遇按揭買家 二手房業(yè)主要步步留心

　　　最近，有北京業(yè)主在微博上訴說賣房被騙的經(jīng)歷，他在某著名中介處與一位買家簽署買賣合同，買家支付三成首期即過戶，他們看在某著名中介所謂的“擔(dān)保”份上，不疑有詐，但后來才發(fā)現(xiàn)新買家隨即把房產(chǎn)證在銀行做純抵押，所得款項一直也沒有支付其余七成的房款。據(jù)悉，現(xiàn)在北京已有10多戶人家受騙。長期關(guān)注本版的讀者相信對北京這個騙案也不陌生，記者曾于2010年1月對在逸景翠園、光大花園爆發(fā)的“信用通詐騙案”進行密集報道，提醒業(yè)主方警惕按揭付款可能涉及的風(fēng)險。“信用通詐騙案”涉及40多戶業(yè)主，最終在公安的調(diào)查之下，2010年11月有關(guān)案件成功偵破，30多名業(yè)主退還30%首期，房產(chǎn)證“完璧歸趙”，目前還有兩戶業(yè)主因故未能領(lǐng)回有關(guān)房產(chǎn)。

 　　買家以按揭方式購房，是市場上通行的方式，二手房市場中約有六七成交易為銀行按揭付款。但買家在銀行放款前只需支付首期，其余款項則是在房屋過戶入押后才支付，從過戶到放款之間相差1個月到3個月不等。而按照我國的物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)采取登記制度，也就是說，在業(yè)主獲得首期三成遞件后，房屋權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)主能夠依靠的只是銀行和中介的信用。

　　3月份廣州市樓市成交大漲，因新政末班車的效應(yīng)或許有不少人因擔(dān)心新政隨時實施而趕緊交易，甚至可能發(fā)生有的業(yè)主在買家同貸書未發(fā)出即遞件，若一旦發(fā)生類似“信用通”或北京騙案似的事件，業(yè)主可能蒙受巨大損失。為此，記者把近日發(fā)生的北京騙案以及3年前爆發(fā)的“信用通”案件梳理一遍，并采訪法律界人士、中介監(jiān)管機構(gòu)，為讀者提供有用貼士。從廣州的“信用通騙案”到北京的騙案，所用詐騙手法并不新穎，但“橋不怕舊，最緊要受”，業(yè)主若不對此類的詐騙手法提高警惕，相信未來同樣騙案也會再度發(fā)生。

　　北京騙案：買家有能耐 著名中介及銀行均被牽涉

　　日前，微博上以“大傻瓜聯(lián)盟”為名發(fā)帖的馬先生講述了賣房受騙的遭遇。

　　去年11月底，馬先生通過我愛我家房產(chǎn)中介酒仙橋晶都國際店，將自家一套147平方米的房子以360萬元的價格賣給一名姓張的女子。張某提出，自己沒有購房資格，要以自己親戚的名義買房。由于手頭現(xiàn)金不夠，先付30%首付款后把房子過戶，再去銀行辦理抵押，60個工作日內(nèi)付清尾款。

　　“我當(dāng)時不同意，錢沒付清，誰敢把房子過戶？”馬先生說?？墒?，中介極力勸他，說張某已經(jīng)用這種方式買了很多套房子，肯定沒有問題。并且提出，可以和我愛我家旗下的投資擔(dān)保公司簽訂一份“擔(dān)保合同”，如果出了問題，由他們負責(zé)。簽了合同馬先生放心了，拿到108萬元首付款后，辦理了過戶。

　　2月16日是約定的還款日期。馬先生不斷聯(lián)系張某，對方一直不接聽電話；去找中介，中介給的兩個電話還是打不通。70%的尾款，就這樣沒了下文。

　　馬先生在向中介總部投訴時了解到，有同樣遭遇的，不止自己一人——周邊至少7名房主的9套房產(chǎn)，都是在去年11月到12月，通過我愛我家晶都國際店和望京網(wǎng)絡(luò)1號店，以這種流程賣給了張某，都沒有拿到尾款。

　　更令這些賣房人擔(dān)心的是：合同上的買房人，他們至今沒有見過，合同簽字都是由張某簽在“代理人”一欄。馬先生說，合同上的買房人填的是王某，身份信息顯示是北京市順義區(qū)城郊的農(nóng)民。有同樣遭遇的趙女士和王先生說，他們房子買主的通訊地址也在順義城郊。據(jù)我愛我家公司透露，共計7戶賣房者、涉及9套房產(chǎn)的尾款并未交接完成，買方違約未支付尾款超過1800萬元。其中損失最大的王先生三套房賣了930萬元，還有650萬元尾款未追回。

　　“如果不是中介極力勸說，讓我們簽了《擔(dān)保合同》，說什么我也不會先把房子過戶了。”多名房主都表示。馬先生向記者出示了他當(dāng)初簽的《房屋交易保障服務(wù)合同》，這份合同是由房屋出售方、買售方和我愛我家旗下北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司簽訂的。但對于合同本身的內(nèi)容，他當(dāng)時并未細看。“手續(xù)太繁瑣，需要簽的字太多，中介那么說，就相信了。”

　　目前，房屋買家消失無蹤，但讓7戶人家擔(dān)心的是，已過戶的房屋均已在興業(yè)銀行做了純抵押貸款。馬先生那套360萬元售出的房屋，對方居然在興業(yè)銀行海淀支行抵押了430萬元，還抵押給個人150萬元。王先生也查到，自己一套市值350萬元的房子從興業(yè)銀行海淀支行抵押了493萬元，還向個人抵押了90萬元。

