房地產(chǎn)泡沫集中三四線城市 地方賣地沖動造“鬼城”

      以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)的湖北十堰市，現(xiàn)階段卻面臨著不小的尷尬：一邊是新增大量土地加速發(fā)展，另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見買家。

    記者在十堰看到，大美盛城已有多棟樓房建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工，而住宅基本處于一片黑暗。“以前這里只是一片大山，才開山不久，誰會來這么偏僻的地方買房呢？”樓盤對面醫(yī)藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說，雖然房子早已蓋起，但很少看到有裝修入住的。

    十堰房地產(chǎn)市場所面臨的尷尬處境并不是個例。一二線城市是時常出現(xiàn)徹夜排隊搶號的市場，三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤，房地產(chǎn)市場分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之后，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似“鬼城”。

    對此，業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動難以遏制。因此，應(yīng)警惕由需求下降帶來的樓市區(qū)域性風(fēng)險。

     16日，克而瑞信息集團(tuán)(C R IC)研究中心發(fā)布《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》。榜單顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險城市前幾位。值得注意的是，風(fēng)險排名前五十的城市均是三四線城市。

    CR IC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，城市人口外出務(wù)工比例較高，使得經(jīng)濟(jì)總量相對有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過于求現(xiàn)象愈加明顯，“大多城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，供求風(fēng)險較高。”

    利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計算近三年城市供求比，一線城市供求比僅為0 .64，供小于求。與之相對的是 ， 三 四 線 城 市 供 求 比 均 值 達(dá)1.22，供過于求。從單個城市供求比來看，供過于求現(xiàn)象更為明顯。其中，甘肅武威供求比高達(dá)8.06，山西大同供求比高達(dá)5 .7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。

    “正常情況下，供求比在0 .8至1 .2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過大則表明市場供過于求，存在較大的供求風(fēng)險。”林波說，多個三四線城市供求比早已超過正常區(qū)間數(shù)倍，風(fēng)險集中且消化能力差。

    中指院日前發(fā)布的《3.5線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力報告》也對此進(jìn)行了印證，近五年3.5線城市施工面積增速持續(xù)高于全國平均水平，2010年至2011年達(dá)到近30%，2012年同比增長19%，高出全國平均水平5.4個百分點。雖然近兩年全國供應(yīng)增速大幅下滑，但由于不是重點調(diào)控城市，受影響較小，3.5線城市2012年新開工同比增長2%，竣工同比增長16%，均高出全國近9個百分點。

    與此同時，市場消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐，2010年至2012年，3 .5線城市除撫州和寶雞外，其余銷供比(銷售面積與新開工面積比值)均小于1，尤其是棗莊、銅陵 、 荊 門 等 城 市 ， 銷 供 比 未 及0.5，供過于求態(tài)勢明顯。

    從未來需求來看，三四線城市也不盡如人意。代表需求潛力的常住戶籍人口比，一線城市均值為1.84，二線城市為1 .21，三線城市僅是0.98。這意味著，一二線城市為人口流入型，常住人口明顯高于戶籍人口，而三線城市均值低于1，說明人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重，常住人口少于戶籍人口數(shù)量。

    “由于城市綜合實力的相對不足，經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療、社保體系等方面還有待發(fā)展，使得不少三四線城市面臨著人口外流的問題。”林波說。從常住戶籍人口比來看，三線城市均值僅為全國平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規(guī)模更加趨向于低位，從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場的需求。

    林波同時指出，三四線城市風(fēng)險區(qū)域化明顯，現(xiàn)階段整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險較小，中部部分人口外流城市風(fēng)險偏大，西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱風(fēng)險偏大，形成西北風(fēng)險集中圈。

    對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，在高風(fēng)險區(qū)域內(nèi)，應(yīng)減少土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系。“在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此，應(yīng)警惕地方財政短缺加大賣地沖動的行為，進(jìn)一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變?yōu)?lsquo;鬼城’。”