北京超高退房率引政府關注

京城熱銷樓盤背后驚現(xiàn)高退房率，如同孔雀開屏風光之時卻露出了難堪的屁股，不由得再次給一季度的樓市回暖打上個折扣。記者統(tǒng)計北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的交易信息發(fā)現(xiàn)，截至4月23日 ，北京一季度多家熱銷樓盤退房就超過60套。

　　中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海指出，今年一季度的退房潮中，估計不少是因開發(fā)商的假按揭，這也進一步揭示了一季度樓市回暖的假象。而中國銀監(jiān)會相關負責人告訴《華夏時報》記者，假按揭一般出現(xiàn)在各銀行內(nèi)部，一旦發(fā)現(xiàn)有此類現(xiàn)象，銀監(jiān)會將責令銀行進行調(diào)查。

　　多家樓盤一季度退房

　　超60套

　　一季度的北京樓市，可謂如火如荼。

　　　4月22日，根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，北京一季度商品房銷售315.3萬平方米，同比增長81.1%，增幅在全國遙遙領先。遠洋一方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、沿海賽洛城等樓盤甚至出現(xiàn)排隊瘋搶，保利百合花園、星河灣、中信城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)則宣稱賣出了超過1億元的銷售回款。北京樓市真的開始回暖了？

　　根據(jù)記者統(tǒng)計，一季度星河灣成交住宅套數(shù)67套，但一季度退房套數(shù)15套；錦官苑一季度成交住宅44套，但一季度退房套數(shù)卻達到86套；三里屯SOHO (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)中心一季度成交住宅套數(shù)11套，一季度退房套數(shù)為63套，其中一季度萬科假日風景家園退房套數(shù)10套；中信錦園退房套數(shù)11套，遠洋一方一季度以來退房套數(shù)達61套。

　　與此同時，截止到2009年4月23日，中堂 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)退房率為21.68%，2009年一季度以來共計退房48套，其中2009年1月14日一天，退房套數(shù)高達46套；沸城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、尚城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、瑞雪春堂 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)的退房率分別高達30.85%、11.64%和6.1%；武夷·城市左岸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)的兩個銷售許可證的退房率分別為2.13%和4.35%；中信城的退房率為3.32%。

　　目前尚沒有官方統(tǒng)計部門對北京樓市一季度的退房情況進行過統(tǒng)計，但記者僅統(tǒng)計了部分京城熱銷項目的退房數(shù)量，卻也不難發(fā)現(xiàn)，不少在售熱銷項目背后都有著驚人的退房數(shù)字，為什么一季度讓消費者排號搶購的項目，卻驚現(xiàn)高退房率？

　　高退房率隱藏假按揭可能

　　“按照往常經(jīng)驗，退房率高一般是項目本身的問題或者政策的問題，比如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或者價格問題引發(fā)退房，但這屬于個別樓盤，不具有典型性，還有之前政府提高二套房首付和利率，也曾出現(xiàn)過集中退房現(xiàn)象。而去年的退房潮則主要是因為房價下跌導致高價進入的購房者退房。”京展擔保地產(chǎn)分析師戴曉光指出，“今年一季度樓市熱銷的背后，卻出現(xiàn)較大數(shù)量的退房現(xiàn)象，在政策利好和項目本身沒有問題的背景下，應該不全是購房者的正常退房現(xiàn)象，而不小的一部分可能是地產(chǎn)商的虛假成交，比如假按揭。”

　　針對部分樓盤某一天集中退房幾十套，戴曉光指出，以往樓盤也出現(xiàn)過集中退房，政策規(guī)定開發(fā)商在拿到預售許可證后三天開盤，于是個別項目為了制造開盤的火爆現(xiàn)象，先自行買房再退房。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒也認為，一個項目存在一定比例的“退房”是正常的現(xiàn)象，但是動輒20%多退房率的項目就不好自圓其說了。

　　華夏銀行一內(nèi)部人士向記者透露，目前各銀行都注意到假按揭的存在，因為位置好、價格低等原因，一季度個別樓盤的熱銷是真實的，但個別樓盤確實存在假按揭，而且銀監(jiān)會相關部門也在緊密注意此問題。“不過因為很難找出證據(jù)，所以不好證明具體哪些樓盤確實存在假按揭。”他表示。

　　業(yè)內(nèi)資深人士則指出，觀察樓盤的成交變化，如果某樓盤簽訂過預售許可合同，但又被鎖定，可能就是因為企業(yè)自行操作買了又退出現(xiàn)違規(guī)；今天出現(xiàn)已售的樓盤，過幾天又變成可售的，也可能是假按揭。但目前尚沒有一種辦法可以立即界定假按揭。

　　政府開始關注假按揭

　　在曹建海看來，目前低利率的政策下，個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低，通過虛假成交買了再退和假按揭，開發(fā)商不但沒有什么資金損失，甚至還可以套現(xiàn)貸款，然后再在二手房市場低價賣出。開發(fā)商通過假按揭既套現(xiàn)了銀行貸款，緩解了資金問題，又回避了降低房價售樓的尷尬，并推高了房價。而政府目前并未出臺過相關的政策對開發(fā)商假按揭進行處罰。

　　“開發(fā)商控制好虛假成交的比例，一方面控制房源制造了假繁榮，一方面未影響正常的房屋銷售，還能套現(xiàn)出低利率貸款，然后捂盤抬價再出售，又不用受到政策處罰，何樂而不為？”戴曉光說。

　　　而目前政府相關部門已經(jīng)注意到此問題的嚴重性。日前，最高人民法院副院長奚曉明在人民法院應對金融危機商事審判工作座談會上表示，目前法院受理案件中出現(xiàn)了買賣合同主動違約比例增大、虛假按揭貸款案件開始明顯增多等現(xiàn)象。

　　而在北京，對于不同檔次的樓盤，房產(chǎn)交易部門都會設定不同的退房比例“紅線”，一旦發(fā)現(xiàn)有樓盤因集中出現(xiàn)大量退房而涉嫌“假按揭”時，會主動介入調(diào)查。另外，上海銀監(jiān)局在日前下達的工作意見中表示，要特別重點防范假按揭案件。

　　中國銀監(jiān)會相關負責人稱一旦發(fā)現(xiàn)假按揭，將責令銀行內(nèi)部進行調(diào)查，但該人士并未告訴記者對假按揭的相關處罰措施。“政策面不僅應該防范，更應該出臺嚴厲的處罰措施。”曹建海認為。