樓市調(diào)控去行政化預期漸強 部分地區(qū)調(diào)整限價措施

    房地產(chǎn)新一輪調(diào)控政策實施已經(jīng)數(shù)月。據(jù)記者觀察，一二線城市與一些三四線城市在供需結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)分化，市場對未來樓市調(diào)控“去行政化”的預期正在加強。

　　日前，江蘇鹽城市暫停了施行三年之久的房價備案制度。據(jù)了解，鹽城是江蘇最早實施樓市限價令的地區(qū)之一，2009年鹽城市出臺房價備案制度，要求房企推出的新盤價格不得突破現(xiàn)有樓盤價格，希望通過限價等行政手段干預房地產(chǎn)市場，以抑制房價過快上漲。

　　如今，當年政策制定時的市場環(huán)境已經(jīng)改變。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的數(shù)據(jù)，今年上半年鹽城商品住宅成交走勢穩(wěn)中有降，6月鹽城住宅價格環(huán)比下跌0.63%。

　　在鹽城一家房地產(chǎn)投資顧問公司工作的同先生分析，目前鹽城很多在售房地產(chǎn)項目都處在微利甚至虧損狀態(tài)，而鹽城房價在江蘇排名倒數(shù)。此外，目前鹽城房地產(chǎn)市場庫存相對較高，當初實施備案制度的條件已不具備，現(xiàn)在暫停這一制度也在情理之中。

　　事實上，盡管總體上看，目前樓市仍處于嚴厲調(diào)控之下，但分城市來看，各地情況不盡相同。有專家認為，各地情況差別很大，“一刀切”的政策有待改變。

　　自今年3月份調(diào)控細則落實以來，北京是唯一嚴格執(zhí)行“出售非唯一自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅”的城市，同時北京還執(zhí)行嚴厲的“預售監(jiān)管”措施，要求申請預售的新項目報價不得高于此前同等項目的銷售價格。

　　和鹽城此前的限價措施類似，北京市也試圖通過行政手段干預房地產(chǎn)市場達到控制房價的目的。不過，北京這些措施并未對市場造成顯著影響，根據(jù)統(tǒng)計局每月對70個大中城市房價變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月以來，北京的房價依然呈現(xiàn)出逐月上漲之勢。

　　而另一方面，由于市場的供需失衡，北京在預售監(jiān)管措施方面，準許入市的項目正在增多。記者查詢北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在“預售監(jiān)管措施”實施后，獲得預售許可的入市項目已經(jīng)由4月份的13個增加到6月份的20個。許多在上半年未取得預售許可的房地產(chǎn)企業(yè)也將希望寄托于下半年“預售監(jiān)管”的松動。

　　在預售監(jiān)管實施之初，北京一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，此類行政色彩濃厚的限制手段通常只能作為短期措施，在北京這樣購房需求高漲的熱點城市，單純限制供應無法達到抑制房價上漲的目的。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，實施預售監(jiān)管以來“供應的減少與需求的高漲使得當前供需倒掛，這在剛需盤上表現(xiàn)得更為明顯。很多品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤在經(jīng)過買賣雙方的漫長等待后終于拿到預售證，當期的排號、購房人數(shù)都遠遠超出了計劃推出的房源數(shù)量”。

　　“調(diào)查顯示，8月北京將有29個項目計劃入市，”任啟鑫告訴本報記者，北京新政實施以來，經(jīng)過一段時間的博弈以及對于政策底線的不斷試探，部分熱銷的剛需項目終于取得入市許可。盡管目前市場仍處于特殊的“限購、限貸、限漲”的政策環(huán)境，但由于需求高漲，開發(fā)商對下半年預期依然看好，許多企業(yè)已經(jīng)開始為今年“金九銀十”沖級業(yè)績奠定基礎(chǔ)。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴記者，由于房地產(chǎn)市場各個城市之間的情況差異，盡管北京等熱點城市的“行政化”監(jiān)管手段在短期內(nèi)難以放松，但未來終將向市場化機制回歸。

　　“房價漲幅不高甚至下行的三四線城市完全沒有進行‘限購、限價’等行政化監(jiān)管的必要”。趙秀池認為，調(diào)控措施的調(diào)整最終需要根據(jù)各城市實際情況。

　　市場對房地產(chǎn)調(diào)控措施的“去行政化”預期還體現(xiàn)在資本市場。今年7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，北京城建、宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。近日，新華社也發(fā)文稱“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開”。

　　對此，C R IC研究中心分析師林波告訴記者，在禁錮了近4年之后，隨著此輪房地產(chǎn)調(diào)控“市場化”措施逐步到位，國內(nèi)證券市場融資對房企再度開閘是順勢而為的良性舉措。