62家地產(chǎn)上市公司營業(yè)利潤率整體走低

截至4月20日，剔除ST公司后，滬深兩市已有62家房地產(chǎn)公司公布了2008年年報(bào)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)，62家房地產(chǎn)公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1516.58億元，同比增長12.46%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤292.9億元，同比增長1.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤198.66億元，同比增長6.38%。62家房地產(chǎn)公司2008年整體的營業(yè)利潤率為19.31%，比2007年下降2.15個(gè)百分點(diǎn)。

　　48公司凈資產(chǎn)收益率下滑

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2008年，62家地產(chǎn)上市公司中有48家凈資產(chǎn)收益率同比出現(xiàn)不同程度下降，其中，28家公司凈資產(chǎn)收益率降幅超過5個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，2008年，地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下滑，主要因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算收入對(duì)應(yīng)的土地和建材成本同比漲幅很大，而房價(jià)下行。開發(fā)企業(yè)的利潤空間受到擠壓。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，62家公司中有20家銷售毛利率同比下滑。以萬科A(000002)為例，公司2008年結(jié)算毛利率較2007年下降2.34個(gè)百分點(diǎn)。2008年公司結(jié)算均價(jià)與2007年基本持平，而每平方米結(jié)算成本增加290元，其中每平方米土地成本增加244元，每平方米其他成本增加46元。

　　招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(000024)2008年房地產(chǎn)開發(fā)銷售的營業(yè)毛利率為50%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。中華企業(yè)(600675)年報(bào)也顯示，由于原材料、資金等成本大幅上升，2008年公司主營成本上升幅度較大，銷售毛利率下滑幅度較大。公司房產(chǎn)銷售的營業(yè)利潤率同比下降達(dá)18.50個(gè)百分點(diǎn)。

　　一份券商報(bào)告指出，由于結(jié)算滯后于銷售，2008年大多數(shù)城市房價(jià)的調(diào)整和成本上升將反映到地產(chǎn)公司未來的毛利率水平變化中，今年房地產(chǎn)公司的銷售毛利率將進(jìn)一步下降到26%-27%，而往年同期銷售毛利率一般在38%左右。

　　盈利拐點(diǎn)或年底出現(xiàn)

　　今年一季度，全國房地產(chǎn)市場回暖，成交量放大帶動(dòng)房價(jià)企穩(wěn)反彈。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國商品房銷售額同比增長23.1%，其中商品住宅銷售額同比增24.7%。3月份，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲0.2%，自去年8月以來首次環(huán)比回升。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，行業(yè)盈利能力仍不樂觀。

　　中原證券地產(chǎn)研究員魏博指出，受會(huì)計(jì)結(jié)算制度的影響，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利指標(biāo)主要是對(duì)2008年銷售狀況的反映。在房屋售價(jià)下行及高價(jià)位土地陸續(xù)進(jìn)入銷售期的雙重影響下，2009年行業(yè)銷售毛利率將進(jìn)一步下降。數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)同比仍處于下行中，3月份70個(gè)大中城市房價(jià)同比下降1.3%，降幅比2月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀河證券研究員丁文分析，主流開發(fā)商對(duì)2007年新獲取的高價(jià)地均采取各種方法與地方政府進(jìn)行談判協(xié)調(diào)，包括緩交土地價(jià)款、改變土地規(guī)劃乃至退地的方法以減輕高價(jià)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營的壓力。此外主要開發(fā)商在2008年對(duì)此前獲取的高價(jià)地計(jì)提了存貨減值準(zhǔn)備，如果房價(jià)企穩(wěn)，則存在減值準(zhǔn)備沖回的可能性。她認(rèn)為，2009年由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的結(jié)算周期，行業(yè)利潤率較2008年仍有下降，但是幅度有限。同時(shí)銷售規(guī)模將會(huì)增加，而隨著2007年土地的逐步消化，2010年行業(yè)毛利率將會(huì)見底回升。

　　渤海證券最新報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力回升，有賴于行業(yè)景氣。從單月同比增長率來看，3月房地產(chǎn)開發(fā)投資為7.26%，而1-2月僅為1.03%，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所加快。銷售面積的回升拉動(dòng)了投資的反彈，但開發(fā)商僅加大了已開工項(xiàng)目的開發(fā)力度，而新開工和土地購置力度較小，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍處在消化在建項(xiàng)目階段，因此對(duì)行業(yè)前景仍較為謹(jǐn)慎。