年中盤點(diǎn)：新“國五條”下的樓市上半場

　　在打造中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的大背景下，2013樓市走完上半場。

　　上半年樓市可謂熱鬧非凡：新“國五條”出臺(tái)，地方細(xì)則全面落地，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的傳言驟起，流動(dòng)性收緊信號(hào)釋放。而市場似乎產(chǎn)生了足夠的免疫，重點(diǎn)城市的成交均價(jià)、成交量皆一路上揚(yáng)。

　　上半年樓市量價(jià)齊升

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2013年6月，全國百個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%。值得一提的是，這已是百城房價(jià)指數(shù)連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲。

　　與此同時(shí)，樓市成交量亦呈上升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—5月份，全國商品房銷售面積39118萬平方米，同比增長35.6%。

　　“一方面，強(qiáng)勁的市場需求在支撐著樓市，供需矛盾或者結(jié)構(gòu)性供需矛盾沒有得到有效緩解，自然難抑房價(jià)。另一方面也因?yàn)槎嗟氐胤秸鋵?shí)“國五條”有偏差，調(diào)控政策并沒有發(fā)揮預(yù)期作用。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示。

　　原本緊張的供求關(guān)系，加之開發(fā)企業(yè)的“少量多批”、“封盤”等營銷手段，推動(dòng)了“日光盤”漲價(jià)的現(xiàn)象上演。以北京市場為例，珠江悅公館、金地格林格林、中建國際城等此前開盤的項(xiàng)目均出現(xiàn)“即開即罄”。

　　政府與開發(fā)商之間的博弈由此愈演愈烈。3月深圳傳出限價(jià)消息，4月廣州、北京也加入限價(jià)行列，5月則出現(xiàn)了“限價(jià)令”升級(jí)——北京表示樓盤預(yù)售得副市長簽字。但開發(fā)商也快速找到了“變通之道”，即通過分拆精裝修、轉(zhuǎn)賣現(xiàn)房等，曲線應(yīng)對“限價(jià)令”。

　　“如果限制房價(jià)就能讓房地產(chǎn)進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，歷次房地產(chǎn)調(diào)控就不會(huì)屢屢出動(dòng)。”一位房地產(chǎn)資深專家表示。

　　“土地財(cái)政”不改 調(diào)控難見效

　　樓市的量價(jià)齊漲，帶動(dòng)了房企上半年業(yè)績飄紅。綜合公開信息統(tǒng)計(jì)，截止8日，已公布銷售業(yè)績的16家房企合計(jì)銷售額高達(dá)3664.9億，同比上漲34.6%。而與去年同期的“以價(jià)換量”不同的是，品牌房企今年上半年采取了“提價(jià)策略”。

　　而在火熱的市場銷售推動(dòng)下，土地市場再次上演“供需兩熱”。據(jù)K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國百城土地出讓金為7629億元，同比增加47%，土地溢價(jià)率也在高位運(yùn)行，達(dá)16%。

　　由此，“面粉、面包之問”再次拷問樓市。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，現(xiàn)階段流動(dòng)性緊張，地方負(fù)債又高達(dá)臨界點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大，因此，部分地方政府不得不選擇可以補(bǔ)充財(cái)政資金的房地產(chǎn)市場，而土地卻又是其擁有的最大可利用資源。

　　審計(jì)署6月發(fā)布的地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告顯示，36個(gè)地區(qū)2012年底債務(wù)余額共計(jì)3.85萬億元。其中，超過半數(shù)地方政府指望賣地還錢。

　　地方財(cái)政沉疴不解，樓市調(diào)控何以走出“調(diào)、漲”怪圈？有業(yè)內(nèi)人士建言：相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)也必須出臺(tái)更加強(qiáng)有力的政策措施，倒逼地方遠(yuǎn)離“土地財(cái)政”，將精力放在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上。

　　積極探索長效調(diào)控機(jī)制

　　縱使存在眾多體制性、結(jié)構(gòu)性矛盾的暴露點(diǎn)和凝結(jié)點(diǎn)，所幸的是，房地產(chǎn)市場改革卻同樣在有條不紊地進(jìn)行。

　　國家發(fā)改委主任徐紹史在向全國人大常委會(huì)所作的報(bào)告中透露，國家城鎮(zhèn)化規(guī)劃目前正在廣泛征求意見并抓緊修改完善中。對于城鎮(zhèn)化建設(shè)中的土地制度，報(bào)告指出，將創(chuàng)新土地管理制度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，合理滿足城鎮(zhèn)化用地需求。

　　住建部、發(fā)改委等多個(gè)部門正在就樓市調(diào)控長效機(jī)制進(jìn)行研究，其中的三大基礎(chǔ)性工作，包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度亦開始起步。

　　中國住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立，歸根結(jié)底還是要通過財(cái)稅、金融、土地等方面的改革實(shí)現(xiàn)。具體而言，房地產(chǎn)財(cái)稅方面，要統(tǒng)籌考慮改革方案，房產(chǎn)稅是重要的組成部分；金融方面，要在供應(yīng)和需求兩個(gè)方面的杠桿上做文章，差別對待；在土地方面，要打破城鄉(xiāng)二元化壁壘，早日整治小產(chǎn)權(quán)房。

　　任何改革都需要勇氣。盡管未來改革之路很艱難，但可以樂觀預(yù)計(jì)，在打造中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)版的背景下，房地產(chǎn)市場改革有望實(shí)現(xiàn)突破，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。