一季度全國地價現(xiàn)6年來首降 房價上漲基礎(chǔ)松動

今年全國兩會上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧曾說：“房價最主要的因素是地價，假定地價下降了，房價跟著就下降了。”如今，他的“假定”出現(xiàn)了。

　　國土資源部昨日發(fā)布的“2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，全國35個重點(diǎn)城市地價環(huán)比同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元／平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個百分點(diǎn)。

　　有調(diào)研認(rèn)為土地成本是房價的主要構(gòu)成部分，現(xiàn)在的懸念就是：房價將作何表現(xiàn)？

　　北京居住地價仍上漲

　　這是近幾年土地價格持續(xù)高漲之后，全國地價首次出現(xiàn)下降局面。

　　受到房地產(chǎn)市場低迷影響，去年全國主要城市總體綜合地價水平值為2474元/平方米，綜合地價增長率為0.47%。雖然這已是自2001年以來的最低增幅，但仍然保持增長趨勢。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2002年地價上漲達(dá)到4.39%，此后土地價格每年的增幅從未低于4%。2004年超過了6%，而在2007年更是達(dá)到了13.37%。

　　具體到城市，深圳居住地價同比下降26.84%，領(lǐng)跌35個重點(diǎn)城市，廈門、南京、成都、福州和廣州跌幅也超過10%。北京則依然上漲了5.33%。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，過去數(shù)年的高地價時代已經(jīng)暫告一段落，如果大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不能及時好轉(zhuǎn)，樓市回暖困難，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商買地欲望降低，可能會令土地市場的低迷持續(xù)數(shù)年。

　　地價是否房價幕后推手

　　近年來，由于地價隨著房價“水漲船高”，尤其是地王在各地不斷出現(xiàn)，部分民眾和學(xué)界觀點(diǎn)開始認(rèn)為，過高的土地成本造就了當(dāng)前的房價過高局面。

　　今年全國兩會期間，全國工商聯(lián)曾在政協(xié)會上遞交了一份大會發(fā)言，稱其下屬的房地產(chǎn)商會所做的一項調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。該調(diào)查報告認(rèn)為，政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中是剛性的，是造成房價居高不下的主要原因。

　　北京市社科院也在近日發(fā)布的《2008-2009北京社會發(fā)展報告》中認(rèn)為，適當(dāng)降低土地出讓金對于抑制過高的房價很有必要。因為土地購置費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占份額較大，約為35%。

　　不過，鄒曉云認(rèn)為，地價與房價關(guān)系比較復(fù)雜，土地等社會成本肯定會對房價有所影響，但開發(fā)商對項目利潤空間的預(yù)期也是一個關(guān)鍵因素。

　　“如果房產(chǎn)項目本身利潤空間很小，地價上漲后房價可能就會隨之上漲；如果利潤空間很大，房價是否上漲就需要開發(fā)商考慮市場銷售來抉擇。”鄒曉云對CBN記者說。

　　房價話語權(quán)仍在開發(fā)商

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%。

　　“房產(chǎn)市場會對地價的下降作出一定反應(yīng)。如果地價下降，用于投資的購房者對未來房屋升值的預(yù)期會降低，購房的需求會下降，進(jìn)而會導(dǎo)致成交量的下降；對于開發(fā)商來說，也不太可能在土地價格下降的情況下，逆勢漲價。”鄒曉云表示。

　　不過，鄒曉云也認(rèn)為，地價與房價之間并非能作如此簡單的推論。一個數(shù)據(jù)便是，雖然一季度地價下降了，但3月份房價環(huán)比卻上升0.2%。

　　2009年中國《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的主編、中國社科院研究員李景國昨日表示，2008年房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量跌價漲”的特點(diǎn)，這與開發(fā)商主導(dǎo)市場定價權(quán)不無關(guān)系。

　　如此看來，地價并非房價主宰，反而會受到樓市大勢的影響。國土資源部昨日的地價分析報告即認(rèn)為，2008年底以來出臺的系列刺激經(jīng)濟(jì)措施充分見效還需時日，因此，2009年上半年我國宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)下行，土地需求仍將低迷，地價水平將呈下行趨勢。