酒店房產(chǎn)信托熱潮顯現(xiàn) 市場投資過?；貓?bào)率堪憂

    房地產(chǎn)金融化趨勢愈發(fā)明顯，其中，借道酒店信托實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化悄然顯現(xiàn)投資熱潮。日前花樣年集團(tuán)高調(diào)宣布試水酒店REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，首期募集資金高達(dá)百億人民幣。此外，包括開元酒店集團(tuán)、花樣年以及新世界發(fā)展等紛紛借此整合旗下物業(yè)。然而在國內(nèi)酒店業(yè)面臨僧多粥少、人工成本持續(xù)上升的壓力下，上述行為無疑對企業(yè)營運(yùn)管理能力提出大考，加上國內(nèi)REITs尚未開閘，如何能保證對投資者的高額回報(bào)仍存諸多不確定性。

　　花樣年試水酒店REITs豪言募資百億元

　　近一年來，越秀地產(chǎn)、華僑城A、海印股份以及開元酒店集團(tuán)等國內(nèi)開發(fā)商紛紛開啟不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化之路。

　　日前，深圳房企花樣年在其金融轉(zhuǎn)型路上，高調(diào)宣布與海外私募高盈集團(tuán)聯(lián)手，籌建酒店信托。據(jù)悉雙方分工合作顯示，花樣年方面將會借助其國內(nèi)資源優(yōu)勢，物色潛在酒店并購項(xiàng)目，提取一定傭金，同時(shí)提供品牌運(yùn)作和經(jīng)營管理，獲取相應(yīng)收益，高盈集團(tuán)則將從并購項(xiàng)目中的運(yùn)營利潤中獲取收益。

　　高盈集團(tuán)副總裁潘嘉豪在媒體會上透露，此次募集客戶主要以海外投資者為主，首期的募集資金規(guī)模約100億元。首先關(guān)注的將會是一線城市的10家~15家酒店，經(jīng)過統(tǒng)一管理后，才將酒店范圍擴(kuò)大至二線城市。“由于經(jīng)過統(tǒng)一管理，管理成本等相應(yīng)降低，將會給予投資者較高回報(bào)率”，上述人士如是說。

　　對于酒店資產(chǎn)證券化，花樣年集團(tuán)董事局主席潘軍更是給予高度期望，他認(rèn)為隨著酒店數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，公司旗下酒店業(yè)務(wù)板塊自然受資本市場青睞。

　　夢想總是美好，現(xiàn)實(shí)卻很殘酷。此前花樣年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2013年1月~6月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約36.7億元，累計(jì)銷售面積450987平方米，不足年初銷售目標(biāo)四成。而根據(jù)近三年公司年報(bào)顯示，酒店業(yè)務(wù)收入呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。這無疑使得行業(yè)對其運(yùn)營能力以及是否能達(dá)到預(yù)期投資回報(bào)產(chǎn)生質(zhì)疑，百億募資或成空談。

　　在仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松看來，酒店收入能為公司帶來一定的現(xiàn)金流，實(shí)際回報(bào)率卻不是很高，酒店信托無疑是為公司提供了另一種融資渠道而已。

　　盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖指出，在中國市場內(nèi)，花樣年通過打包收購國內(nèi)酒店不好操作，首先遇到估值問題，除 盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖指出，在中國市場內(nèi)，花樣年通過打包收購國內(nèi)酒店不好操作，首先遇到估值問題，除非是自己持有酒店，一般而言經(jīng)過市場評估將會打五折來收購，酒店老板是不愿意干的。其次，如果通過高估值對其物業(yè)進(jìn)行七折或八折，到了房托市場打五折，收購方就虧大了。如果沒有酒店管理公司的話，光持有酒店業(yè)務(wù)，就算做得很好的話相對經(jīng)評估后的物業(yè)價(jià)值回報(bào)率也僅在2%~3%。

　　首個(gè)酒店信托市場反應(yīng)冷

　　投資回報(bào)率低

　　在國內(nèi)酒店市場新增供給不斷增加，資金流動(dòng)性趨緊影響下，不論是開發(fā)商還是投資者均面臨多重壓力。對市場風(fēng)險(xiǎn)管控以及投資回報(bào)，花樣年面對媒體時(shí)也并未給出較為清晰的答案。

