供需矛盾未緩解 樓市調(diào)控難度加大

    “地王”頻現(xiàn)，房企“不差錢”，市場“看漲”預(yù)期強(qiáng)烈，諸多因素交織，是否將合力推動下半年房價繼續(xù)沖高？

　　國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為63個和55個。房價上漲的城市有所減少，半數(shù)左右的城市房價環(huán)比漲幅有所收窄，反映出當(dāng)前房價上漲勢頭趨于緩和。

　　房價上漲動力較足但幅度趨緩

　　接受本報記者采訪的交通銀行金融研究中心研究員夏丹說：“今年年初房價快速上升，后期雖然繼續(xù)上漲但是漲幅收窄。目前來看，下半年房價上漲動力充足，但是漲幅或?qū)⒈３制椒€(wěn)。”她認(rèn)為，三大因素推動房價上行：一是市場供需矛盾未緩解，預(yù)計一線城市及重點城市房價上漲動力位居前列；二是目前房企資金狀況較好，‘以價換量’放松價格的動力不足，大型房企將繼續(xù)在一二線城市布局；三是土地市場的火熱最終會傳導(dǎo)至樓市。

 　　從關(guān)乎房企生存發(fā)展的土地和資金兩大重要環(huán)節(jié)來看，支撐后市向好的因素依然存在。作為“面粉”的土地市場，由于近期地方政府加大推地力度，房企拿地積極，土地市場持續(xù)活躍，價格連續(xù)3個月上漲，一線城市“地王”的出現(xiàn)，拉動周邊二手房市場價格的攀升。“面粉”價格上升，“面包”漲價只是時間的問題。

　　6月銀行間市場出現(xiàn)的資金緊張并未對房地產(chǎn)企業(yè)帶來影響，房企尤其是大型房企并“不差錢”。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，1月至6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅與前5個月基本一致，延續(xù)了今年以來整體較為平穩(wěn)走勢。顯示上半年房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況還是處于良性區(qū)間。近期隨著市場銷售有所減量，銀行間流動性以及房地產(chǎn)融資收緊趨勢的逐步明顯，預(yù)計下半年這一增幅將有所回落。

　　雖然房價上漲動力猶存，但是大幅飆升的概率不大，因為拉動房價下行的因素也存在。夏丹認(rèn)為，當(dāng)前國際資本流動發(fā)生了新變化，全球資本逐步從新興市場撤出，我國面臨資本流出壓力。下半年商業(yè)銀行在存貸比的約束下，可能會面臨貸款收緊壓力。

　　樓市調(diào)控難度加大

　　目前房價漲幅趨緩，表明3月份出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施出現(xiàn)一些積極效果，但整體來看房價上漲的城市還是較多。

　　在夏丹看來，目前一些政策效果隨著時間的推移逐步弱化，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路正在作出調(diào)整，下半年調(diào)控加碼的可能性較小。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最終目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維持房價的基本穩(wěn)定。分析人士表示，從現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“組合拳”來看，短期的行政干預(yù)手段對于抑制樓市投機(jī)行為起到了一定的作用，但這些政策并非長久之計。受到抑制的住房需求一旦釋放，就會造成房價的反彈。必須要構(gòu)筑促進(jìn)樓市健康發(fā)展的長效機(jī)制，調(diào)整好政府與市場的關(guān)系，該歸政府管的要由政府管，該讓市場發(fā)揮作用的也不宜過度進(jìn)行行政干預(yù)。

　　當(dāng)前居民對房價過高的不滿，主要在于住房脫離了居住的屬性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重心在于滿足百姓“住有所居”的需求，這就要求進(jìn)一步加大保障性住房體系的建設(shè)，滿足低收入群體住房需求，還要考慮夾心層的住房需求。目前，“盤活存量”一詞炙手可熱，實際上房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行也要考慮“盤活存量”，擠出投機(jī)性需求對供需關(guān)系的影響。面對“屢調(diào)屢漲”的樓市迷局，下一步如何促進(jìn)房屋回歸居住屬性，調(diào)控之路難度不小。

　　房產(chǎn)稅并非抑制房價“利器”

　　盡管樓市仍處于政府嚴(yán)厲調(diào)控之下，但調(diào)控環(huán)境整體仍相對穩(wěn)定。有關(guān)房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容呼聲也是老生常談。雖然目前政策層面尚未有明確的時間表，但是，房產(chǎn)稅試點的推開已是大勢所趨。

　　夏丹認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅屬于樓市調(diào)控中的一種長效機(jī)制，通過增加持有環(huán)節(jié)成本擠出存量房。從國外經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅試點之初不會對抑制房價起到“立竿見影”的作用，后期將會逐步影響樓市，但是之后作用將逐步弱化。房產(chǎn)稅最終目的不是為了抑制房價，而是完善稅制，不能把過多的期望放在房產(chǎn)稅上。