樓市熱評(píng)：市場(chǎng)穩(wěn)定中也要尋機(jī)求變

　  下半年信貸針對(duì)性收縮及房產(chǎn)調(diào)控政策的制約下，發(fā)展商未來(lái)的資金鏈難言樂(lè)觀，因而對(duì)于拿地將較為審慎，防止隨時(shí)出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取在走向不明朗的市場(chǎng)中占有較為主動(dòng)的話語(yǔ)權(quán)。

　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍將維持穩(wěn)定。在經(jīng)緯行最新發(fā)布的市場(chǎng)分析報(bào)告中，對(duì)于下半年樓市的發(fā)展做出了“阻力增多，量?jī)r(jià)恐受牽制”的預(yù)期。

　　根據(jù)分析人士的觀點(diǎn)，目前雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)存下行壓力，但由于政府調(diào)結(jié)構(gòu)的決心明顯，對(duì)經(jīng)濟(jì)增速適度回落的容忍度在提高，因此在5月各方面經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不甚理想。低通脹背景下，政府并未如市場(chǎng)預(yù)期降息，且在6月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要保持穩(wěn)健的貨幣政策，“用好增量，盤活存量”，從這個(gè)方面來(lái)看，只要下半年經(jīng)濟(jì)并未出現(xiàn)大幅下滑，則貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)定。而對(duì)于金融行業(yè)的改革，則將側(cè)重于去杠桿化，對(duì)銀行體系進(jìn)行施壓，迫使其將更多資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而非虛擬經(jīng)濟(jì)。

　　至于資金密集型且國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)，中央層面有關(guān)的信貸政策或?qū)⒕S持不變，但商業(yè)銀行在貸款方面的自主性將促使其提高對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭方面的利率水平，此外貸款額度將有所下調(diào)，放貸速度也將有所放慢，這無(wú)論是對(duì)購(gòu)買需求的釋放還是開(kāi)發(fā)商的資金鏈都將會(huì)有影響。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，6月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議除了明確要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)之外只字未提，這意味著下半年的房地產(chǎn)政策或以維持現(xiàn)有政策為主，而對(duì)于房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容，雖是勢(shì)在必行，但難言今年內(nèi)會(huì)實(shí)行。地方政策方面，亦將維穩(wěn)為主，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的達(dá)成，廣州政府將更依賴預(yù)售管理制度和對(duì)網(wǎng)簽速度和結(jié)構(gòu)的控制，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)層面實(shí)現(xiàn)商品住宅價(jià)格漲幅低于實(shí)際可支配收入漲幅。

　　在土地市場(chǎng)上，廣州今年土地競(jìng)拍表現(xiàn)突出，開(kāi)發(fā)商積極拿地，屢屢創(chuàng)出地王紀(jì)錄。由于上半年實(shí)際出讓面積為0.69平方公里，僅占全年供地計(jì)劃的23%，預(yù)期下半年土地供應(yīng)將明顯加快。

　　從土地出讓熱點(diǎn)區(qū)域看，金融商務(wù)區(qū)等中心區(qū)域仍是熱點(diǎn)。2013年2月，廣州國(guó)際金融城第一批土地進(jìn)行了掛牌競(jìng)價(jià)出讓。4宗土地均溢價(jià)成交，出讓金額達(dá)到129.9億元。戴德梁行廣州策略發(fā)展顧問(wèn)部聯(lián)席主管及高級(jí)助理董事邵豐表示，目前廣州國(guó)際金融城受各方看好，廣州國(guó)際金融城、琶洲會(huì)展商務(wù)區(qū)將成為一個(gè)總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。由于廣州金融產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，金融機(jī)構(gòu)數(shù)量穩(wěn)居全國(guó)第三，銀行數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)深圳。發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力充足，金融行業(yè)向金融城聚集仍有較大空間，而高端商務(wù)配套基礎(chǔ)較好，保證金融城物業(yè)素質(zhì)水準(zhǔn)；此外，土地市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，將推動(dòng)金融城地價(jià)增長(zhǎng)。

　　對(duì)比上半年土地市場(chǎng)“地王”頻生的盛況，下半年發(fā)展商在拿地積極性方面或?qū)⒂兴鶞p退。經(jīng)緯行人士判斷，雖然在去年及上半年持續(xù)的高位成交后，不少發(fā)展商資金回籠狀況良好，但在下半年信貸針對(duì)性收縮及房產(chǎn)調(diào)控政策的制約下，發(fā)展商未來(lái)的資金鏈難言樂(lè)觀，因而對(duì)于拿地將較為審慎，防止隨時(shí)出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取在走向不明朗的市場(chǎng)中占有較為主動(dòng)的話語(yǔ)權(quán)。但市中心優(yōu)質(zhì)地塊的推出，仍將吸引不少房企的爭(zhēng)搶，特別是大品牌房企，因此地價(jià)仍有可能再度被拔高，只是地王出現(xiàn)的頻率將減少。而在大地塊的吞并上，房企聯(lián)合競(jìng)拍的情況將增多，以共同分擔(dān)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少對(duì)其資金的占用。