北京、深圳房價很可能下降 上海下滑空間極小

23日中國社科院發(fā)布的2009年房地產(chǎn)藍皮書認為，北京、深圳的房價還有下降空間，上海從短期來看下滑的空間極小。

　　對于北京市場，藍皮書認為：商品住宅全年均價下降，但部分項目價格出現(xiàn)上漲。受銷售不景氣、信心恢復困難、大規(guī)模保障性住房價格偏低的影響，2009年北京市整體房價仍將有下降空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房價將呈現(xiàn)差異化變動。特別是低價位市場，由于2009年保障性住房開竣工面積、配售套數(shù)都將增長，覆蓋范圍隨之進一步擴大，預計對于低端價位商品住宅的沖擊將進一步加大，低端產(chǎn)品價格將進一步下行。在全年均價下降的環(huán)境下，由于商品房市場成交量放大，新增供應減少，如果宏觀經(jīng)濟環(huán)境轉暖，不排除住宅成交均價在2009年下半年出現(xiàn)月度環(huán)比上漲的走勢。就具體項目而言，由于部分開盤價格較低或者一次性降價到位，目前已呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)，下半年有可能出現(xiàn)價格的小幅反彈。

　　上海的房地產(chǎn)市場，從短期供求關系和救市政策來看，下滑的空間則極小。藍皮書指出，從上海房地產(chǎn)市場本身來看，短期面臨供不應求的壓力。目前住房空置面積以現(xiàn)在的經(jīng)濟規(guī)模和潛在消費能力一個季度即可消化。當前房地產(chǎn)投資、竣工面積等供應環(huán)節(jié)指標都在下降，最為關鍵的土地供應也在下降，而潛在的需求遲早要浮出。從外部因素看，利率與CPI的影響比房地產(chǎn)供求本身要大。成交量與利率呈反向走勢，2009年在金融危機環(huán)境下，為刺激經(jīng)濟預計利率還有下調(diào)空間，成交量會有所增加。當前沒有進入通縮通道，但CPI大幅上漲的可能性不大，甚至有可能負增長，房地產(chǎn)投資防通脹的功能減弱，房價上漲的外部動力不足。因此預計短期內(nèi)成交量上升的同時，價格調(diào)（查看地圖）整將持續(xù)。不過從中期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期和宏觀經(jīng)濟周期的趨勢看，2009年甚至相當長時間內(nèi)，還有一定幅度的調(diào)整。

　　至于深圳的樓市，藍皮書則稱：“保障性住房建設常態(tài)化和參與主體多元化，將促普通商品住房價格回歸。”藍皮書表示，根據(jù)《深圳市住房保障2009年度計劃(征求意見稿)》，深圳市2009年度計劃安排建設保障性住房2.57萬套，建筑面積134.8萬平方米。加之2008年安排建設的4.58萬套保障性住房，預計到2010年，全市將會有較多保障性住房房源供應。再考慮到中興等企業(yè)從自身發(fā)展角度實施的安居房建設模式，足以對深圳普通商品住房價格產(chǎn)生深度沖擊。