　　據(jù)銀行人士透露，辦理房產(chǎn)抵押需要有專業(yè)評估，一般只能抵押到房產(chǎn)本身價值的七成。業(yè)主認為“這里面肯定有貓膩”。

　　廣州“信用通”回溯：中介炒房“爆煲”

　　廣州市“信用通騙案”的方式與北京騙案非常相像，但不同之處在于“信用通”涉案的人員本身就是中介行人員，疑似中介炒房資金鏈斷裂而未能及時支付房款給業(yè)主。中介行人員對過戶的房屋也只是做了私人的抵押業(yè)務(wù)，后來在業(yè)主報案后，海珠區(qū)經(jīng)偵大隊把涉案人員全部抓獲，最終促使涉案人接受業(yè)主退回30%首期，房產(chǎn)歸還給受害業(yè)主。

　　在記者當(dāng)時對“信用通騙案”的連篇報道中，記者發(fā)現(xiàn)以三成首期購房的買家可以通過房屋交易登記中心“綠色通道”快速出證，業(yè)主對此全不知情。后來，房屋交易登記中心出臺新規(guī)定堵住漏洞，要求必須由買家和業(yè)主同時提出加急出證，才可以受理有關(guān)申請。

　　廣州地產(chǎn)中介：大中介不會輕易出事

　　北京房屋買賣騙案涉及一個國內(nèi)知名的中介企業(yè)，在北京是排名頭兩位的中介行業(yè)。“信用通騙案”爆發(fā)時，逸景翠園等地的大中介也知道有關(guān)中介企業(yè)出事，他表示，“信用通騙案”的業(yè)主也有在大中介處放盤，后來因為“信用通”買家給了錢多幾萬元而轉(zhuǎn)移在“信用通”處成交，結(jié)果最后出事。

　　據(jù)一位中介人士透露，目前二手房網(wǎng)簽時，業(yè)主會簽署一份“二手房中介服務(wù)合同”，這份合同是市國土房管局制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，并沒有像北京著名中介的“擔(dān)保合同”。對于一些成交因故延遲而需中介行作出的擔(dān)保，他們所用的是擔(dān)保合同，對所涉及的擔(dān)保金額會作出具體規(guī)定，而不是像北京市該大中介那樣作出籠統(tǒng)承諾，誤導(dǎo)業(yè)主。該中介人士表示，信用是房地產(chǎn)中介行得以安身立命的根本所在，像創(chuàng)輝、信用通這類中介出事后，以后再也不可能東山再起，因為買賣雙方不會對這種企業(yè)給予任何信心。

　　記者提醒：別怕麻煩 親力親為

　　1.資金托管。記者從中介人士處獲悉，愿意使用資金托管的買賣個案少之又少，大部分買賣雙方都認為要跑多一次銀行會比較麻煩，其中業(yè)主對此的抵觸情緒較大，認為擔(dān)心收款慢。

　　據(jù)記者了解，幾乎各大銀行都開通二手房資金托管的業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)不收費，銀行可以對接存量房交易系統(tǒng)，按照買賣雙方簽訂的托管協(xié)議按步驟付款，比雙方直接過數(shù)也慢不了多少。相比起只得三成首期就不見了房產(chǎn)的后果，辦資金托管花一點時間是非常值得。

　　2.只接受一次性付款。

　　記者就“信用通”事件與一位律師交流。這位多次買賣二手房的律師坦言，她賣房全部不會接受按揭付款，而且她不簽署任何委托代理書，必須要自己親力親為。在“信用通”的一份法律文書中，居然出現(xiàn)“為方便辦理，買賣合同、抵押合同、借款合同、公證申請等所簽署的文件為空白，內(nèi)容均由甲方填寫”等字句。這位律師表示，我國房地產(chǎn)實行登記制度，產(chǎn)權(quán)過戶即屬他人，故此她要求買家在過戶前把所有款項支付完畢。

　　律師提醒：嚴(yán)守流程細看合同

　　北京市律師表示，從目前看，此次事件中，買方抓住中介公司急于促成交易掙取中介費的心理，利用中介公司幫助游說賣房人，致使賣房人因相信中介公司而放松警惕。賣房人輕信經(jīng)紀(jì)人口頭承諾或暗示，沒有認真研讀合同內(nèi)容而草率簽約，也是導(dǎo)致房產(chǎn)丟失的重要原因，一定要引以為戒。

　　1.事先了解相關(guān)流程。公民對自己的民事行為應(yīng)學(xué)會負責(zé)任。拿這次事件來說，為降低風(fēng)險，買賣雙方交易前應(yīng)當(dāng)通過政府網(wǎng)站等途徑了解正規(guī)流程，對擅自更改流程多個心眼。

　　2.認真研讀合同再簽字。這次事件中，三方簽署的交易保障服務(wù)合同內(nèi)容并沒有“買方如果不能按時支付尾款，丙方將承擔(dān)保證責(zé)任”的明確保證約定，因此，實質(zhì)上沒有任何法律意義上的“擔(dān)保”功能。房屋交易時所簽合同，一定要在簽字前認真研讀。

　　3.不要相信口頭承諾。賣房人如果能夠舉證中介有虛假的介紹和承諾，中介公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；如果不能舉證，就只能向買房人追索欠款。