住房體制存在3大缺陷 專家呼吁啟動二次房改

“實踐表明，我國城鎮(zhèn)居民的住房貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。對于城鎮(zhèn)大多數(shù)中低收入居民來說，住房貨幣化早就名不符實，住房保障只能依賴政府。而政府很難有足夠財力對多數(shù)居民提供住房保障，隨著時間推移和新職工增多，這一矛盾將更加突出。我國需要重新審視城鎮(zhèn)居民住房體制，考慮啟動‘二次房改’。”中國投資學會劉慧勇副會長、孫洪先秘書長等專家近日呼吁進行“二次房改”。

　　住房體制存在三大缺陷

　　“我國目前的城鎮(zhèn)居民住房體制存在三大缺陷，遲早都必須深入進行改革。在確保改革方案思慮周全的前提下，二次房改越早進行越好。”劉慧勇接受本報記者專訪時說。

　　“首先，貨幣化補貼政策與市場房租房價嚴重脫節(jié)。”劉慧勇說，切實可行的住房貨幣化，必須具備以下兩個條件：一是住房實物供給充分，二是貨幣化住房補貼的數(shù)額能夠跟上房價和房租的實際漲幅。在1998年決定實行貨幣化改革時，我國并不具備上述兩個條件。

　　其次，保障性住房建設與供給缺乏制度保障。我國現(xiàn)行住房保障制度，目標和供給對象定位模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說，城鎮(zhèn)居民住房保障對象應當包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進入城鎮(zhèn)長期務工人員。在實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的尷尬局面，政府很難有效地核實經(jīng)濟適用房購房者的實際收入水平。

　　再次，禁止單位提供住房實物保障也存在弊端：一是無法就近上班的城市職工將與日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空氣污染，不利于可持續(xù)發(fā)展；三是職工上下班時間長，增加疲勞，降低效率，對單位也不利；四是削弱保障性住房的周轉性、流動性與分配使用合理性；五是保障性住房建設與供給的責任全由政府擔負，難免漏洞百出。

　　二次房改瞄準四方面目標

　　對于二次房改應該達到的目標，劉慧勇認為應該達到促進職工居住半就近、住房保障全覆蓋、引導住房升級有節(jié)制和促使住房流轉更規(guī)范四個方面的目標。

　　劉慧勇說，優(yōu)良的城鎮(zhèn)居民住房體制應當能夠促進職工就近居住，而不是產(chǎn)生逆向作用。綜合各方因素，現(xiàn)實可行的考慮是將“促進職工居住半就近”，作為二次房改的一個重要目標。同時，應實現(xiàn)住房保障全覆蓋。從技術層面看，實現(xiàn)居民有住處，并非難事；但當前體制和政策有問題，需要通過改革來解決。

　　劉慧勇指出，應引導住房有節(jié)制地進行升級。我國城鎮(zhèn)居民住房升級客觀上需要有一定的節(jié)制，既要使多數(shù)居民具有改善住房的動力和能力，又要抑制少數(shù)高收入家庭過分擴大住房面積，這也應成為二次房改的目標之一。

　　同時，他認為二次房改應遵循城鎮(zhèn)住房保障“單位為主、政府為輔”、單位住房保障“實物安居、貨幣宜居”、政府廉租住房“街道代審、單位轉租”、城鎮(zhèn)商品住房“面積設限、稅收優(yōu)惠”和建房用地“廉租定價、商品競價、廉租優(yōu)先、距離優(yōu)先”等五個原則。

　　二次房改實施路線圖

　　關于二次房改具體實施的路徑，劉慧勇也給出了具體的建議。他認為實施二次房改應從用人單位、政府、立法等三個方面著手實施。

　　單位層面，一方面應該鼓勵用人單位就近為低收入職工購建廉租房。單位就近擁有房產(chǎn)，只供廉租，永不出售，提職遷出，周轉使用；另一方面，用人單位應給無廉租房職工發(fā)放足額貨幣房貼。

　　政府層面，市區(qū)政府應為既無固定工作單位又無住房的本城區(qū)“雙無”居民和困難單位提供廉租房；同時，對單位廉租房建設，除了給予用地支持之外，還需要給予必要的資金支持。

　　立法層面，應立法規(guī)定城鎮(zhèn)個人房產(chǎn)稅的稅率和免征面積。劉慧勇解釋說，在鼓勵市民改善居住條件的同時，抑制人們過分擴大住房面積的盲目傾向，需要充分而又巧妙地利用稅收杠桿。

　　同時，應立法規(guī)定單位廉租房建設用地優(yōu)先供給半徑、定價原則與程序。單位廉租房集保障職工住房、規(guī)范住房流轉、促進就近居住三種功能于一身，因而對其建設用地，應當優(yōu)先供給。