國五條樓市調(diào)控效應(yīng)遞減 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍或年內(nèi)落地

　　當(dāng)前，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、IMF(國際貨幣基金組織)等機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào)主要經(jīng)濟(jì)體增長預(yù)期、中國經(jīng)濟(jì)增速放緩等新形勢(shì)，新一屆政府采取了一系列應(yīng)對(duì)措施。

　　其中，在涉及房地產(chǎn)調(diào)控、財(cái)稅體制改革、淘汰過剩產(chǎn)能等具體方面時(shí)，行政調(diào)控會(huì)否陷入歷史怪圈、本輪改革能否取得預(yù)期效果等諸多問題，廣受社會(huì)甚至是世界各國的關(guān)注，接受記者采訪的相關(guān)人士對(duì)此作出了精彩解讀。

　　樓市新政

　　在史上最嚴(yán)的新“國五條”的壓力下，為何“地王”仍然頻出？房價(jià)為何依舊上漲？

　　今年初春，房地產(chǎn)新“國五條”閃亮登場(chǎng)，但并未使市場(chǎng)再次陷入嚴(yán)冬。

　　7月10日，國土部下屬的中國土地勘測(cè)規(guī)劃院報(bào)告稱，新“國五條”及其細(xì)則的效果應(yīng)驗(yàn)了“再而衰，三而竭”的規(guī)律，商服、宅地市場(chǎng)上漲勢(shì)頭未能遏制，反倒維持高位運(yùn)行。

　　中國指數(shù)研究院 (以下簡稱中指院)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。從價(jià)格上看，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲36.6%，各地 “地王”頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。

　　雖然自二季度以來，決策層鮮有關(guān)于樓市的表態(tài)，但卻暗流涌動(dòng)，以房產(chǎn)稅為核心的長效調(diào)控機(jī)制正在謀劃之中。記者獲悉，包括杭州(樓盤)在內(nèi)的幾個(gè)城市已經(jīng)在擬定房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，待國務(wù)院批準(zhǔn)后，或?qū)⒃谙掳肽曷涞亍?/p>

　　行政調(diào)控效應(yīng)遞減明顯

　　今年上半年，隨著新“國五條”細(xì)則落地，也宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級(jí)，北京(樓盤)、上海(樓盤)等城市配套細(xì)則相對(duì)嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了“國五條”的政策方向。

　　然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒仍難退，百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，自4月起均價(jià)超過萬元，環(huán)比連續(xù)13個(gè)月上漲，近3個(gè)月漲幅持續(xù)收窄，同比連續(xù)7個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

　　中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴記者，上半年成交量為近4年同期最高，“國五條”出臺(tái)后的第二季度，成交量降幅明顯小于2010年的“國十條”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交2522萬平方米，與2010年~2012年同期相比增幅均超過35%，處于近4年同期最高水平。

　　與此同時(shí)，“地王”頻出也觸動(dòng)著購房者的神經(jīng)。以上海為例，5月9日，上海浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)拍賣的其中兩個(gè)地塊，樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià) “地王”。20天后，上海總價(jià)地王又被刷新，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億奪得長寧區(qū)新華路街道地塊，溢價(jià)57%。

　　鏈家市場(chǎng)研究部張旭告訴記者，新“國五條”的沖擊逐漸被消化，住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市場(chǎng)較2012年出現(xiàn)明顯變化，雖然受到新“國五條”細(xì)則沖擊，但政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境都比較穩(wěn)定，購房者預(yù)期較為一致，市場(chǎng)熱度升高，需求集中釋放。

　　此外，不錯(cuò)的銷售情況在房企業(yè)績中也得到體現(xiàn)，鏈家統(tǒng)計(jì)顯示，2013年6月，萬科等23家發(fā)布月度成交信息的房企的銷售業(yè)績合計(jì)958.3億元，環(huán)比增長5.8%。25家主流房企上半年銷售額合計(jì)5338.7億元，同比增長45.9%。

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控并未引起驚濤駭浪，甚至有“空調(diào)”之勢(shì)。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這已經(jīng)是本輪房地產(chǎn)行政調(diào)控第五次升級(jí)，市場(chǎng)多方主體都已經(jīng)有了抗體，調(diào)控效應(yīng)遞減已十分明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì) 記者表示，在市場(chǎng)短周期步入上行通道后，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時(shí)，就算多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)下行，估計(jì)最快也要等到四季度。

　　長效機(jī)制正在謀劃之中

　　在新“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，決策層的注意力似乎鮮在樓市停留，政策再次進(jìn)入真空期，但從各地方的動(dòng)向不難看出，一系列長效機(jī)制卻正在積極謀篇之中。

　　黃瑜表示，作為長效機(jī)制的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略落實(shí)、土地制度改革等一系列配套制度或?qū)⒃谙掳肽曛鸩铰鋵?shí)，房地產(chǎn)業(yè)中長期運(yùn)行環(huán)境已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　多方消息均顯示，繼上海與重慶(樓盤)后，目前杭州的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案也已經(jīng)上報(bào)，并有望在年內(nèi)推出。國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表態(tài)稱，正考慮擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，今年會(huì)有具體動(dòng)作。

　　據(jù)了解，新房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市在征收辦法上將更傾向于上海模式，即“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義：一是對(duì)增量住房進(jìn)行征稅，不會(huì)覆蓋存量；二是在劃定人均免征面積的基礎(chǔ)上，對(duì)超出部分征稅。

　　此外，3月28日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于實(shí)施 《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工通知中提出，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。國土部副部長胡存智5月也表示，國土部正積極會(huì)同有關(guān)部門推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)分析說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度有利于未來房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和全面開征，持有多套房的家庭會(huì)面臨房產(chǎn)稅持有成本的增加，從而間接影響購房者對(duì)房產(chǎn)投資的熱情，減少市場(chǎng)不合理性需求。

　　一位接近決策層的專家向記者表示，地方財(cái)政收入來源與事權(quán)的統(tǒng)一是高層十分關(guān)心的問題，而“地王”頻出背后的土地財(cái)政怪圈折射出地方稅源不足，房產(chǎn)稅和資源稅無疑是未來的改革方向。

　　而在解決需求端問題時(shí)，保障房工作已逐漸進(jìn)入一個(gè)新階段。黃瑜表示，與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數(shù)目標(biāo)都有所減少。2013年全國保障房建設(shè)的工作重心開始由建設(shè)數(shù)量上轉(zhuǎn)移至求質(zhì)求量、發(fā)揮實(shí)效。此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前行政調(diào)控正在積極為長效機(jī)制建立爭取時(shí)間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：

　　在市場(chǎng)短周期步入上行通道后，即便是有新政施壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時(shí)，就算多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)下行，估計(jì)最快也要等到四季度。

　　近1個(gè)月部分高價(jià)成交地塊

　　23.09億廣州(樓盤)白云配件廠地塊6月18日直逼該區(qū)今年總價(jià)“地王”47.21億上海徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊6月27日創(chuàng)上?？們r(jià)“地王”53.72億重慶溉瀾溪地塊6月27日創(chuàng)重慶今年總價(jià)“地王”48.70億上海張江高科(600895)技園地塊7月3日再次刷新上海總價(jià)記錄17.70億北京夏家胡同地塊7月3日成住宅單價(jià)“地王”6.03億廣州荔灣區(qū)一商業(yè)金融地塊7月8日成該區(qū)商業(yè)單價(jià)“地王”37億上海梅隴新中心一商住地塊7月11日成交，溢價(jià)率達(dá)115%。