　　戴德梁行策略發(fā)展顧問部高級助理董事邵豐指出，從一線城市看，像廣州由于有廣交會之類需求支撐，高端酒店收入影響不算太大。畢竟長遠(yuǎn)來看，利用資本市場融資、持有酒店物業(yè)走向證券化途徑是未來一種趨勢，但當(dāng)前央行給予銀行一些警告也意味著不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　作為國內(nèi)首只酒店REITs，開元酒店集團(tuán)旗下的開元產(chǎn)業(yè)信托，市場曾寄厚望。然而在赴港上市路上，恰逢內(nèi)地“錢荒”，導(dǎo)致資產(chǎn)市場一片恐慌，開元產(chǎn)業(yè)信托也遭遇掛牌延期、發(fā)行規(guī)模削減等波折，最終在本月10日于香港聯(lián)交所主板得以上市。

　　值得注意的是，開元產(chǎn)業(yè)信托首日開市報(bào)價(jià)就跌破3.5港幣的招股價(jià)，報(bào)價(jià)3.4港幣，此后一直在招股價(jià)附近徘徊。一香港投資人士向記者透露，新股上市，在香港有個(gè)律協(xié)機(jī)制，意味著在發(fā)行規(guī)模外還有15%超額配置，一旦跌破股價(jià)，大股東就可以購買這15%基金單位，力撐股價(jià)。

　　“一旦這15%的子彈打完，后續(xù)將如何支撐呢？”上述人士擔(dān)憂當(dāng)前國內(nèi)酒店行業(yè)供大于求，特別是一線城市的高端酒店供應(yīng)過大，導(dǎo)致回報(bào)率小，使得開元信托不太受市場喜歡。

　　酒店投資泛濫導(dǎo)致過剩市場承壓前途難定

　　根據(jù)中國旅游酒店協(xié)會的最新報(bào)告顯示，目前中國平均每4天就有一家國際品牌酒店開業(yè)，目前有超過1.6萬家星級酒店，截至012年底，全國共有660家五星級酒店。

　　“當(dāng)前國內(nèi)酒店情況是市場上僧多粥少，嚴(yán)重影響租金回報(bào)率”，黃立沖說，而高端酒店受到影響是重災(zāi)區(qū)，由于要維持星級標(biāo)準(zhǔn)，五星級酒店的人員投入成本是不可能下降，只能維持這么多人員才有星級標(biāo)準(zhǔn)。但現(xiàn)在酒店業(yè)面臨中國低端服務(wù)業(yè)勞動(dòng)價(jià)格不斷上漲，房費(fèi)不漲，成本上漲的三面夾擊。“一些綜合性的房地產(chǎn)公司也進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，諸如大型綜合體，基本都會配備酒店，形成同類競爭”，他說。

　　記者注意到，中國最大經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店如家快捷，在其今年一季報(bào)顯示是虧損1.03億元，另一家快捷酒店漢庭連鎖一季報(bào)也虧損940萬元。仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國區(qū)高級副總裁何超也同樣指出，目前國內(nèi)很多城市的飯店市場都面臨需求和供給的不平衡，這種現(xiàn)象在五星級酒店市場十分明顯。預(yù)計(jì)未來在供給增長速度大于需求增長速度的情況下，飯店市場總體業(yè)績將面臨較大壓力。

　　一專門做資產(chǎn)收購人士透露，現(xiàn)在不少快捷酒店因出租率下降正謀求轉(zhuǎn)型，近期接洽類似城市客棧這些酒店，欲將部分房屋轉(zhuǎn)成公寓項(xiàng)目，但實(shí)際操作有一定的困難。

　　隨著國際酒店品牌和本土品牌相繼涌入，一線城市以及旅游目的地市場高端酒店投資迅猛，加上開發(fā)商運(yùn)營酒店難度比純商業(yè)地產(chǎn)小，項(xiàng)目上大量配備酒店，造成市場僧多粥少局面。在黃立沖看來，商業(yè)地產(chǎn)的過度投資，將會使得酒店業(yè)恐成為中國第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)困難的產(chǎn)業(yè)，其次才是購物中心。