rèn)為“有房才有家”，沒(méi)有房就形同漂泊，像無(wú)根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國(guó)人。受這一陳腐思想的影響，國(guó)人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買(mǎi)房，千方百計(jì)賺錢(qián)，省錢(qián)，目的就是要買(mǎi)一套屬于自己的房子。可以想象，每個(gè)成年人都想買(mǎi)房，一些未婚女性也想買(mǎi)房，男人雙方在結(jié)婚前都買(mǎi)了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國(guó)的房?jī)r(jià)沒(méi)有不上漲的理由，因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/p>

     13：腐敗性需求拉高房?jī)r(jià)

    所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買(mǎi)不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買(mǎi)得起房。據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買(mǎi)房，這些人為什么買(mǎi)得起房？光靠工資收入，也同樣買(mǎi)不起，但他們卻成了買(mǎi)房的主力，從表面判斷，只能說(shuō)是腐敗致富，一些人通過(guò)腐敗積累了不少財(cái)富，這些人不但買(mǎi)一套，而且買(mǎi)兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無(wú)疑帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績(jī)r(jià)做出了較為明顯的貢獻(xiàn)，要真正降房?jī)r(jià)，打擊腐敗性需求，可以說(shuō)是一條行之有效的措施。

    14：別指望開(kāi)發(fā)商降價(jià)，那都是噱頭。

     房?jī)r(jià)只會(huì)走高不會(huì)下跌其實(shí)道理非常淺顯，如果開(kāi)發(fā)商降價(jià)，就更沒(méi)人會(huì)買(mǎi)，因?yàn)橘I(mǎi)家看到開(kāi)發(fā)商降價(jià)，心里就想打起算盤(pán)，終于降了，這一降可能就會(huì)降很多，并且會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，甚至有可能起不來(lái)。買(mǎi)房也和買(mǎi)股一樣，是買(mǎi)漲不買(mǎi)落的。今天開(kāi)發(fā)商降價(jià)了，買(mǎi)家不會(huì)買(mǎi)，會(huì)等明天再降，明天還不會(huì)買(mǎi)，賒等后天再降，如此，買(mǎi)家永遠(yuǎn)找不到一個(gè)合適的入市點(diǎn)。會(huì)一直觀望，因?yàn)樵诮祪r(jià)時(shí)買(mǎi)，他們總擔(dān)心今天買(mǎi)了，若明天繼續(xù)降了，就吃虧了。開(kāi)發(fā)商是做經(jīng)營(yíng)的，對(duì)這種道理是了如指掌的，知道降價(jià)換不來(lái)銷(xiāo)量，就只有死扛，再說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)房地產(chǎn)的前景十分看好，是不可能降價(jià)的。除了極少數(shù)資金十分困難的開(kāi)發(fā)商，不排隊(duì)降價(jià)套現(xiàn)的可能，但即使有部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)，也不可能引發(fā)降價(jià)潮。所以，指望房?jī)r(jià)下跌，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。

    15：有房百姓支持房?jī)r(jià)上漲

    雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買(mǎi)房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房?jī)r(jià)太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以政府就出來(lái)進(jìn)行行政干預(yù)。但是，另一個(gè)群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個(gè)群體就是已經(jīng)買(mǎi)了房的有房一族。這個(gè)有房群體并不希望房?jī)r(jià)下跌，反而盼著房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)下跌，那他們的房子就貶值了，而房?jī)r(jià)上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無(wú)房一族更具實(shí)力，無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)上，還是在社會(huì)地位上，都高于無(wú)房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢(qián)一族以及公務(wù)員和在政府機(jī)關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會(huì)利用自己的“能力”來(lái)阻止房?jī)r(jià)下跌。

    16：注意，是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不是打壓。

    專(zhuān)家都會(huì)被問(wèn)到一個(gè)同樣的問(wèn)題：未來(lái)的房地產(chǎn)到底會(huì)是什么樣的？將走向何方，國(guó)家為什么老和房地產(chǎn)過(guò)不去？問(wèn)這些問(wèn)題的人，有一點(diǎn)他們完全沒(méi)有弄明白，那就是國(guó)家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開(kāi)發(fā)商總認(rèn)為國(guó)家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策，便坐臥不安，感到迷茫。國(guó)家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展過(guò)快，長(zhǎng)期占用“超車(chē)道”行駛，嚴(yán)重影響其他車(chē)輛通行；因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過(guò)大家沒(méi)有解讀明白。注意，中央調(diào)控房地產(chǎn)，是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是“控制過(guò)快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房?jī)r(jià)漲得太快了，但可以合理上漲，是將房?jī)r(jià)控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和拉動(dòng)作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產(chǎn)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)仍然會(huì)一路凱歌，在五年內(nèi)指望房?jī)r(jià)下降，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是有的，短期下調(diào)后很快又會(huì)上升，主線上上升的。

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