差異化市場(chǎng)需差異化手段 鹽城撤銷樓市限價(jià)政策

    執(zhí)行3年余的鹽城樓市限價(jià)政策，于7月1日悄然撤銷。雖然當(dāng)?shù)毓俜讲](méi)有正式公布這一消息，不過(guò)開(kāi)發(fā)商昨日已予以證實(shí)。其實(shí)，6月坊間就已盛傳鹽城將取消限價(jià)的消息。伴隨著這一消息的發(fā)酵，鹽城中海世紀(jì)公館樓盤(pán)6月底迎來(lái)一批特殊的看房人。這些意向購(gòu)買(mǎi)人均來(lái)自南京，聲稱看好當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展前景，跨市買(mǎi)房，不乏投資色彩。

　　南京和鹽城是我省較早執(zhí)行限價(jià)令的兩個(gè)城市，當(dāng)時(shí)出臺(tái)此政策，緣于一個(gè)共同的背景——樓盤(pán)出現(xiàn)跳躍式漲價(jià)和跟風(fēng)漲價(jià)。

　　“限價(jià)”自亮相以來(lái)一直廣受關(guān)注，因?yàn)槠渖婕暗搅朔康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)最核心的要素——價(jià)格。限價(jià)的初衷是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，然而，從這些年的實(shí)踐看，開(kāi)發(fā)商與政府的博弈持續(xù)不斷——一些開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)施工中偷工減料、降低品質(zhì)，以求“拆東墻補(bǔ)西墻”；還有開(kāi)發(fā)商以精裝房來(lái)規(guī)避影響，即以毛坯價(jià)備案，實(shí)際銷售中卻抬高精裝修單價(jià)，與購(gòu)房人另簽合同等。江蘇宇禾地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理聶仁獻(xiàn)稱，取消限價(jià)，或可減少、消除一些“暗箱操作”現(xiàn)象，而且對(duì)于鹽城這樣的“房?jī)r(jià)洼地”而言，也有利于提高開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱情。

　　取消限價(jià)，意味著行政干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格逐漸弱化，樓盤(pán)的地段、產(chǎn)品、服務(wù)等各方面優(yōu)勢(shì)或?qū)⒃谑袌?chǎng)的自然調(diào)節(jié)中更為凸顯。南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)昨日表示，只有限價(jià)取消，品牌開(kāi)發(fā)商才能脫穎而出，行業(yè)才有進(jìn)步。

　　不過(guò)，記者也了解到，就鹽城而言，從政府調(diào)控改回市場(chǎng)調(diào)節(jié)，歸根到底還是緣于當(dāng)?shù)夭⒉粯?lè)觀的市場(chǎng)現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，每年鹽城市區(qū)商品住宅供銷比均在1.3:1左右，明顯供大于求。截至今年6月底，鹽城市區(qū)商品住宅存量仍維持在2萬(wàn)套左右，庫(kù)存積壓之重在省內(nèi)突出，整體庫(kù)存的銷售周期長(zhǎng)達(dá)1年多。中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年1月鹽城房?jī)r(jià)跌幅0.55%，至2月環(huán)比又下跌0.91%。3月受“國(guó)五條”影響，行情有所轉(zhuǎn)暖，當(dāng)月環(huán)比上漲0.76%，但量?jī)r(jià)齊升的熱潮僅持續(xù)到了5月，6月房?jī)r(jià)又轉(zhuǎn)而下跌。

　　事實(shí)上，像鹽城這樣的“天量”庫(kù)存現(xiàn)象，在我省三四線城市并不鮮見(jiàn)。這也表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異性——就在當(dāng)下不少一二線城市量?jī)r(jià)齊升、庫(kù)存節(jié)節(jié)下滑之時(shí)，三四線城市樓市卻存在供應(yīng)量過(guò)大、市場(chǎng)消化能力有限的情況。“限價(jià)3年來(lái)，鹽城只有市中心的幾個(gè)樓盤(pán)價(jià)格持平或微漲，城郊樓盤(pán)滯漲很?chē)?yán)重。”當(dāng)?shù)厝耸糠Q，在這樣的情況下，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)熱情更難喚起。而限價(jià)取消后，市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈，在恐漲心理下，有望激發(fā)出上揚(yáng)的成交量行情。

　　不過(guò)，迄今為止，鹽城還沒(méi)有出現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格大漲現(xiàn)象。中遠(yuǎn)世紀(jì)城一位陳姓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言，新政剛出來(lái)，沒(méi)有哪家愿意第一個(gè)“吃螃蟹”。由于當(dāng)前的庫(kù)存壓力加之新房源還在不斷上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)在于：如何在有限的蛋糕里快速切分到自己的利益，過(guò)分追求高利潤(rùn)只會(huì)人為擴(kuò)大銷售周期，讓資金回籠放緩。

　　對(duì)于取消限價(jià)，鹽城物價(jià)部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：限價(jià)作為帶強(qiáng)制的行政行為，短期執(zhí)行可以，長(zhǎng)期不行。就在鹽城取消限價(jià)的同時(shí)，南京仍在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策。從中可以讀出的是，差異化的市場(chǎng)，實(shí)則需要差異化的政策——房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，遠(yuǎn)超市民承受能力，行政之手的干預(yù)不可或缺；反之，當(dāng)市場(chǎng)已陷入冷滯之時(shí)，行政之手的淡出或許也在情理之中。